万元线，是市民买房的一个重要心理门槛。近日，城市信报/信网记者调查了解到，受近两年楼市紧缩影响，曾经北扩至城阳中心城区的万元线大幅缩水，已经回缩至新都心一片，李沧退出万元线。业内分析认为，年内万元线或将维持现状，不会再次北移。

　　李沧，万元线全面退出

　　对于大多数刚需购房者来说，万元线是一道心理门槛。一套价格上万元的房子在心理上感觉，要比一套房价近万元的房子贵得多。不过，受青岛地形所限，价位低于万元线的房子，普遍远离城市中心区域 ，从交通上来说，上班族耗费的时间和金钱又不太划算。所以，万元线附近的楼盘，便成了不少刚需关注的热点区域。

　　李沧区楼盘作为青岛刚需集中区域 ，在过去的三年中，房价在万元线上走了一个倒V 字形。根据历史数据显示，2011年，东李板块的成交均价为8831元/平方米，2013年则因万科红郡、玫瑰庭院等低密度楼盘集中入市成交，区域均价一度飙升至15502元/平方米的顶峰。而2015年，尽管北京城建、新城 、卓越、和达、海尔、万科等房产大鳄进驻东李板块，但价格却有所回调。根据数据显示，7月份海尔博悦兰庭成交均价为9621元/平方米，和达璟城成交均价为9194元/平方米，均已跌落在万元线以下。

　　作为李沧区楼盘热点传统区域，万元线大幅回撤。根据青岛锐理数据，2014年上半年李沧商品房成交均价为10868元/平方米，下半年为10305元/平方米，都是在万元以上。进入2015年，上半年均价为9811元/平方米，跌破万元。从单月数据来看，价格在3月份首次逆转跌落至万元线以内，为9372元/平方米，此后一直在万元以下维持。根据房价点评网数据，记者了解到，李沧区多个热点项目价格保持在万元以内，例如十梅庵周边两个项目分别为10179元/平方米和9369元/平方米、宝龙周边某项目9801元/平方米、李村北面某学区房项目8800元/㎡ 。

　　新都心，远超万元线

　　万元线退出李沧，回缩至新的城市中心——新都心区域。在新都心周边，分布有保利叶公馆、万科蓝山、和达城上城、海尔云街、鑫源向上等热点项目，价格均在12500元/平方米～15000元/平方米之间浮动。该区域，二手房价格更是远超新房，中海清江华府均价为16700元/平方米，万科蓝山则为17500元/平方米。

　　上个月，市北区重庆南路128号原铸造机械厂地块经过7轮的挂牌竞价和98轮的限时竞价，被海尔地产以6235元/平方米的楼面地价抢下。有业内人士分析，地块最终成交价6235元/平方米，如果按照建安成本3000元/平方米计算，加上开发过程费用，项目售价预计将达到13000～14000元/平方米。显然，新都心板块依然是“万元线”最坚实的“堡垒”。

　　实际上，新都心概念在2009年刚提出来时，这里的位置并不被看好，那时置业者普遍认为每平方米七八千房价将成为“天花板”。而随着地铁3号线规划通过、麦凯乐等商圈规划不断落实，新都心的身价也开始高涨，在2010年轻松跨过万元线。同时，邻近市区的地理位置，周边配套生活设施逐步完善，新都心区域成了不少有一定经济实力置业者的选择区域。

　　◎相关链接

　　万元线曾一路向北

　　实际上，青岛楼市万元线受关注还是近几年的事情。根据《城市信报》此前报道，房价万元线仅用6年时间，从市南东海路小范围地区一路北进，蔓延过崂山、市北、老四方，2014年更是借世园会的机遇推进，全面覆盖东李板块。曾有网友戏言：“青岛的房价万元线以每年2公里的速度向北推进。”

　　回顾房价万元线走势不难发现，2007年，青岛第一个万元线区域出现在市南区东海路附近；2008年开始，青岛万元线区域不断扩大，香港路以南的沿海一线和崂山部分小区单价都是在万元以上；2009年随着房价进一步上涨，万元线扩展到宁夏路以南；2010年万元线扩张到市北区，并一直突进到合肥路以南；2011年青岛楼市持续火爆，房价一路飙升，万元线进入李沧区；不过2012年，受房价小幅下降影响，万元线一度退出李沧，在老四方和李沧交界处徘徊。进入2013年，万元线再次发力，不仅覆盖了从市南区到李沧区的主城区，甚至连城阳中心城区和青西新区也涌现出不少万元盘，和市区万元线遥相呼应。

　　进入2014年，青岛楼市受各方因素影响，新房成交量走低。俗话说“买涨不买跌”，在楼市低迷时，越来越多的购房者转入观望，在价格依然是决定购房的主要因素情况下，房企不得不以价取胜。因此，万元线慢慢收缩。如今，除了新都心板块的新盘单价仍然维持在万元以上，万元线已经退出东线的东李板块和西线的滨海新区板块。

　　滨海新区，成交价多低于万元

　　市区的万元线，向东曾扩至东李，向北曾扩至城阳中心城区，而向西则沿着后海到达市北滨海新区。

　　根据规划，滨海新区位于海泊河以北、杭州路和四流南路以西、李村河以南、囊括了老四方西部的旧城、老厂区以及全新城区欢乐滨海城。

　　其中，欢乐滨海城周边最先受关注 ，聚集了绿地新里海德公馆、保利香槟国际、温莎郡、蓝泰海乐府等数个项目，价格也基本都超过了万元线，但幅度不大，最高成交价格也不过为11062元/平方米，而某项目成交价格甚至仅为9922元/平方米。

　　在欢乐滨海城南面，有三个热点楼盘，分别是秀兰禧悦都、金域府邸和海信湖岛世家。根据房价点评网数据，三个项目中仅有一个项目实际成交价格在万元线以上，为10185元/平方米，最低成交价格则为9201元/平方米。

　　值得注意的是，虽然这里部分楼盘在万元以上的定价，但购房者并不买账，一直以来，这里楼盘的去化率不高。

　　分析：万元线年内稳定，变动不大

　　“万元线”的走势对置业者来说十分直观，并且和楼市的火热密切相关。

　　2015年上半年，在楼市政策暖风劲吹下，成交量不断回暖，新房成交量不断创纪录。据青岛锐理数据显示，截至6月30日，青岛市上半年新建商品房成交57986套，其中新建商品住宅成交50500套。同比2014年同期，新建商品房成交套数上涨36.41%，而新建商品住宅成交套数上涨44.89%。新房成交量的猛增也引发了人们对“万元线”变动的关注，“会不会再次北移?”

　　房价点评网高级分析师郭轶凡认为：“今年上半年楼市总体而言火爆，量价齐升。虽然一季度遇冷，开发商推货谨慎，近年来同期首次供小于求。二季度受政策利好影响，置业者的购房信心被提振，5、6月份成交量均破万。”

　　虽然成交量有了大幅回升，但是房价略处于弱势。据不完全统计，一年来全国房价跌幅最大的10个城市中，青岛排第5。虽然这一情况在7月份得到改观，但由于受库存及回笼资金等影响，预计未来房价除了个别楼盘外，大部分或将保持在原有价格区间内，不会有大幅上升。

　　楼市观察人士张先生表示，库存量或许成为“万元线”的强阻力，虽然新房成交量不断上升，不过下半年还有新盘入市，老项目加推不可避免，库存压力仍然不小。面对激烈的市场竞争，尽管房价回升，但是对开发商来说，“低价入市”仍是当下最有力的营销武器。因此，在楼市库存去化的背景下，年内万元线或将仍维持原状。

　　城市信报/信网记者 王琦