为全面宣传物业管理法规政策，提升物业服务和房屋专项维修资金管理水平青岛市物业管理办公室于守贤主任在2016年7月6日下午2：00～4：00做客青岛政务网“在线问政”栏目，为网民解答社区物业管理相关政策并与网民互动交流。网友对于各自关心的物业问题积极地询问，与于主任展开互动交流。

　　调整已划定物业管理区域需50%以上业主同意

　　有网友反映街道和物业办擅自搞物业分割，阻挠成立小区共同的业主委员会。

　　对此，于主任表示，根据《山东省物业管理条例》和《青岛市物业管理条例》有关规定，物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向区（市)物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求,区（市)物业管理行政管理部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

　　此外，物业管理区域划定后，确需调整的，由区（市)物业管理行政管理部门按照有关规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。因此，如小区业主对于物业管理区域划分有相应需求，应当根据上述规定向所属物业行政管理部门提出申请，由其按照规定程序召开业主大会等方式予以解决。

　　使用房屋维修基金应当经超过2/3以上的业主同意

　　有不少网友询问关于房屋维修基金的问题，比如申请房屋维修基金的流程怎样操作？违规使用维修基金如何处理？房屋专项维修资金归谁所有，由谁交存，由谁管理？

　　于主任表示，对于符合使用维修资金的小区，房屋专项维修资金申请使用程序如图所示（右图）。房屋专项维修资金属于业主所有，并存入业主的房屋户门号分户账户中。根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法》规定：住宅和非住宅房屋的业主应当交存房屋专项维修资金，但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外；属于出售公有住房的，售房单位、购房人也应当交存房屋专项维修资金。根据“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，房屋专项维修资金的管理实行业主自主管理或房屋专项维修资金管理机构代为管理的方式。

　　规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途

　　网友询问，物业在小区内更改公共设施如何处理，有业主擅自改变房屋结构并长期占用公用绿地该怎么办？

　　于主任表示，根据国务院《物业管理条例》有关规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。如存在违规行为业主可以根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》有关规定，向城管执法部门进行反映，并由执法部门予以查处。根据《物权法》和规划有关法律法规及物业管理相关法规规定，擅自改变房屋用途和侵占小区规划属于共用部位的绿地等行为的应当根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》有关规定，由城管执法部门责令其整改。同时，业主也应主动维权，保护自己的利益不受侵犯，可以自行向城管执法部门进行投诉，并由其予以查处。城市信报/信网记者 张俊达

　　房屋专项维修资金申请使用程序

　　1.物业服务企业制订使用方案

　　2.使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意

　　3.物业服务企业将使用方案报区(市)房屋专项维修资金管理机构审核

　　4.房屋专项维修资金管理机构经现场勘查后办理备案手续

　　5.工程竣工后，物业服务企业应当邀请所在地房屋专项维修资金管理机构、街道办事处、相关业主代表对工程质量进行验收，对工程决算有异议的，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本

　　6.经验收合格后，由房屋专项维修资金管理机构通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项

　　未实施物业管理的，由相关业主或者业主委员会按照上述程序办理使用手续；

　　如发现违规问题可以向房屋所在区房屋专项维修资金管理部门进行反映。

　　（来源：半岛网-城市信报）