岛城试点既有住宅加装电梯 未来10年征收拆除的住房不在范围内 须经本单元全体业主同意

　　本市行政区域内依法建设并投入使用，未列入未来10年内住房征收、拆除计划，且符合加装电梯条件的住宅，将成为既有住宅加装电梯的试点对象。日前，市政府办公厅下发《关于印发青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案的通知》（以下简称《方案》），明确了既有住宅加装电梯的试点对象、加装条件、加装实施主体、实施程序、资金来源等问题。昨日，市城乡建设委对这一《方案》进行了解读。

　　【实施】 考虑老龄化和实践需要

　　市城乡建设委有关负责人表示，《方案》的出台很有必要，这主要有两方面的考虑。一是应对我市人口老龄化的需要。我市已进入人口老龄化社会，居家养老仍是主要的养老方式之一，生活在未设置电梯的住宅中的老年人存在上下楼困难。二是我市个别小区业主的实践需要。我市个别小区业主已经开始酝酿既有住宅加装电梯，但由于我市尚没有出台指导性的政策，相关工作仍处于前期阶段，未进入实质性操作。因此，出台《方案》，可以指导我市既有住宅加装电梯的试点工作。

　　今年8月25日，山东省人民政府印发了《关于运用综合政策措施支持扩大消费的意见》，其中第22条规定，每个市、县（市、区）先选择有条件的小区或部分楼栋开展既有多层住宅加装电梯试点。截至目前，还没有看到有关省内城市出台政策的报道，我市应是省内第一个出台这方面政策的城市。不过省外已有比较成熟的经验可供参考，据调研，已有北京、上海、广州、深圳、福州等多个城市就既有住宅加装电梯工作出台了政策，我市的《实施方案》也参考了这些城市的经验。

　　记者从市城乡建设委获悉，《方案》出台后，相关政府部门和区（市）政府还将根据工作实际和需要，陆续出台一些配套政策，其中包括：区（市）政府将结合实际制定对《方案》的具体落实措施；市城乡建设委将发布《青岛市既有住宅加装电梯设计导则》，从技术上对既有住宅加装电梯工作进行指导。

　　【解读】

　　1、房屋专有部分建筑面积和业主人数怎样计算？

　　按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条计算：（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；（3）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（4）总人数，按前项的统计总和计算。

　　2、既有住宅加装电梯日照间距测定应执行什么规定？

　　这方面的规定主要有《青岛市城乡规划条例》、《青岛市人民政府办公厅关于印发<青岛市建筑日照间距计算和管理办法（试行）>的通知》（青政办字〔2011〕103号）等，其中青政办字〔2011〕103号文件第九条规定，遮挡建筑的背面有两处以上凸出部位（阳台顶板、雨棚等与房屋檐口齐平的突出物）宽度之和超过14米且超过建筑总长的三分之一时，应当以该突出部位外缘为准测量间距。

　　3、业主签订的加装电梯协议一般应包括什么内容？

　　业主应当共同就以下事项作出书面约定：（一）加装电梯的前期工作费用（包括结构安全鉴定、勘察、设计、方案公示等）、工程建设和安装费用的预算及其筹集方案。（二）拟加装电梯的配置方案（包括电梯型号、电梯尺寸、运行参数、具体配置等内容）。（三）电梯维护保养方式及其运行维护保养费用分担方案（包括电费、维修保养费、管理费、电梯更新费等）。（四）与不同意加装电梯的业主展开协商，并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。

　　4、既有住宅加装电梯需要办理施工许可吗？

　　按照建筑工程施工许可管理法规要求需要办理施工许可证的，实施主体应当依法向建设行政主管部门办理施工许可等手续。也就是说，对于加装电梯部分建筑面积达300平方米以上且土建投资额达30万元以上的项目需要依法办理施工许可证，其他项目不需要办理施工许可。（本版撰稿 记者 吴帅）

　　既有住宅加装电梯试点工作实施方案

　　试点对象

　　本市行政区域内依法建设并投入使用，未列入未来10年内住房征收、拆除计划，且符合加装电梯条件的住宅。

　　加装条件

　　1

　　应经本栋住宅专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并经拟加装电梯所在单元的全体业主同意；涉及占用小区土地的，要充分听取所在物业区域内业主的意见；加装电梯后可能受到通行、采光、通风和噪声等直接影响的利益相关方未提反对意见。

　　建筑面积和业主人数的计算方式按照国家有关规定执行。

　　2

　　住宅不存在结构安全隐患，加装电梯后不影响既有房屋的整体性和结构安全；存在结构安全隐患的，须消除隐患后方可申请，或者书面承诺在加装电梯的同时进行房屋结构安全加固、消除安全隐患。

　　3

　　应符合城乡规划、建筑和消防等法律法规和标准规范的规定，符合历史文化名城保护和城市风貌保护的相关规定，符合日照间距相关要求，电梯拟设位置应在原建设项目用地界址范围内。

　　4

　　法律法规规定的其他条件。

　　资金来源

　　●业主自筹资金●所涉及房屋分户账中的专项维修资金●财政补助资金●社会投资等

　　●业主自筹资金部分，应根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由业主协商确定；

　　●财政补助资金部分，由相关区（市）政府落实，实施财政补助的期限为2016年至2020年，市级财政对区（市）进行奖补。

　　加装主体

　　公有住宅加装电梯，其加装主体为房屋经营管理单位；私有住宅加装电梯，其加装主体为所在单元的全体业主。加装主体可以书面委托房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产企业、电梯安装企业等合法单位作为代建单位办理相关手续，其中，公有住宅加装主体也可以自办，私有住宅加装主体也可以推选并书面委托1至2名业主办理相关手续。

　　实施程序

　　1、书面申请

　　符合加装条件的实施主体向住宅所在地区（市）政府指定的牵头部门提出书面申请，区（市）政府牵头部门进行现场踏勘，提出初步审核意见。经初步审核同意后，由区（市）政府牵头部门组织实施主体、业主委员会代表等召开可行性论证会，确定是否同意加装电梯。明确同意的，实施主体方可依法开展工作。

　　2、前期准备

　　实施主体委托有资质的设计单位进行加装电梯设计，加装电梯的设计方案应进行公示，公示期不少于10个工作日，在公示期内收到异议的，

　　应协商达成一致意见。实施主体应当制定电梯加装等方案，并书面征求相关业主意见。

　　3、办理手续

　　住宅未预留电梯井的，实施主体应到所在地规划主管部门办理规划管理手续；可能影响或改变供水、排水、供气、供热、供电、通信、消防、人防、雷电灾害防护等装置设施的,应按规定到有关管理部门办理相关手续；按照建筑工程施工许可管理法规办理相关施工许可手续。

　　4、施工验收

　　实施主体应依照法律、法规规定开展施工图设计、审查等工作，并由电梯制造商或其授权的具有安装资质的单位加装电梯。

　　加装电梯项目竣工后，实施主体应组织勘察、设计、施工、监理单位参加竣工验收，并按有关规定向区（市）规划主管部门申请竣工规划验收；拟申请财政补助资金的项目，应邀请建设、财政部门参与竣工验收；并到建设行政主管部门办理土建部分工程竣工验收备案手续。加装的电梯必须经特种设备检验检测机构监督检验合格。