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青岛全面放开住房限购 限贷松绑

来源:青岛早报   作者:   2014-09-24 10:01:00

关键词: 住房保障体系 户型住房 住房需求 住房供应 住房建设

   继全面放开楼市限购后,我市房地产市场再次“松绑”。昨日青岛市国土资源和房屋管理局、市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、市住房公积金管理中心、市地方税务局、市规划局联合发布 《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》(以下简称“《意见》”),提出“新六条”以促进房地产市场可持续发展。

   其中最为引人瞩目的就是“限贷”的松绑,文件指出“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定”。

   我市全面放开住房限购

   文件内容:房地产业关系民生和经济社会可持续发展,要切实按照“稳增长、保民生、促发展”的总目标,认真贯彻落实国家房地产市场“双向调控”要求,围绕建立新型住房制度的需要,加快保障性安居工程建设,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,不再实行住房限购政策。积极支持、引导房地产市场调结构、保刚需、促改善、稳增长,满足居民多层次的住房需求,推动我市房地产市场持续平稳、健康发展。

   解读:青岛市国土资源和房屋管理局于今年7月31日发布消息:自2014年8月1日零时起,对黄岛区、城阳区(含高新区)住房(含新建商品住房和二手住房,下同)放开限购政策;对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上(含144平方米)的住房放开限购政策,套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。

   紧接着9月1日,青岛市国土资源和房屋管理局再次发布消息:自2014年9月1日起,放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。这意味着我市全面放开限购。

   限购政策全面放开后,岛城楼市进入了活跃期,开发商也加大了降价促销力度,以期扭转持续了将近一年的滞销局面。随之看房量、开盘量、销售量出现较大幅度的回升,8月全市新房销量突破万套。进入9月,交易量出现上下波动,市场还存在一定的观望情绪。

   3年建筹公租房不少于3万套

   文件内容:将强化政府住房保障责任,进一步完善住房保障体系。逐步建立以公共租赁住房为主体,实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系,统筹解决我市低收入住房困难家庭、新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体、外来务工人员的阶段性住房需求,进一步改善人民群众的居住条件和生活环境。持续加大保障性住房建设力度,在第三个住房保障发展规划期内(2014-2016年),保障性住房建筹总量不低于3.5万套,其中建筹公共租赁住房不少于3万套,保障性住房供应总量不低于3万套。在推进公租房建设的同时,收购部分商品房屋作为公租房源。

   全力推进各类棚户区改造。重点推进集中成片和非集中成片棚户区改造,稳步实施城中村改造,使居民住房条件明显改善,基础设施和公共服务设施建设趋于完善,2017年以前基本完成10.2万户改造任务。提高棚户区改造的货币化安置比例,鼓励拆迁居民自行选购住房或由征收部门收购、团购房屋作为安置房源。

   促进新农村社区建设。每年新开工100个新型农村社区建设,构建“中心城区-次中心城区-重点中心镇-新型农村社区”的新型城镇体系路线,实现农民就地市民化,农村集聚地就地城镇化。

   解读:今年8月1日我市发布《关于进一步完善保障性住房建设和管理的意见》和《青岛市住房保障发展规划(2014-2016年)》,文件指出,在我市第三个住房保障发展规划期 (2014-2016年)内,保障性住房建筹总量将不低于3.5万套,其中公租房为3万套,占房源总量的85%以上。据初步测算,规划期内市财政共需投入保障资金约17.1亿元。

   与此同时推出保障房新政:从今年8月1日起,青岛市现行的保障房分类申请将正式停止,改为统一申请、并轨运行,逐步建立以公租房为主体,实物保障和租金补贴相结合的住房保障供应体系。不再区分申请房源类型,统一核发《保障性住房准予登记通知书》。这一新规也是为公租房全面推行做好铺垫。

   唯一房售出后再购房算首套

   文件内容:按照保障刚需、支持改善、调节投资的要求,实行差别化的住房信贷和税收政策,满足居民多层次的住房需求,进一步活跃房地产交易市场。

   对居民家庭 (成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠。出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定。住房公积金管理机构在确保资金安全和正常提取的前提下,优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。

   居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。个人购买住房的纳税义务发生时间以定位(安置)协议签订时间或网签合同签订时间孰早为准。

   解读:此前各金融机构的信贷政策规定,个人名下唯一住房有贷款,即便贷款还清卖掉后再买一套房,也算作二套房贷,要执行二套房贷的首付款比例及利率标准。如今《意见》中指出,唯一住房出售后且还清贷款,再购房按首套房贷认定,这无疑是给“限贷”松绑。克而瑞房价点评网青岛高级分析师张斌指出,首套房贷认定和契税减免,对于购房者是很实惠的利好。文件开头的发布单位中“中国人民银行青岛市中心支行”赫然在列,说明此发布口径已获得金融系统认可。但是各银行审核标准仍有可能存在差别,指导性文件后的具体落实有待观察。

   另外文件中对个人购买普通住房契税减半,对购房者来说负担也将进一步减轻,尤其是首次购房者。

   商品房预售价格弹性调节

   文件内容:加快商品房预售监管资金审批和拨付速度。对非重点监管资金即报即批,做到随时申请,随时拨付;分类调节预售监管资金拨付力度,综合考虑企业信誉和开发资质等级情况,将重点监管资金拨付比例上调5-20%;对其他资质较低及信誉不良的开发企业,严格实施重点监管资金全额监管,以防范风险。落实好开发企业配套费后置征收等相关政策。

   积极活跃房地产交易市场。以独立楼栋作为办理商品住房项目预售许可的最低单元。对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节,套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。力推适合刚性需求的中小户型、中低价位楼盘项目加速入市,在预售审批环节主动提前介入,实行一条龙服务,确保相关开发企业申办预售许可一次通过。相关部门适时举办房地产展销会等活动,进一步活跃市场交易。运用进社区、登门办证等手段,提高登记效能,维护市场秩序。

   解读:自2011年我市实施限购令以来的三年期间,中央层面多次要求地方制定房价控制目标,随后各地根据要求制定了房价控制目标。在此背景下,我市房管部门对商品房预售审批也加大了管理,根据项目所在区域、项目品质等不同,设定价格控制线,并适度上下浮动。如今《意见》中明确指出“以独立楼栋作为办理商品住房项目预售许可的最低单元。对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节,套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理”,表明我市房管部门进一步放松市场调控的态度,加速中低价位楼盘项目入市步伐。

   保障性住房用地优先供应

   文件内容:进一步优化房地产业内部结构。在做好棚户区改造、保障性住房和普通商品住房项目建设用地供应的基础上,重点加大城市基础设施和医疗卫生、教育文化事业建设用地供应,相应增加商业、金融、娱乐、旅游、养老和健康等新兴服务业供地比重,促进房地产业内部结构的优化升级。

   调整住房供应结构。按照项目控制和总量控制相结合、以项目控制为主的原则,结合保障性住房、拆迁安置住房的数量和公共基础设施、公用配套设施统筹安排,优先保证保障性住房、拆迁安置住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房的供应比例;从严控制144平方米以上的大户型住房比例。

   规范行业管理强化风险控制

   文件内容:加强对开发企业的资质管理。鼓励、引导开发企业兼并、重组,支持企业做强做大,提高抗风险能力,促进房地产业持续健康发展。健全房地产市场信用管理。研究建立发展改革、城乡建设、规划、国土资源房管、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统。

初审编辑:高忠业
责任编辑:赵晓

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