近年来，被执行人资产形式逐渐向房产类集中，人民法院受理的涉房产类执行案件呈现大幅增长趋势。2016年至2019年4月，广西壮族自治区平南县人民法院受理的涉房地产执行案件452件，此类案件在实际执行中面临多方面问题。

　　一是处置程序复杂，执行周期漫长。房产处置要经历信息查询、实地调查、裁定拍卖、价值评估、网上竞价、协助过户、强制交付等流程，其中价值评估、网络拍卖及强制交付的工作量非常大。进入处置程序后，如出现执行异议，或者不能一次性拍卖成功，则可能耗占数个月甚至更长时间。强制交付时又往往出现涉案房屋居住有被执行人亲属或房屋已出租给第三人等情形，如是工业厂房且涉及较多工人、设备，极容易出现无法交付现象。

　　二是涉及复杂的法律关系。涉案房产经常出现被租赁、买卖等情形，引发大量的执行异议。善意买受人及承租人的权利必须依法保护，但有的被执行人与占用人恶意串通以逃避执行，尤其是被执行人与承租人故意签订长期租赁合同，拒绝迁出涉案房屋。凡此种种，既要处理好执行案件，又要妥善处理相关法律问题，耗费大量精力。

　　三是房产设定抵押权衍生执行困难。普通债权人申请执行抵押物的情形大量存在，由于缺乏具体的程序或者细则，对于未经诉讼程序确认的抵押权，是否应中止房产执行在实践中做法不一。还有一些抵押权人怠于诉讼，加大了处置难度。此外，债务人将“天地楼”设定抵押权，多半只将土地抵押给金融机构，对于借助土地建起的房产，抵押权人是否对房产享有优先受偿权亦缺乏统一标准，造成“执行难”。

　　四是产权证不齐全或者登记面积与实际面积不一。例如，只有土地使用权证无房屋产权证，无法对房屋进行有效的评估，后期拍卖成交过户也存在较大困难。又如，房产证批准修建三层砖房，但被执行人自行加高一层，对于擅自加高修建的房产，因其无法独立切割而难以处置。

　　笔者认为，上述问题可以从以下几个方面进行改进。

　　一是优化执行程序，推进繁简分流。公正高效是强制执行的终极目标。根据司法体制改革要求，推进案件繁简分流与执行团队相融合，做到“当简则简、该繁则繁、繁简得当、分流合理、提质增效”，将涉房地产执行案件分流给责任心强、业务能力硬、工作积极性高的资产处置团队进行统一办理，实施专业化、批量化作业，以减少重复劳动，提高处置效率，有效减轻其他案件承办人工作压力。

　　二是保障被执行人的基本居住条件。针对当前被执行人名下唯一住房执行难问题，权衡利弊，既要依法执行又要依法维护当事人合法权益，人民法院应与住房保障部门积极加强沟通，构建为被执行人提供廉租房、公租房等基本的住房保障制度，既维护法律权威，又确保顺利执行保障民生。

　　三是健全联动机制，畅通协助沟通渠道。加强财产处置前的调查核实力度，对房地产证件不齐全或实际面积与登记面积不一致问题，提前与相关部门沟通，未办理相关产权证的，由法院牵头，不动产登记部门配合，在房屋、土地的权源合法、四邻界址明确的基础上，依法进行评估拍卖；面积不相符的，先由不动产登记部门调查核实权属情况，对超面积部分的房地产依法确权或补办手续，所需费用由买受人自行负担，不在拍卖成交款项内扣除。同时，建立相应的日常工作会商机制，对处置涉房地产执行案件遇到的问题进行及时、高效的协商，提高执行效力。

　　（作者单位：广西壮族自治区贵港市中级人民法院  贵港市平南县人民法院）