近日，中央城市工作会议的配套文件《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，描绘出了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展规划的新蓝图（以下称《意见》）。《意见》称，原则上不再新建封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院也要逐步打开，实现内部道路公共化。2月22日，城市信报/信网记者了解到，封闭小区在青岛于上世纪80年代末兴起，而后随着福利分房结束，很快成为小区建设主流。业内认为，封闭小区对城市规划、交通建设弊大于利，不过如何打开封闭小区，安全、便利等问题引起热议。

　　《意见》第十六条明确指出要优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

　　——中央城市工作会议文件中称“原则上不再建封闭住宅小区”

　　调查 封闭小区在青发展近30年

　　《意见》一经发布，立刻引起了广泛关注。目前，青岛在建在售新楼盘，大多以封闭小区为卖点，广泛宣传封闭小区，环境安静、居住安全。那么封闭住宅小区，在青岛发展历史如何呢？

　　记者采访了多位建筑设计领域研究专家了解到，狭义上封闭住宅小区，也就是现在常见的各商品楼盘，最早出现于上世纪80年代末90年代初，于2000年以后成为青岛小区建筑设计主流。而广义上的封闭住宅小区，则与大院文化息息相关。

　　青岛社科院城市研究所副所长冷先生表示，在改革开放以后，随着城市发展，在上世纪80年代末90年代初，封闭住宅小区开始逐渐形成，并成为了主流设计。

　　青岛市建筑设计研究院集团有限公司副总建筑师姜女士已经从事建筑设计领域工作20年了，她告诉记者，自己1996年进入设计院，1998年设计浮山后小区时还是采取开放式小区的模式，而1999年才第一次接触封闭小区设计。

　　“1999年，跟业主去深圳考察万科的一个商业住宅项目，这也是我第一次接触到封闭住宅小区、人车分流等概念。”姜女士说，考察回来后，自己根据青岛特色设计了封闭住宅小区，也就是现在的瑞纳花园。据姜女士介绍，2006年迎来第一波封闭住宅小区设计高峰，在2010年则迎来了第二波高峰，目前青岛新建楼盘基本上都是设计为封闭住宅小区。

　　此外，冷先生认为，封闭住宅小区在中国并不是突然出现的，从性质上来说，是大院文化的传承延续。

　　弊端 封闭小区影响规划、交通

　　冷先生认为，封闭住宅小区以环境安静、居住安全为卖点，在房地产市场上迎合了不少置业者的需求，带来了市场的火爆局面。但城市经过近30年发展，封闭住宅小区已经变得弊大于利了。

　　“现在封闭住宅小区规模越来越大，对城市建设弊大于利，特别是在城市规划和交通建设方面。”冷先生说。

　　冷先生表示，城市规划方面本来要求千姿百态，风格多样化。而大型封闭住宅小区统一规划设计和建筑外形，不可能出现其他设计，使得城市规划缺失亮点。

　　此外，大型封闭住宅小区严重影响路网密度增加。“需要集体统筹建设的公共道路资源被小区阻挡，这也是《意见》中提出要建设‘窄马路，密路网’城市道路布局理念的原因。”冷先生说。

　　冷先生为记者举例，西班牙的巴塞罗那就是一个典型的街区城市，没有小区，通过密集路网分割成一个个小方块，“每个方块面积在300米×300米内”，路网密集对道路纠错能力就强，即使开错了路，到下个路口还可以回到正确道路上。而受大型封闭住宅小区影响，路网密集度不高，一旦开错了，不得不绕行更远距离才能回来，这就增加了车辆在道路上的时间，加剧了拥堵。

　　疑问 社区安全及物权等难题待解

　　在《意见》出台后，各方对此反应强烈。多位业内人士指出，如果小区全部开放，大家只需要购买豪宅旁边的小区就可以享受豪宅的配套，而开放小区对于物业公司也是不利，物业公司可能没有以往那么大的作用了。豪宅未来是否可能会降价?物业公司是否也要转行?

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，小区封闭是为了安全，何况住宅小区内的道路设置基本都是低速道路，如果开放如何保障社区居民的安全是个问题。老外的街区制是因为他们本来就居住分散，这与国内基本都是高层住宅楼不同。

　　张大伟称，街区式社区是住宅与商业、服务业结合性强的社区。里面的设施有：银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等，街区式社区具有城市土地利用率高，交通便利，城市景观丰富，与商业和各种城市活动结合紧密等优点。当它运用在中国城市的居住区中时也产生了一些新的问题，例如安全问题，噪声问题等。

　　国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，很多年前专家学者就在倡导，但由于阻力较大一直没能成功推行。一是在文化理念方面，影响城市规划和人们的理解，这是问题根源 ；二是土地在出让方面，应该小块出让，不是大块出让；三是治安、管理等方面，“大院封闭的管理给人感觉更安全，需要的安保和物业也会比较少，如果打开后会遇到很大阻力”。

　　建议 打开封闭小区会充分考虑民意

　　对于《意见》出台引发的担忧，中国城市规划设计研究院副院长杨保军公开表达了自己的看法。

　　“在《意见》讨论阶段，不少人就对‘打开已建成小区’表达了担忧”，杨保军回忆道。他强调，老百姓的回应要引起重视，在下一步推进中做更细致周密的考虑，“的确，小区里有共有物权，所以我们的策略是先新区、后老区”，杨保军明确：“在这个过程当中，相关问题必须有效解决，才会推动。”

　　以往，院子封闭，有保安，不通车，孩子可以随便嬉戏玩耍。对此，杨保军表示，“打开小区”的前提，就是实现精细化管理，让物业由大院保安逐渐上升到大楼保安。

　　在杨保军看来，中国城市需要从这里开始，做出根本性的转变 。他说，封闭小区是农耕文明的理念，都要圈起来。一个个楼盘都是一个个独立王国，彼此不关联，公共服务设施不共享。但现代城市应该是开放的，以公共服务、公共空间作为特征。“为什么女孩子现在越来越缺少逛街的地方？到新区、开发区去，有地方逛吗？”杨保军解释，这是因为现有的城市建造模式扼杀了街道的魅力和活力。

　　除了对建成小区的改造，新建住宅小区如何避免封闭呢？杨保军介绍，只要规定的土地出让面积——比如不许超过4万平方米。“如果开发商想开发大一点，可以，你买两块。但中间部分是公共的，”杨保军进一步解释，缩小出让面积的另一个好处是，不同开发商盖的房子肯定不一样，多样性、丰富性就出来了。

　　有关街区制的上述提法，都属于《意见》中“优化街区路网结构”一章。减少封闭的街区，有利于疏浚城市道路的毛细血管。《意见》的具体指标是：到2020年，城市建成区平均路网密度提升到8公里/平方公里（现在北京约为5公里/平方公里），道路面积率达到15%（现在多数城市为12%左右）。特别要提到的是，第一个指标只管长度、不管宽度，所以这是一个鼓励“窄马路、密路网”的指标。杨保军认为，这样一来，道路利用率高了，临街的店面就多了——咖啡馆、餐馆、茶室、书店等等——由此改变城市的形态和功能。

　　城市信报/信网记者 王琦

　　◎案例

　　成都的“小街区规制”试验

　　2016年1月，较早领会中央城市工作会议精神的四川就提出：新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。作为其省会的成都，则早在2015年9月就提出了“大成都建小街区”的概念。从2015年12月起，包括中心5城区和高新区、天府新区等在内的九大片区，将按照“窄道路、密路网”的标准打造成一种开放式的街区模式。

　　根据当地规定，街区单元尺度不宜大于200米×200米，街区单元规模约50亩左右；道路网密度宜不低于10km/km 2，道路宽度宜不大于25米；公共交通方面，实现公交站点半径300米基本满覆盖。这种街区模式被成都称为“小街区规制”。

　　街区制并非没有缺点。西方国家的实践表明，街区制由于使得居住区楼下的车流增加、车速更快，增添了交通安全隐患，同时加大了居住区的噪音干扰，会一定程度降低市民居住的舒适度和生活品质。因此，在规划过程中，街区单元尺寸的大小控制十分重要。

　　（来源：半岛网-城市信报）