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投资房产如何才能赚足租金又增值

来源:钱生钱网   作者:   2009-08-14 16:08:00

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   “不进股市,只进楼市”、“买房养老”等有关投资房产的话题随时随地可闻。开年之后,自央行下发了商贷七折优惠的政策,众多消费者将目光落到均价“低迷”的房产上。“股市的风险太大,而房产投资是一项固定资产的买入,看涨以后的楼市”是大多数投资者的观点。那么,在投资前,投资朋友们要谨慎思考以下问题:我的房产投资每年的收益率可达多少?多少年之后可以回本?投资哪样的房,才可保证既可赚取租金还可让其增值呢?

  投资房产后,都是以租养房、赚房,要想获得高的年收益回报,租金价值就是房产价值。

  看看以下富爸爸的租房秘诀。

  李先生有些纳闷,为何其位于徐家汇的玉兰花苑二房一厅的每月租金在3200元附近,其每平米单价已接近2万元,而反观其朋友买入的水城南路的翡翠公寓,其每平米单价只有16000元,二房一厅的每月房租却能租到4800元,且非常好租。

  为何会有这么大的差别呢?这就涉及到受益人群的选择了。

  “这很正常”,上海华燕置业发展有限公司人员表示,徐家汇的租客通常为拖家带口的白领,对价格敏感高,且不接受合租;而水城路非但外资公司云集,且是卡拉OK聚集地,附近的从业人员通常都找那些离工作地点近,再加上愿意接受合租,租金自然水涨船高。

  投资者想获得高租金,不能只看地段。

  “投资房产的投资回报率,看的是租赁对象,而不是地段”,房地产开发公司人员表示,在上海存在一些地段相对较差、 房价较低,但房租却更高的价值洼地,而这正是投资者需要留意的。

  年收益率达到多少才算成功投资的房产投资?

  哪样的房产投资才算优质投资呢,4%的年收益率被公认为房产投资的一道槛,目前公积金贷款利率为3.87%,商业贷款按打7折计算为4.158%,均在4%附近。房地产开发商也觉得,住宅25年能收回成本,商业地产12-15年能收回成本,就属于优质投资。

  我们看看以上的案例,玉兰花苑的收益率只有2%,而宝石公寓的收益率却能接近4%。后者的投资就已算一项回报较好的房产投资了。

  不赚价差,只赚持续的现金收入。

  最近房价上涨,有流动性充裕,投资者预防通货膨胀的考虑,而租赁价格则完全受到当前经济走势影响。今年以来,北京、上海房价呈现上涨,而房租却因经济环境依然严峻,租赁市场的价格反而出现下滑。

  在这种情况下,投资者应认识到,房价再出现大幅上涨将是小概率事件,投资者应将眼光放到租售比上。众所周知,投资房产的收益来源于价差与租金,过去大部分人投资房产是靠赚“价差”来累积财富,但这些都只是一次性的收入,一旦遇到风暴来袭,就全垮。“富爸爸”的作者清崎就格外注重房租收入,“我不赚价差(capital gain),我赚持续的现金收益(cash flow),例如房屋租金、 股票配息、版税收入等,”清崎觉得,这样无论经济好坏、市场涨跌,他都能持续保持富有。

  投资者应明白,投资房地产不是因为预期房价会涨,而是算出房子买价,一旦转租出去后的租金报酬率够高,你可以靠租金,在未来5年、10年“持续”性赚进可观的现金收益。

  以清崎为例,其在1973年时,存够2000美元后,清崎就马上买下一间18000美元的房子收租,扣除房贷支出,每月净收入为35美元。虽然是一笔小钱,但却持续流入清崎的口袋,1年后,伴随房产增值,加上手中现金增加,清崎又向银行贷款买下第2间房,就这样以房养房,从一间一间买,到整批收购。

  目前,清崎个人名下的出租公寓已超过1400间,价值超过3700万美元。

  莫小觑老公房,它是投资的好选择。

  吴渊是典型的房产爱好者,酷爱砖头,不爱股票,认为房产是不动产,最易保值。大学时,吴渊就读于同济大学,在大学读书时,老师就曾跟他讲过“以租养房”的案例,而当时房租收益率还能维持在8%左右。上世纪90年代末,上海人都胆子小很少敢去贷款的,若贷款十多万更是连觉都睡不着。但吴渊却不怕,他最青睐那些好地段的“烂”房子,论房价,老公房在同一地区内,一定是最低的,而若作为投资,首先总价低出手最便捷,其次,当时老公房的租售比更高于新房,通常都在6-8%之间,足以支撑首付后的月供。

  例如,吴渊在2000年买的一室户老公房,只要8万,当时年租金为7200元,年收益率约9%。但现在,房子还是那房子,年租金已经是1.7万了,房价更涨到了50万。吴渊觉得,从历史来看,房租应该会在较长的时期不断上涨,而初始投入却是固定的,只要买房时能有4%的收益率,就绝对可以投资。

  而在选址上,吴渊买的老公房,通常都在大学附近,并装修布置好家具、宽带,然后再打出“带包入住”的口号,以降低手上房子租不出去的风险。

  对于公房的装修,对中低端市场而言,房子装修简洁即可,装修不求豪华。同时,同地段房型越小,总价越低的房子收益越高。

  投资公房要看地段

  投资者在投资老公房时,靠近著名医院、著名学校的房产租售比较高。比如说靠近医院旁边的公房,病人的家属往往需要在医院附近租个房,方便烧营养饭给病人吃,造成房租较高。“好医院,好学校,好的娱乐场所,都能拉高租金”,房产分析师说。

  不管是投资豪宅,还是公房,投资房产前,还是有以下小技巧的。

  投资首选老公房,自住选次新房;

  选小房型,相对而言,面积越大,每平米的租金会下降。

  房屋要保持干净整洁,才能提高出租率。

  房客要慎选,工作是否稳定是第一要素,女性比男性稳定性高;

  6月是毕业生租房高峰,若过了7月中还租不出去,建议降价。

于娜

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