半岛全媒体记者　郭振亮

　　匆匆忙忙买上房子,一头雾水地接了钥匙,没住多久房子就开始出现各种质量问题,裂缝、渗水、墙皮脱落……7月31日,记者从市城乡建设委了解到,为了规范开发商履行新房质量保修义务和责任,维护业主权益,市建委编制了一本“交房保修秘籍”——《青岛市新建住宅质量保修手册》,自2017年8月1日起实施,开发商交房必须向业主提供,学会了“保修十五招”,业主对交房、保修将不再“稀里糊涂”。

　　新房交房维修看清

　　“保修秘籍十五招”

　　“我当时就是稀里糊涂交了房子,啥也没看,主要是啥也看不懂,到后来装修的时候,工人才告诉我房子墙面有渗漏,根本没办法装修,只能是等开发商维修好了之后,才能装修,墙面渗漏不是小事情,一旦维修不好,装修完了之后墙皮很容易脱落,真是太让人头疼了。”家住蓝色硅谷的李先生告诉记者,他对于房子的交房、维修问题一头雾水,根本不知道如何解决。

　　房屋质量保修期是几年?哪些地方最容易出现“质量病”?出现质量问题该咋办?怎么才能联系到开发商?开发商对房子质量问题拖延推诿怎么办?保修期以外房屋质量问题怎么办?存在争议时如何解决?房屋质量缺陷给业主造成损失如何赔偿?不属于房屋质量投诉受理范围的有哪些……

　　记者7月31日了解到,为了促进建设单位依法全面正确履行工程质量保修义务和责任,引导业主按照合同约定,依法有效维护自身住宅质量保修方面权益和利益,市建委依据国家、省市相关法律法规和文件规定编制了《青岛市新建住宅质量保修手册》,现予以印发,自2017年8月1日起实施。全市建设单位向商品房买受人交付商品房时,须向买受人提供《青岛市新建住宅质量保修手册》。　

　　记者看到,保修手册一共15条,列举了新建住宅交房、维修等常见问题和解决办法,可谓是造福青岛新房业主的一本“保修秘籍”。

　　开发商拖延不保修

　　消费者维权有五途径

　　以前只知道房子出了问题,首先联系物业,物业联系开发商,万一物业、开发商都想负维修责任可咋办?出现了房屋质量责任,业主该如何维权?“保修秘籍十五招”详细解释了物业、开发商不及时解决质量问题,拖延推诿时的解决办法。

　　按照新规,如果建设单位对保修期内的质量问题不及时维修、不履行保修义务,可以通过以下5种途径解决:根据购房合同约定,向建设单位提出书面正式保修要求；建设单位不履行保修责任时,可向当地建设主管部门(开发主管部门)投诉,督促其履行保修责任；经督促,建设单位仍不履行保修责任,可向物业主管部门申请使用物业质量保修金；业主与建设单位双方未达成一致意见时,业主可依据购房合同相关约定条款提请仲裁部门仲裁；向人民法院提起诉讼。

　　据介绍,建设单位(房地产开发企业)新建用于销售的物业,均应按照建筑安装总造价的3～5%交存保修金,具体标准为低层和多层建筑3%、小高层建筑4%、高层建筑5%。《山东省新建物业质量保修金管理办法》规定商品房屋的保修期,自商品房屋交付使用之日起计算。在保修期内,物业出现质量问题需要维修时,建设单位经开发主管部门督办仍不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的,可按《山东省新建物业质量保修金管理办法》有关规定使用保修金。

　　按照《山东省房屋建筑和市政工程质量监督管理办法》规定,房屋在保修期限内出现质量缺陷的,建设单位(房地产开发企业)不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经物业主管部门核实后,维修费用在建设单位(房地产开发企业)交存的物业质量保修金中列支。

　　质量缺陷造成损失

　　可要求开发商赔偿

　　记者了解到,新房“保修秘籍”明确了房屋质量缺陷给业主造成损失的解决办法,按照规定,房屋建筑质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害,对于房屋所有人、使用人或者第三方向建设单位提出经济赔偿诉求的,目前,国家法律法规无明确标准及相关赔偿依据规定质量缺陷给业主造成损失的解决方式。因此,现阶段质量缺陷给业主造成了损失的,如因暖气或水管漏水造成业主地板被泡的情形,业主可以通过与建设单位协商或者申请仲裁或者提起民事诉讼的方式进行解决。　

　　按照规定,供热单位对供热设施充水试压,必须明确充水试压时间,并提前七日通知用户。充水试压时,出现室内供热设施漏水等异常情况,用户可以要求供热单位进行检修,供热单位应当及时进行检修。

　　据介绍,并不是所有的漏水都可以要求赔偿,应当注意的是,业主应当承担起室内供热设施的养护、维修、更新责任,避免擅自在室内供热设施上安装放水阀、排气阀,改动和增设散热器、供热管道等；避免擅自扩大用热、改变用热性质；避免擅自排放或者取用供热蒸汽和热水；避免其他危害供热设施正常运行的行为。

　　另外,按照规定供热单位应当设立投诉受理机构,公开供热投诉服务电话,安排人员二十四小时值守。对供热设施漏水的投诉,必须在接到投诉后的一小时内到达现场抢修；对供热温度等有关供热质量的投诉,在采暖期开始后的十日内,必须在接到投诉后的五小时内到达现场处理；在采暖期的其他时间,必须在接到投诉后的二小时内到达现场处理。供用热双方发生供热争议的,可以申请供热行政主管部门调解,也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

　　质量有争议需鉴定

　　业主等不及可垫付

　　自2013年5月,青岛市实施质量投诉受理公告制度。要求住宅工程竣工验收前,在住宅小区各单元主要出入口处的显著部位张贴《住宅质量投诉受理公告牌》,公告责任单位质量投诉受理人姓名、联系方式及投诉受理范围、维修服务承诺等信息,接受社会监督,方便住户联系相关责任单位,及时解决房屋保修期内出现的质量问题。

　　“如果出现问题需要尽快维修,但是开发商又得审核,又得走流程,或者有争议,等不及可怎么办呢?”业主孙女士提出了疑问。

　　对此,市城乡建设委工作人员解释:“房屋质量问题性质和责任存在争议时的解决方式,利害相关方的投诉人和建设单位在质量问题处理过程中,对质量问题(如开裂等)性质和责任存在争议,需要对工程质量进行检测鉴定的,由双方协商,共同选定鉴定机构。鉴定费用由鉴定主张方先行垫付,根据鉴定结果,由质量责任方承担。业主或建设单位单方或自行委托鉴定机构或专家出具的检测资料、检测报告、专家意见,不作为工程质量问题处理的依据。”

　　据了解,房屋建筑作为一种特殊商品,有与其他商品不同的特殊性,如:手工操作、露天作业、生产周期长等。近年来,建筑行业新材料、新工艺、新技术不断推陈出新,同时,参建企业质量管理水平,工人操作技术水平存在一定差异,因而房屋使用后可能出现一些如渗漏、裂缝等质量常见问题。

　　制图/王倩