楼市调控难压车位价，涨幅竟超房价

   15万元买车位，25年收回成本
　　晚报记者 龚星 现场图片
　　晚报记者 张骏斓 报道
　　在楼市调控下，申城房价得到一定遏制，但车位价格却出现了一轮上扬。 “车位比车贵不是新闻，车位比房贵才是新闻。 ”这句不少业主论坛里的流行语，近来在申城频频应验。然而，业内人士坦言，由于停车位的特殊性，上海很少车位可以单独买卖，炒车位已经很困难。一个15万元的车位，按照目前市场行情出租，收回成本要25年，投资回报率并不高。
　　市场
　　车位成中心城区二手房交易利器
　　“这里带车位的房子会好卖些，但性价比高的带车位的房子挂牌很少，如果有这样的房子出来，就会引来很多组带看，一套带车位的两房挂出，基本可以有10组左右的客户带看。 ”上海中原大同分行经纪人小高介绍道。据其透露，从近期区域内的客户情况来看，大多都是改善型需求的客户，车位是他们选择房源的主要因素之一，“因为现在小区里面很难找到停车位，为了避免日后麻烦，只有一起买了车位才放心。 ”而正因如此，多组客户争一个车位的现象也就把车位的价格拉了上去。据了解，去年区域内的车位价格大概在32万元—33万元，现在一个车位价格大概要35万元—40万元。
　　汉宇地产董事总经理施宏叡也表示，带车位的中高端二手房源在销售时有一定优势，房东借此加价也较常见，加价的幅度根据小区品质、车位紧张程度不同，从一两万元到二三十万元都有。
　　来自汉宇地产市场研究部提供上半年的二手成交记录来看，1—6月份全市二手产权车库的交易数量为1537个，月均260个左右，较多的月份在300个—400个。从交易性质来看，绝大多数车位的买卖纯粹属于自用，并非投机炒作。产权车库的交易一般都为二手房从属交易，和房屋产权一同交易过户，其销售走势和二手房的走势也几乎一致。
　　改善型客户多选择带车位房源
　　从成交分布来看，目前二手房车位交易主要集中在中环及内环线以内，上述区域约占全市总成交量的60%—70%，原因是该区域机动车位更紧张，收费标准较高，该类业主对于车位的需求量更高。
　　据闸北区上海中原柳营路分行经理宋宝霖介绍，从5月开始，区域内二手买卖开始复苏，客户量每月增加5%—10%，其中带车位的房子较紧俏，更好卖。上海中原柳营路分行最近成交的两套房子都是带车位的房子，比如在5月初成交的一套“慧芝湖花园”二期的房子，91平方米的两房，价格300万元，客户是改善型需求，有自驾车，为了避免日后停车难，他同时购入车位，车位价格为18万元，总计成交价318万元。
　　据宋宝霖介绍，接待的客户中基本有20%—30%的客户都是改善型需求，改善型需求的客户一般都有自驾车，一般都会选择购买带车位的房子，感觉有保障。所以，带车位、性价比高的房源会卖得比较好，车位的价格也顺势涨高，“去年这里一个车位大概也就12万元—13万元，现在涨到15万元—20万元一个车位，从现在成交的情况来看，成交的房源车位价格基本都在17万元—18万元。 ”
　　打浦桥板块是很多改善型需求客户所关注的居住板块，区域内的带车位房源最受欢迎。据上海中原大同分行高级经理阳鹏表示，现在区域内车位较为紧张，该板块住宅大多建于2000年—2004年，车位配比1：0.6，板块内每月挂牌的带车位二手房源只有5套左右，卖得很好。不光是中原地产，汉宇地产国际华城分行经理方波也称，该板块内均为中高端房源，小区入住率较高，车位紧缺，带车位房源更紧俏，“同样的房源，带车位的要比不带车位的房源，光房价就高两三万元。 ”
　　“现在想想，当时的决定还是蛮正确的。 ”市民姚先生说。家住杨浦和平花苑的姚先生有两套房两个车位，目前暂无私家车，“2004年我家买了两套和平花苑的房子，想到小区只有200多个车位，从未来自住还是投资角度出发，都应该买车位，就以14万元/个的价格买了两个。”现在姚先生两个车位全部委托物业对外出租，每个租金为480元/月。曾有人出价20万元想让其出让一个车位，但姚先生觉得价格太低了。“未来升值空间更大。 ”
　　新建商品房车位比房子更好卖
　　面对小区车位“一位难求”，很多购房者在购买新房的同时，也在考虑连车位一起购买。记者从网上房地产查询也发现，2012年7月份整月全市新建商品车位共计成交2961套，套均面积约35平方米，套均总价约为14万元—15万元。 “我们这个小区车位比是0.7：1，一套房子只允许买一个车位，价格在20万元左右。 ”浦东高科西路一在售项目销售人员介绍道。据其透露，目前很多购房者基本上买房带车位。 “毕竟未来有30%的业主无车位，现在有车一族又很多，车位现在反而比房子好卖。 ”该销售人员说道。
　　中原地产美兰湖门店经理潘连施也透露，虽然美兰湖板块大多为刚需房为主，但这些购房者买车位的劲头也很大。 “现在远洋7号的价位在8万元，东花园的价格为5.3万元，通过我们代理签订购房合同的购房者基本上都表达后续购买停车位的意愿。 ”
　　车位价格涨幅超过房价涨幅
　　然而令人意想不到的是，车位涨幅居然超过房价涨幅。近期，位于宝山的和欣国际花园推出100多套新房源，也有130个车库进行销售。当购房者林先生选好房子，准备看车库的时候，发现车库的价格已经从去年的最高12.5万元，涨至现在最高报价20万元，一年涨了7.5万元，上涨近6成。 “房价从2009年开盘时的2.2万元/平方米涨到现在快3万元/平方米，涨幅也只有27%，车位不想一年过后就涨了60%，真是吃不消。 ”林先生唏嘘道。
　　家住徐汇区南丹路上一小区的滕小姐也遇到同样的郁闷事。她在2009年购房时并未购车，两年后，她购车后停车成了“老大难”。江小姐居住的小区地下停车库约有400个车位，小区有1600多户人家。粗粗一算，至少有3/4的人家的车没地方停。常常下班时分，江小姐开车回小区，连调个头都很困难。于是，最近开发商推出一批地下车位，该地下车位价格大约在55万元左右。 “当时买房的时候30万元不到，现在涨至55万元，太恐怖了。楼市调控怎么没有压制车位价格啊。”但是这一比例与中心城区相比，则是小巫见大巫了。
　　豪宅小区预留车位比较多
　　记者走访发现，普陀区泰欣嘉园的停车位目前报价58.8万元，以一个车位占地约10平方米计算，相当于5.8万元/平方米，其房源近期成交均价5.5万元/平方米，车位单价已超房价。
　　来自21世纪不动产数据显示，上海小区的车位价格主要在10万元—30万元间浮动，地段决定车位价格，市中心新建小区不少车位总价突破20万元大关。内环内的浦东新区香梅花园车位为22万元，虹口花苑三期30万元左右，静安河滨花园约20万元。
　　在豪宅小区内，汤臣一品以一个车位75万元高居榜首，世茂滨江花园、仁恒河滨、仁恒滨江等豪宅的车位价格则在25万元—30万元。新天地附近的翠湖天地是车位价格“落差”最大的，网上房地产数据显示，2004年翠湖天地雅苑车位销售价格是23.2万元，到了2010年，翠湖天地嘉苑的地下车位最高达63万元一个。附近的锦麟天地车位则为50万元一个。
　　同时，这些豪宅在车位上销售业绩预留很大的空间。按照德佑地产统计的数据显示，汤臣一品停车位达458个，在售的户数却仅有180套，也就是说相当于每个业主有2.5个停车位，不只是汤臣一品，同为陆家嘴滨江地段的世茂滨江花园也同样拥有2717户，车位却达3000个。“这些数量的车位既可增值也可为豪宅带来附加价值。 ”德佑地产研究主任陆骑麟说。

　   提醒
　　投资车位回报率并不高
　　虽然楼市调控下，开发商将涨价的重心落到车位上。记者在采访时也了解到，的确有人投资小区车位，但要炒车位现在已经很困难了。按照《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》，一套住宅的业主不能拥有两个或两个以上车位，但在2004年11月1日前已销售的，或住宅物业管理区域内配置的停车位与住宅房屋套数比例超过1∶1的，超过部分的停车位不受此限。
　　陆骑麟告诉记者，现在很多新建商品房都规定，小区车位只面向业主出售，一张产证只能买一个车位；手上有多个车位的一般都是前几年的次新小区，部分投资客选择将车位买下后再转租给别人。仔细算账的话，投资车位的回报率并不算高。 “就算外环外一个新盘，买下车位一般也要15万元，租给别人每月500元到顶了。 ”陆骑麟说，算下来，光收回成本就得25年。
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也表示，与其他一线城市车位炒作频繁不同，上海的车位较为稳定，很少有 “爆炒”的，主要是因为目前本市小区车位分固定、临时车位组成；前者一般包含在项目的“大产证”中，并无单独面向购买者开出的“小产证”，权利证明附在买家房产证上，且须为小区业主购买；后者一般由小区物业管理，无买卖权利，只供出租。车位可供投资的空间很小。