刚举行的国务院常务会议确定，今年将扩大个人住房房产税改革试点范围。21日，记者邀业内人士以上海 、重庆两个开征房产税的城市为样本，剖析房产税试点可能对岛城市民带来的影响。业内人士分析认为，房产税开征难以起到调节刚需的作用，对楼市的影响非常有限。

    俩版本征收对象各异

    “目前青岛是否将入围试点城市还没最终确定，但房产税征收早已在上海、重庆试点执行，可以参照这两个城市为样本，来算算对市民的影响。”21日，楼市分析人士张百忍说，从2011年开始，房产税开始在上海、重庆试点。

    上海房产税征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

    重庆市征税对象包括重庆市主城九区新购及原有的独栋别墅、新购高档住房以及普通住房(无户籍、无工作、无企业人员新购的第二套及以上)，其中独栋别墅小于180平方米的可以免征，征税税率视成交均价的差异，在0.5%到1.2%之间。

    年缴税四千“很正常”

    依据这两个样本城市的征税规则，房产税开征后市民应该缴纳的数额是可以简单算出的。其中上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。以一个3口之家的居民家庭为例，假定该家庭原先有105平方米存量房，现新购123平米，住房单价按照21500元来计算。该居民家庭应该缴纳的房产税为4334.4元(105平米+123平米-180平米=48平米，48平米×21500元/平米×70%×0.6%=4334.4元)。

    而以重庆为例，假定一户家庭拥有第一套存量独栋商品住宅建筑面积为400平方米，交易单价为16000元/平方米，那么该家庭年纳税额为35200元((400平方米-180平方米)×16000元/平方米×1%=35200元)。假设该家庭在征税期新购了一套符合扣除免税面积的应税住房，房子建筑面积为180平方米，交易单价为10000元/平方米，那么该家庭纳税额为4000元((180平方米-100平方米)×10000元/平方米×0.5%=4000元)。

    沪渝为其他城市提供参考
    据悉，去年一年，上海市税务部门已对 20.8万套住房完成了房产税的征免认定，其中应税住房约3.7万套，约占已认定住房总数的17.8%。加上2011年认定的近2万套应税住房，两年来上海市共有5万套个人住房需要缴纳房产税。去年上海房产税24.6亿元，完成预算的109.3%。而重庆市并没有披露去年的房产税征收情况，但2011年重庆征收房产税涉及9400余套住宅，总计近1亿元，相对于重庆市去年2900亿的财政收入，房产税的增量几可忽略。“可以看出，房产税开征范围起不到调节刚需的目的，以这两个城市而论，房产税对整个房地产市场的影响非常有限。”科威国际不动产总经理孙杰说。

    岛城税务部门一位专家在采访中提到，房产税开征是迟早的事，但征收模式方面，重庆和上海两个城市已经先行试点，为今后其他城市推出试点提供了不同的参考模式。