现在分析楼盘价值，说最多的是产品层面，比如买房人最关心的户型、园林、大堂等方面,是项目的主要影响因素。只有极个别的综合性大项目，自身会成为区域性变量，提升地段价值。这种重要项目，往往和城市战略、区域发展机遇绑定。

　　在老四方，总建面超过100万方的中车四方智汇港，就是这类项目。中车四方智汇港像个微型城市，集产业、商业、教育、住宅等多业态复合为一体开发建设，其中住宅产品仅占总建面的四分之一。所以只研究它的住宅组团产品，或者局限于对老四方区域的传统认知，都会严重低估它的价值。

　　【壹】

　　中车四方智汇港地块原来是四方机厂老厂区，1900年建厂，有百年以上的历史。在智汇港规划中，既有现代风格的新建建筑，也有老工业遗址的保护性开发，它是青岛重要的城市更新项目。从房地产角度,用三张图说明它的重要性。看第一张，先从青岛城区角度看它的区位———

　　通常地段价值的趋势是从城市中心向外递减的。从五四广场到四方智汇港的直线距离大约六公里。以六公里半径，画个圆，会发现智汇港和麦岛、浮山新区、新都心都处在这个圆的边上，这个圆所覆盖的青岛主城区，是青岛医疗、教育、商业等各种公共服务最密集的区域，也能提供最多的就业机会。但老四方因为是老城区，从辉煌到衰落，现在的形象占位、实际房价等各方面与其他区域有所差距。但正如罗马城不是一天建成的，这里汇集青岛一百多年来的沉淀，且在中心圈上，生活于此是非常方便的，也有最短的通勤时间，能享受青岛主城区最便捷的城市配套服务。世界范围内的大型城市，都曾经历过人口重新返回中心城区的时期。从三十年高速扩张到今天的城市更新，我们正在迎来这个新转折。但青岛中心城区发展饱和，提供的房地产用地一直很少，土地也很稀缺。中车四方智汇港占地0.43平方公里，建设规模过百万方，能在城区进行这种成片的再开发，机会非常难得。我们看第二张图，视角缩小到四方。我们发现，交通改善为老四方发展带来契机，并以智汇港的城市更新项目为中心来兑现。

　　一方面，5号线将贯穿老四方，接驳大青岛的地铁网络，“四方厂站”在智汇港园区内有三个进出口，生活在园区内，几乎下楼即达。另一方面，胶州湾第二海底隧道已开建，老四方处在隧道口位置。第二海底隧道连通胶州湾东西两岸，意味着城区辐射力以老四方为支点，向西延伸，车流、人流、物流会让老四方地理位置从城区边缘走向中心地带。

　　可以佐证的例子是市南西部，它处于胶州湾海底隧道的隧道口，有地铁1号线贯穿。十年前开始，这个片区同样迎来交通改善与旧城改造双重利好，从城区一隅封闭的平民区，潜移默化成为大青岛视野下的中间地带。房价高峰时，次新房价格水平达到3万以上，新盘出现800万以上的豪宅产品。第三张图，我们来看项目本身，会发现它是作为区域中心来规划的项目。

　　它规划理念上强调公共空间的开放共享。原来封闭的厂区边界被打开，原厂区主干道规划为舟山路，重新规划多条内部市政道路。新的市政路像毛细血管，与周边的城区连接。这样的好处是吸引居民进入，形成有活力的生活街区和居住氛围，所以说它是区域复兴的引擎。

　　【贰】

　　中车四方智汇港是复合地产项目开发，包括产业、居住、教育、文化遗存更新等多种业态。它按照TOD模式规划，最长500米半径内，各种资源高密度地聚集在一起，可以用最短的步行距离到达地铁站、办公室、回家、购物、上学，生活工作方便而且低碳。中车四方智汇港产业核心区，已经在建设中，按照计划将于2026年交付使用，将引进四方所新的总部基地、研发中心和智能制造车间，建成后，预计将实现产值200亿，创造就业岗位2万个，税收20亿元以上，大大提升片区活力，助力区域发展。有新产业、新人才，同时也要有与他们的消费、文化、居住匹配的高品质公共空间。智汇港规划了总建面约10万方的遗存风貌保护区，焕新使用老厂房资源，规划建面约4.3万方的特色商业MALL、1.9万方的室内体育综合体、6000方的潮流生活街区，以及3.2万方文化创意园区，数个独立的历史遗存厂房建筑空间通过公园、广场、风情街区，连接在一起。周末，在这里逛店、遛娃、喝咖啡、健身、看演出，累了还可以在草坪上玩，是一种不同的生活方式。

　　这是正在改造中的104C厂房，树枝从水泥框架中间斜刺出来，有一种粗犷感；红砖墙面在阳光下，很温润。

　　建筑一侧设计为一个露天演出空间，可以举行音乐会、互动性的演出。旧厂房被改造成潮玩打卡的景点。104C初步业态规划书店、轻餐、市集、简餐、咖啡等业态，是社区里一条时尚、互动、有艺术气息的街区。102地块体育综合体也在建设当中，设置篮球馆、游泳馆、羽毛球馆、健身房等场地。据悉，场馆建设都按专业赛事级标准，比如游泳馆池长是标准的50米，有8个泳道，后期可以举行游泳赛事。

　　改造完成的四方机车公园2022年已经呈现，旧铁轨、老厂房金属桁架、老式的蒸汽机车头……目前已经成为市民休闲好去处。去年以来，在这里已经举办了青岛城市生活艺术季、海东东咖啡节等城市级潮趣文艺活动，2024年的糖球会也在这里设置了分会场，给重生后的老工业区注入了更加前卫与时尚的气息。后期还将复原四方公园，建设众多的公共活动空间。一般的地产项目，业主活动范围局限在社区里，而在这里提供的是城市级的户外活动空间。对现代都市年轻白领阶层来讲，不仅是单纯的“为消费而消费”，他们喜欢更多体验式、个性化、文化类的消费，在这里都能满足。同时，智汇港还充分满足中国家庭的刚需——教育。

　　规划公示鸟瞰图

　　智汇港规划建设1所中学、1所小学及2所幼儿园。其中，中学的建筑设计方案已经在今年3月份正式公示。有消息称，青岛第二实验初级中学教育集团中车四方智汇港学校将入驻园区。二实验是青岛初中教育的第一梯，曾凭一己之力最先撑起浮山后学区房价值。这里未来的教育价值，也不可限量。

　　【叁】

　　目前，中车四方云汇即将推出二期地块，其中包括包含5栋15层的小高层，7栋23-26层高层，户型面积从92m²-143m²。二期地块楼下就是5号线地铁口、幼儿园，与小学、中学一路之隔，孩子上学及出行最为方便。

　　中车四方云汇二期立面效果图

　　二期在很多产品细节点追求高品质，比如小区整体采用台地式设计，小区地面高于街道地面，减少了噪音和灰尘，这在四方片区是独一份的设计；建筑南向立面部分采用了豪宅才用到的铝板材质，美观且经久耐用。这些高成本投入，都能尽显业主的尊贵，提升项目品质。

　　中车四方云汇二期西大门效果图

　　二期设计了精致艺术的归家动线，东西两个豪华社区入口，酒店式仪式归家，这在同档次楼盘中同样很少见。园林设计以“花园博物馆”为理念，共设计7个主题花园。在中庭位置规划了近5000平“度假花园”，打造“艺术馆泛会所”，归家即度假。

　　度假花园效果图

　　小区为孩子设计了全龄成长乐园，以乘车体验奇妙光之旅打造追光乐园，形成以蒸汽机车为主题的全龄化的儿童活动场地。

　　成长乐园效果图

　　同时，二期项目为健身爱好者打了有氧运动花园，设置跳绳跳远以及中考科目训练等场地，围绕园区其他6大花园，形成了长420米的环形跑道。在一期成功开发的基础上，二期户型进一步优化，精准地匹配客户需求。比如，设计了年轻白领喜欢的100平米以下户型，这个面积段的产品在中心城区市场上很稀缺。

　　92平米户型南向三个开间全明设计，南北通透，设计紧凑，功能齐全；餐、客、阳台一体，放大家人的公共活动区；阳台1.8米大进深，赠送一半面积；南向卧室飘窗设计，大面积赠送，最大限度地延展居住空间。

　　140平米户型为15层的小高层产品，户型设计主打高舒适度。中间入户独立玄关有归家的仪式感，且有很强的储物功能；主卧套房设计，南向采用转角飘窗，实现了南向采光与景观效果的最大化；南向三面宽大开间，开间达13米；奢华大气的横厅设计，开间6.55米，客厅、餐厅、阳台相连，构成居家生活超级社交区域。U字型厨房，最大限度利用空间，洗、切、烹饪区域分布合理，动线流畅。100多年前，在胶济线上，诞生了四方机厂，并拓展出青岛新的城市空间。今天，城市空间从增量到存量发展的大趋势下，中车四方智汇港再次引领区域的城市更新与复兴。中车正在探索智汇港众多业态的可持续运营，并一直与周边区域继续休戚与共。