上半年，房地产调控效力初步显现，商品房成交总套数为41816套，同2009年上半年比，增加4387套，涨幅为11.72%；成交面积420.8万平方米。

其中，住宅成交37991套，月均成交6300多套；与去年上半年相比，上涨9.4%；成交面积367.9万平方米，同比涨幅为12.5%；占到商品房成交总量的87.43%；90㎡以下的小户型住宅成交占比扩大，占到住宅成交总量的52.34%；胶南市、城阳区、黄岛区住宅成交位居前三；市内四区成交量不断萎缩。

一、商品房交易分析

1、供应分析

上半年，岛城商品房供应量总体呈上涨趋势，市场存量为739万平方米，按上半年市场消化速率，约为十个月的正常市场储量，存量并未受到政策调控太大影响，

2010年上半年，岛城商品房市场存量一月份存量最大，二月虽有小幅下调，但总体稳步增加；上半年市场存量供应套数为65563套，较年初减少270套，小幅下降0.4%；商品房市场可售面积为739万平方米，按上半年市场消化速率计算，七百万平的存量约为十个月的消化量，市场供应格局基本正常。

上半年，住宅、办公用房与车库及其他物业类型市场存量较年初有不同程度增加。

上半年，岛城各物业类型可售对比中，住宅、办公用房与车库及其他物业类型市场存量较年初有不同程度增加。其中，住宅市场可供应量为510.21万平方米，月均增加量近6万平方米，可售套数为49402套。从住宅可售面积段来看，二季度60㎡以下的住宅可售量减少较多，说明政策导向作用明显；其他各面积段住宅存量多成递增态势。从住宅可售区域分布来看，胶南市与城阳区是存量相对充足的两个区域；黄岛区住宅存量消化相对较快；平度市与莱西市供应量增加；市内四区供应量相对不足，四方区与李沧区存量最少。办公用房与车库及其他市场存量分别为3809套、2743套。商业用房存量为9609套，占到商品房可售总量的14.66%。

2、成交分析

2010年上半年，商品房成交41816套，与去年上半年相比，涨幅为11.72%。

2010年上半年，岛城商品房成交波动较大。开端的一月份成交7457套，基调挺高，让不少人产生无数遐想；二月份传统淡季并没产生多少低迷影响，因为“金三银四”的到来足以说明一切，7481套、9258套，成交势头走高；正当开发商欢呼、置业者着慌时，“国十条”、“青岛14条”、房地产契税等房地产调控政策接连出台，抑制高房价的同时压抑了部分刚性需求，五月成交量下滑，成交8908套；开发商延迟开盘、买房者延缓置业步伐，随着开发商与买房者之间博弈的加剧，观望氛围变得十分浓厚，六月份成交量更是大幅下滑，仅成交5583套，仅次于二月份这一传统淡季，环比下降37.33%。

上半年，商品房成交总套数为41816套，同2009年上半年比，增加4387套，涨幅为11.72%；成交面积为420.8万平方米。应该说，房地产调控效力初步显现，不管是成交量的下降，还是房价的同比小幅下调，或多或少的预示着下半年地产走势，三季度还将是政策调控的缓冲期，四季度不管是成交量还是价格可能会有一个较大幅度的调整，年底将是政策调控效力的触底期。

上半年，商业与车库及其他成交量均成交1400余套。

本季度，商品房各物业类型成交对比中，住宅成交37991套。办公用房成交965套，占到商品房成交总量的2.31%。商业用房与车库及其他物业类型成交均过1400套，四月份成交量达到高峰；其中，商业用房成交1424套，占到商品房成交总量的3.41%；车库及其他成交1436套，占到商品房成交总量的3.43%，六月份成交跌入谷底。

二、商品住宅交易分析

1、成交分析

上半年住宅成交37991套，与去年同期相比，上涨9.4%；面积同比增加12.5%。

2010年上半年，岛城住宅各月成交量走势主导着商品房成交曲线，上半年共成交37991套，月均成交6300多套；与去年上半年相比，上涨9.4%；成交面积367.9万平方米，同比涨幅为12.5%；占到商品房成交总量的87.43%。

上半年度，住宅成交套数与成交面积虽有增长，但政策调控的影响力在岛城已有显现。开发商小幅优惠政策层出不穷，不管是打折还是每平米百元水平的下调；不管是开发商先期试水还是回馈客户，都不同程度的说明地产调整期的来到。市区李沧宝龙城市广场的每平7410元的低价开盘引起轰动，撬动市区房价“死挺”的局面，中冶城阳项目及万科城市花园项目的低价入市反响同样不错，开发区某楼盘九六折优惠或中南集团的八八折回赠，都说明只有真实惠才能产生市场效应。

上半年，90㎡以下的小户型住宅成交占比扩大，占到住宅成交总量的52.34%。

2010年四月底，青岛市开始实行更为严格的差别化住房信贷政策，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；二套房首付比例50%，利率不得低于基准利率的1.1倍；暂停发放购买第三套及以上住房贷款，同时对非本地居民购房暂停发放房贷。

“新十四条”的推行，作用最明显的一项就是“90㎡以上首付比例不低于30%”，直接导致上半年岛城住宅90㎡以下的小户型成交占比扩大，成交19885套，占到住宅成交总量的52.34%。其中，60-90㎡面积段住宅成交18078套，占到住宅成交总量的47.58%。

上半年，90-120㎡面积区间内住宅成交12717套，占到住宅成交总量的33.47%。120-144㎡面积段住宅成交3064套。144㎡以上的非普通住宅成交2325套，占住宅成交总量的6.12%。

上半年，3000元以下的低价位住宅成交体量最大，占到住宅成交总量的20.95%。。

2010年上半年，中低价位住宅成交量走高，其中， 3000元以下的低价位住宅成交体量最大，这与平度、莱西等郊区楼市成交热度增加有较大关系，成交7961套，占到住宅成交总量的20.95%。3000-5000元价格段住宅成交12571套，占到住宅成交总量的33.09%；其中，3000-4000元价格段住宅成交5929套，占到住宅成交总量的15.61%，4000-5000元价格段住宅成交6642套。5000-6000元区间段住宅成交4654套，占到住宅成交总量的12.25%。6000-8000元价格段住宅成交5897套。8000元以上的高价位住宅成交6908套，占到住宅成交总量的18.18%；其中，万元以上价位住宅成交3657套，成交占比为9.63%。

2010年上半年普通住宅成交35666套，占到住宅成交总量的93.88%。

2010年上半年，岛城普通住宅即144平方米以下的住宅成交35666套，占到住宅成交总量的93.88%。政策性住房各月成交变化较大。其中，经济适用房成交993套，限价商品房成交1965套，拆迁安置房成交354套。

上半年，胶南市、城阳区、黄岛区住宅成交位居前三；市内四区成交量不断萎缩。

2010年上半年度，随着楼市调控力度的加大，尤其是外地在青购房贷款暂停的政策实施，直接打击了外地来青投资买房的客户，这在郊区楼市表现最明显；从去年以来一直表现不俗的西海岸楼市，外地购房者大约占到一半，但是面临调控变化最大，外地人涉足者很少，成交量急剧缩减。上半年，西海岸共成交住宅11634套，占到住宅成交总量的三成多。其中，胶南市成交7572套，占到住宅成交总量的19.93%，位居第一；黄岛区成交4062套，占住宅成交总量的10.69%。其中，六月份成交成交1172套，环比大跌66.47%，其中，胶南市成交630套，较上月减少1632套，环比下降72.15%。黄岛区成交542套，较上月减少691套，环比下降56.04%。

上半年，市内四区由于价位因素及供应量的相对不足，成交更为平淡，成交9860套，占住宅成交总量的25.95%。其中，市南区成交1643套，市北区成交1623套，；四方区与李沧区分别成交2707套、3887套，和达和城等项目的相对热销有一定关联。

上半年，崂山区成交住宅1909套，占到住宅成交总量的5.02%。城阳区成交住宅4586套，位居第二；其中，六月份的成交量为1329套，占到整个上半年该区域成交量的近三成，六月如此高的成交量，与该区域多个低价入市的楼盘热销有极大关系，不管是中冶的圣乔维斯，还是万科的城市花园，174套的销售业绩抑或90%的高出货率，足以说明一个问题：真正的优惠才能赢得市场；同时，刚性需求总是会追逐着市场中的优惠点，释放是必然的。

郊区楼市成交逐步凸显，相对低的价位是其一大优势。即墨市成交2631套，胶州市成交651套。平度市与莱西市成交量增加，分别成交2837套、3883套。