今后买卖二手房，交易成本增加了。记者1月21日采访了解到，根据二手房所处区域、面积大小及建成年代的差异，依据岛城基准地价的不同 ，二手房交易中确定了一个最低交易指导价，如果买卖价格低于最低交易价，交易时该缴多少税费按照这个最低交易指导价来确定。业内人士分析，最低交易指导价的设立，将有效杜绝二手房交易过程中靠阴阳合同来避税的问题，买房者可能会因此多付几千乃至上万元。

　　为什么要设立指导价？

　　“从今年1月份开始，二手房交易的成本增加了不少，有的增加了30%左右。”21日上午，科威国际不动产的王经理说，二手房交易将按照市地税局确立的最低交易指导价执行，这意味着个人购买房屋时应当缴纳的契税、个人所得税以及营业税的多少，要按照这个最低指导价来算。

　　21世纪不动产青岛区域分部的李兰玉说，根据目前的规定，二手房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价为依据；但申报成交价格低于系统最低交易低价且无正当理由的，应按不低于最低交易价格进行纳税申报，并缴纳住房交易环节的各项税款。

　　记者从青岛市房地产交易中心了解到，从今年首个工作日 ，也就是1月4日开始，本市二手房交易时统一按照最低交易指导价来执行。“设立最低交易指导价的目的，是为规避二手房交易中买卖双方通过阴阳合同来避税的问题。”工作人员说。

　　交易成本会“增加”多少？

　　“以前二手房交易时，为了少缴税款，买卖双方可以通过签订阴阳合同，刻意做低房子的价格，一套100万元的房子将交易价格做低到80万元，这是很多见的。”孙杰说，而设立最低指导价后，这条路已经被堵死。

　　孙杰介绍说，二手房交易过程中，需要缴纳营业税、个人所得税和契税，加起来一般在8%到11%之间(购房者非首次购房，契税按照3%来征收)。“如果一套房子的总价多出20万元，意味着交易成本多出了1.6万元到2.2万元之间。”孙杰说。

　　“如果个人购买的普通住房超过5年(含5年)，免征营业税，因此增加的交易成本就可能只是6000元左右。”青岛链家地产的殷天逸说，上调最低交易指导价对未满五年的房屋交易影响较大，对五年以上、首次交易、90平方米以下的普通住宅影响较小，因为只有契税，税率相对较低。

　　指导价为啥不能公开？

　　目前执行的二手房交易最低指导价并不公开。为何不对社会公开呢？工作人员表示，如果公布相当于给市场暗示和指引，引导大家按照参考价格申报税费，不能反映市场真实交易信息；而且相关工作人员也不知道每套房计税底价，以避免人为干涉。

　　“二手房市场指导价格并不是‘一刀切’，同一区域内不同地段、小区环境、房屋新旧甚至交通的便捷程度，都会影响到市场指导价格的高低。”科威国际不动产总经理孙杰说，不同的房源指导价也不一样。即使是位于同一个小区的同一个楼层，其指导价也不一样。以市北区曹县路区域来说，去年二手房的市场指导价在7000元/平方米，但目前的价格都在9000元/平方米以上；这样细分的最低指导价格和市场非常接近，减少了为逃税而瞒报实际成交价格的情况。

　　“房产经纪人在和买卖双方办理交易过程中，并不知道最终的最低交易指导价格，为了避免被卡住，已经不敢虚报低价。”新居房产中介经纪人孙泉说，由于交易过程中会按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则 ，对交易房屋征缴税款，为了减少麻烦，目前多数中介在办理手续时会按照实际成交价来上报。 本报记者 王爱科

　　最低指导价多地已试水
　　记者采访了解到，设立二手房交易最低指导价，国内已有不少城市走在了前面。早在2006年，北京市就设立了二手房交易最低指导价。

　　2007年，宁波市也专门制定了二手房交易最低计税价格的计算办法，在住宅类二手房采用数据库模型法，非住宅二手房采用个案评估法分别确定最低计税价格。计税系统里每套房屋的计税参考价，是在专门评估机构评估价的基础上调整得来。根据房屋所处地段、建筑结构、年限、朝向、楼层、配套状况、周边环境等因素制定，依照房地产评估相关规范和标准评估得出。考虑到市场变化等其他因素，税务部门在评估价基础上再作一定幅度调整，最终得出每套房的“底价”。

　　而北京市在2011年12月份上调二手房交易最低计税价，多处交易地区的最低计税价翻到原来的3倍左右。其中，大兴清源地区、海淀万柳地区的最低计税价翻至3.1倍。涨幅最低的丰台右安门外、西罗园地区最低计税价也调到了1.55万元，为原计税价格的2.6倍。