大众网记者 张博文 青岛报道
　　1月5日上午9点，政协第七届青岛市城阳区委员会第四次会议在城阳区人民大会堂开幕。城阳区政协委员、青岛尊海餐饮管理有限公司经理李政提出有关改善型住房发展的提案。

　　城阳区，作为青岛市北大门的战略要冲，其地理位置的重要性显而易见。回顾2023年，青岛市商品房市场在面临挑战与把握机遇中稳健发展。据官方统计数据显示，全年商品房市场累计签约金额约为1997亿元，虽同比下降12.5%，但市场展现出的韧性和潜力不容小觑；累计签约面积约为1386万平方米，同比下降9.5%;累计签约套数达到120024套，同比下降5.2%。在价格方面，新建商品房网签均价为14411元/平方米，同比下降3.3%。在这一市场背景下，城阳区签约16919套、约205万平方米，占全市签约总量的14.8%，充分体现了其在区域市场中的重要地位。2024年10月18日，国家统计局权威发布9月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，新建商品住宅青岛环比下降0.7%，二手住宅青岛环比下降1.1%。
　　在2023年1-12月新建商品房销售金额TOP20的开发商中，合计总销售金额约为967亿元，占青岛整个市场的48.4%，显示出市场集中度较高，且近几个月占比保持相对稳定。值得一提的是，今年销售金额突破百亿的房企仅有海信地产一家，而TOP10业绩均在42亿之上，上榜企业多为品牌房企，同时多个本土房企也榜上有名，这深刻反映出房地产企业品牌、品类、品质、品控时代已经到来。
　　截至2024年9月底，青岛新房住宅可售库存约为157214套，可售面积约为1858.76万平方米，去化周期约为21.56个月，降至2024年以来新低。这一数据表明，青岛市房地产市场正在逐步消化存量，市场供需关系趋于平衡，为房地产市场的健康发展奠定了坚实基础。
　　依据《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则（2023年试行版）》，集中配建的“邻里坊”以及社区卫生服务站、托育所、社区服务站、微型消防站等公共设施，不纳入容积率计算范畴，旨在为业主提供共享的文体活动空间，其建筑面积亦不计入容积率。至2024年，城阳区的容积率总体将控制在约1.8的水平。该指标已在众多地块和项目中得到广泛应用，旨在优化商业与居住空间布局，进而提升居住环境品质。《城阳区优化居住用地供应及建筑品质若干措施》已于2024年9月27日正式对外发布，明确指出，开敞式阳台、封闭式阳台进深不超过2.1米的部分，将按照1/2建筑面积计入容积率。同时，对于绿地率达到35%、建筑高度不超过54米的住宅项目，住宅首层可设置室外户属庭院（不计入绿地率），地下负一层可设置下沉露天庭院，与之相连的地下负一层储藏室不计入容积率。这些政策的出台与实施，已清晰标定了城阳区未来房地产市场发展的总体趋势。
　　李政对未来的房地产发展建议如下：
　　1.在城市规划界，有一个“15分钟生活圈”的概念，这是近年来城市的规划方向。建议我区出台居住用地供应和建设政策，将一个基本单元的服务人口控制在10万人以内，以小区为中心的15分钟步行路程内，居民尽可能享受到日常所需的养老、医疗、教育、商业、交通、文体等公共服务。疏解交通拥堵也应纳入新建商品房初期的考虑范畴内。商业、无污染制造业、居住区相互融合才是最佳方案，某一片区不应出现北京“天通苑小区”类似的集中居住，既不容易出现早晚潮汐现象，也能有效缓解交通通行压力。
　　2.2024年青岛市《关于优化居住用地供应和规划管理措施》政策得以推动，各区市积极响应。在未来楼市竞争当中，那个区市先行推行低容积率、大楼间距、低层高第四代、第五代带空中花园的优质房产项目，将获得改善型居民的青睐。楼市从卖方市场转为买方市场，逐步打造“城阳品质”无忧房产品牌，是未来人口资源争夺中，最大的卖点。
　　3.保交楼、保质量，仅仅是居民的最低需求。高质量、无忧收到心怡的房子，才是城阳区未来楼市竞争的亮点。建议我区不再审批90平方米以下的商品房建设，将资金充裕、设计合理、配套完善、信誉良好的房地产企业和方案列为预选。建议在2025年，探索推动“设计你心中的家”“建设你想要的家”等概念性房型推介、设计活动，吸引年轻人涌入城阳。