单价12520元/㎡溢价率203.9% 市北新地王诞生
来源:大众网-半岛客户端 2016-07-21 06:54:00
今日上午,雾蒙蒙的天气下,岛城的土地市场却一片火热,备受瞩目的宜昌路16号成交了。
在上午进行的网上竞拍中,共吸引21家开发商参与,经过367轮激烈竞价,地块以12520元/平方米,总成交价约9.97亿元,被四川蓝光和骏实业有限公司收入囊中,溢价率约为203.9%。据了解,这也创下了市北区土地成交单价之最。对此,不少业内人士也颇感意外,认为从地价和建筑成本等因素推算,该地块高层住宅将来要18000元/平左右才能保本,逼近市南水平,未来销售难度可想而知。
单价12520元/㎡,市北新“地王”诞生
据说,本次拍卖刷新了青岛土地拍卖多项纪录,成为参与竞买开发商最多的地块、2016年已成交“单价地王”以及市北区土地拍卖新的“单价地王”。原市北区“单价地王”保持者是2014年12月份出让的镇江路12号地块,楼面地价是8500元/㎡。
根据拍卖公告,本次拍卖的宜昌路16号地块编号为331-317-370203-029-508-GB00001,土地面积23178.8㎡,土地用途为商服住宅,其中住宅部分占地为19702㎡,商服部分占地3048.2㎡;根据规划,未来该地块规划总建筑面积为81125.8㎡,其中将建有住宅68956.9平方米,建设商服配套设施10668.9㎡,两者比例接近6.5:1。
地块的出让年限方面,住宅部分为70年、商服部分40年,规划建筑指标方面容积率≤3.5,建筑密度≤25%,绿地率≥35%。另外,该地块还将划拨428.6㎡做为科教用地(3班幼托),规划建筑面积为1500㎡。
据悉,宜昌路16号为山东省食品进出口公司四方仓库用地,青岛东大物流有限公司也在此办公,现在是一片仓储用地,尚未拆迁。青岛市老城区企业搬迁办副主任傅少春曾介绍,单体搬迁企业的土地按照规划用途拍卖后,80%返还给搬迁企业;成片搬迁则以土地评估价的90%为标准返还,这调动了企业搬迁的积极性。有了这笔钱,就解决了新厂建设、职工安置等的资金问题。
配套尚可,公共资源优劣参半
从地理位置上看,该地块周围原是青岛老企业聚集区,老企业搬迁后规划为现代化的商业住宅区,兴隆家园、兴隆花园、海湾花园均已成为成熟小区,正在销售的中海蓝庭小区位于该地块南侧,直线距离600米。目前,该区域的二手房价格在11000到12000元/㎡之间。
从配套上看,宜昌路16号地块正处于滨海新区新旧交替的重要位置上,顺着环湾大道北行2公里就可到达欢乐滨海城板块,向西1公里可到达海云庵商圈;从交通上看,周围有瑞昌路、杭鞍高架等主干道,距离火车北站7公里,四方长途站3公里。
不过需要指出的是,宜昌路16号地块距离发电厂直线距离仅1.2公里左右,或成为未来影响项目销售的环境因素。
成交单价过高,未来销售有不小难度
地块成交后,引发岛城地产圈持续讨论。
青岛链家市场分析师张斌表示,尽管宜昌路16号地块未拍先火,但是依然出乎所有人的意料。链家网数据显示,原四方区板块现成交均价在11600元/平左右,目前售价最高的中海临安府洋房也不超过16000元/平。根据地价和建筑成本等推算,宜昌路16号项目未来高层住宅要18000元/平左右才能保本。
从土地3.5%的容积率推算,项目业态很可能是高层住宅,18000元的单价已经逼近市南水平,未来销售难度可想而知。
而该地块的成交对周边的影响可谓深远。“现有的商品房的销售价格必然会进行调整,近期一万左右已经周边买房的人们自然是心底偷笑。”一位业内人士分析,二手房自然也会受到刺激,估计要调整售价的房东们已经开始计算了。最重要的是,原四方作为主城区的价格洼地,价值将更快的被挖掘,当然价格会走在价值的前面。
据了解,四川蓝光和骏实业有限公司是蓝光集团下属控股公司,拥有房地产开发一级资质,此前在李沧区开发了蓝光COCO蜜城项目,已于上月实现交付。(半岛记者 于红靓)
责任编辑:赵勇
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