在央行和银监会9月30日下发首套房贷款利率最低可打7折等一系列最新房贷政策后，银行方面何时执行成为各界关注的焦点。截至目前，建设银行、招商银行、兴业银行已经正式表态，宣布执行房贷新政。不过，10月10日，记者从各大银行青岛分支机构了解到，建设银行、招商银行在青岛地区的房贷细则仍在制定过程中。此外，中国银行山东分行则表示，已开始在首套房认定标准上实行“认房不认贷”，利率水平按工、农、建三大行平均标准执行。业内人士分析，普遍打7折可能性很小。

　　建行青岛分行 仍在研究房贷细则

　　央行和银监局在国庆假期前最后一个工作日出台的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)可谓一石激起千层浪。其中，“贷款购买首套普通自住房，贷款利率最低可打7折。拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请购买普通商品住房，视为首套房。”等细则对房地产和相关信贷市场影响深远。

　　不过，不管是房地产商还是购房者，都在等待银行对《通知》的落实。在国庆假期后，关于各大银行房贷政策调整的消息从未停止过，先是农行被爆出已执行房贷新政 ，其后有消息称工行已在个别省执行房贷新政，但这些消息均未得到官方证实。银行的谨慎态度不断考验着购房者的耐心。

　　终于，10月9日晚间，建设银行在其官方网站发布文章称，将积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，优先满足居民家庭购买首套自住和改善型住房贷款需求。其中对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。

　　而对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。

　　至此，建行成为首个响应房贷新政的银行。10月10日，建设银行青岛分行房金部相关负责人表示：“青岛建行将积极落实政府相关部门和总行的政策要求，根据青岛当地具体情况研究实施细则，具体执行等待上级主管部门下发文件后执行。”

　　中行 青岛地区已“认贷不认房”

　　继建行宣布施行房贷新政后，10月10日，中国银行总行方面表态称：“该行各分行已于10月1日起按照相关政策要求执行首套房贷政策：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。”

　　中行还表示，将授权各分行在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；并可根据当地城镇化发展规划和地方政府相关政策，对符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　10月10日，记者从中国银行山东分行了解到，虽然没有明确发文，不过中国银行在青岛地区已经开始执行房贷新政的相关内容。“在首套房认定标准上已实行‘认贷不认房’，利率水平按工、农、建三大行平均标准执行。”该负责人说。

　　此外，工商银行青岛分行方面表示，关于住房贷款的政策，人民银行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中已有明确要求，工行将认真贯彻执行。

　　农业银行也明确了支持重点，即“在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，对合理的购房需求，将努力提供更加优质的金融服务。提高服务效率，逐步推广个人住房贷款自动审批。科学合理定价，将贷款利率控制在合理水平。”

　　招行 具体细则仍在制定中

　　股份制银行方面，招商银行率先对房贷新政做出反应。招商银行青岛分行相关负责人表示：“招行一直以来积极支持居民自住购房贷款需求，认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向。央行房贷新政出台后，招行在房贷额度上单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求，并根据房地产市场的发展适时调增房贷额度。招行从10月8日起实施首套房新政，按照央行房贷新政的要求在定价方面进一步支持居民购房贷款需求，具体根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定各借款人首付款比例和贷款利率水平。”不过，他同时表示：“目前招行在青岛地区的具体实施细则仍在制定中，尚未出台。”

　　截至记者发稿时，其他银行并未对房贷新政做出回应和调整。对此，一家国有银行青岛分行信贷部负责人说：“央行在房贷利率上并未下达‘死规定’，7折只是最低标准。”他认为，全面7折是不可能的，“与以往的差别化利率政策类似，享受7折的仍将是各行优质客户，比如存款达到一定数额，或之前就与该银行有密切业务往来，并且个人信用状况良好。”

　　兴业银行10日晚表示，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房，无购房贷款记录或已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策，贷款最低首付款比例为30% 。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房的，各分行可综合考量借款人偿付能力、信用状况等条件具体确定首付款比例，贷款利率在央行、银监会规定的范围内执行。

　　分析 七折利率缘何难产？

　　如今，距离9月30日央行和银监会发布房贷新政已过去整整10天，各大银行从开始的纷纷辟谣到如今实施细则的难产，让新政的实施效果蒙上一层阴影。实际上，对于未来首套房贷是否可能出现七折利率的问题，业内人士并不是太看好。

　　招商证券分析师肖立强认为当前的贷款基准利率明显高于2009年的水平，同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平。因此，在非降息和重定价情况下，2009年的全面7折利率水平对于目前而言，基本是不可复制的。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委也认为 ，如果按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算，0.7倍就是4.59%，与同期限公积金贷款利率基本相当，低于5年期政策性金融债收益率4.63%。目前在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上是不可能的，但央行明确提及优惠幅度，传递了强烈的宽松信息。

　　一家国有银行青岛某支行信贷部工作人员表示：“说实话，在支行层面上不太愿意做房贷业务。目前揽储很困难，存款少，贷款多，存贷倒挂，只能内部高价拆借资金。去年‘钱荒’过后，5年以上资金的价格一度在6.5%以上。今年好一些，但也在5%以上。基准利率房贷，基本是盈亏平衡；九折房贷，一般是亏损的。”

　　一家股份制银行青岛分行信贷部负责人也表示：“我们行5年以上资金的内部价格是5.6%，如果按5年以上中长期贷款6.55%的基准利率放贷，意味着净利差还不到1%。这1%的利差根本不可能覆盖基本运营费用、考核费用、以及信用和资本等成本 ，更不用说打了7折之后。”

　　■分析

　　以价换量仍是楼市大势

　　自央行信贷新政发布后，尽管地方银行细则迟迟未曾出台，市场已再次盛传房子将涨价的传闻。央行信贷新政，是否意味着岛城房价将开始上涨。来自记者多日的探访发现，受当前新房库存高，房贷新政落实难的影响，开发商一厢情愿地炒作涨价只不过是营销手段。多位业内人士分析，以价换量依旧是四季度楼市大势。

　　“或许涨价”成促销噱头

　　自上月30日央行爆出信贷新政后，房价上涨的传闻开始在市场发酵。在接下来的10天时间里，包括绿城、碧桂园等外来地产大鳄，加上本地为数不少的开发商，陆续在营销活动中释放出或将不同程度地上调项目价格的消息。

　　但值得一提的是，见诸网站或者微信朋友圈的涨价消息，却均未得到相关项目销售人员的确认。“我们并没有接到青岛项目将上调价格的通知，网上流传的可能是其他城市项目的方案。”10日上午，李沧区一家外地房企开发项目的销售总监马经理说。

　　“对长期观望的买房者来说，买涨不买跌的心理一直存在，而且接二连三出台的取消限购、信贷松绑的消息，确实在很大程度上改变了购房者的心理预期。”青岛锐理数据总经理马光明说，从目前青岛市场的情况来看，由于地方版的取消限贷细则迟迟不肯出台，还没有一家开发商敢于逆市提价，市场上的“涨价传闻”，或只是开发商有意释放的“烟雾弹”，意在刺激购房者赶紧出手。

　　降价促销依旧是主流

　　传言毕竟是传言，真实情况是，尽管信贷利好频传，主城区的不少开发项目的销售均价，依旧在下行。李沧区 、城阳区、市北区的多家新盘项目，开盘均价较之去年，下调空间在1000元到2000元/平方米之间。

　　10日，位于市北区的一家新盘项目，释放出12000元/平方米的均价，户型面积在85平方米到100平方米左右，这一价格，和3年前的开盘均价持平；位于李沧区的一家龙头房企开发的项目，起价为 10500元/平方米，均价为11500元/平方米，较之前销售的房源，至少跌了1000元/平方米。

　　此外，“银十”期间，特价房、抵账房继续在市场上出现，降价快跑依旧是岛城开发商主要的营销策略。来自青岛市房地产交易中心的统计显示，10月份预计开盘数量达40余个，“庞大的供应量，预示着尽管楼市可能会利好重重，但销售竞争会越来越‘白热化’，尤其是库存偏高的黄岛、胶州、城阳等区域。”青岛世联怡高总经理陈耀华说。

　　对7折房贷期待不要太高

　　楼市分析人士张百忍：“不管是银行还是客户，对政策的消化都需要一定时间，而且黄金周期间楼市成交量偏低，从这个角度来看，10月份房地产市场的成交量不会高走，毕竟对业务的影响要等细则出台才能真正显现；购房者对7折房贷期待不要太高。

　　青岛世联怡高总经理陈耀华：七折利率如果执行，银行是在赔本做买卖，所以最可能只是给一些核心的客户打7折。央行新政对于稳增长，一定程度上恢复居民的购房需求是有帮助的，但不能认为，央行政策执行后，未来房价还是会继续增长，房产业还会呈现井喷态势。

　　科威国际不动产青岛区域总经理孙杰：上一轮限购放开减少了行政干预，但没有从根本上扭转楼市；细则出台后，对一线城市的楼市是利好消息，但对二三四线的城市，帮助不会很大。

　　文/记者 王爱科 乔秀峰