“不进股市，只进楼市”、“买房养老”等有关投资房产的话题随时随地可闻。开年之后，自央行下发了商贷七折优惠的政策，众多消费者将目光落到均价“低迷”的房产上。“股市的风险太大，而房产投资是一项固定资产的买入，看涨以后的楼市”是大多数投资者的观点。那么，在投资前，投资朋友们要谨慎思考以下问题：我的房产投资每年的收益率可达多少？多少年之后可以回本？投资哪样的房，才可保证既可赚取租金还可让其增值呢？

　　投资房产后，都是以租养房、赚房，要想获得高的年收益回报，租金价值就是房产价值。

　　看看以下富爸爸的租房秘诀。

　　李先生有些纳闷，为何其位于徐家汇的玉兰花苑二房一厅的每月租金在3200元附近，其每平米单价已接近2万元，而反观其朋友买入的水城南路的翡翠公寓，其每平米单价只有16000元，二房一厅的每月房租却能租到4800元，且非常好租。

　　为何会有这么大的差别呢？这就涉及到受益人群的选择了。

　　“这很正常”，上海华燕置业发展有限公司人员表示，徐家汇的租客通常为拖家带口的白领，对价格敏感高，且不接受合租；而水城路非但外资公司云集，且是卡拉OK聚集地，附近的从业人员通常都找那些离工作地点近，再加上愿意接受合租，租金自然水涨船高。

　　投资者想获得高租金，不能只看地段。

　　“投资房产的投资回报率，看的是租赁对象，而不是地段”，房地产开发公司人员表示，在上海存在一些地段相对较差、 房价较低，但房租却更高的价值洼地，而这正是投资者需要留意的。

　　年收益率达到多少才算成功投资的房产投资？

　　哪样的房产投资才算优质投资呢，4%的年收益率被公认为房产投资的一道槛，目前公积金贷款利率为3.87%，商业贷款按打7折计算为4.158%，均在4%附近。房地产开发商也觉得，住宅25年能收回成本，商业地产12-15年能收回成本，就属于优质投资。

　　我们看看以上的案例，玉兰花苑的收益率只有2%，而宝石公寓的收益率却能接近4%。后者的投资就已算一项回报较好的房产投资了。

　　不赚价差，只赚持续的现金收入。

　　最近房价上涨，有流动性充裕，投资者预防通货膨胀的考虑，而租赁价格则完全受到当前经济走势影响。今年以来，北京、上海房价呈现上涨，而房租却因经济环境依然严峻，租赁市场的价格反而出现下滑。

　　在这种情况下，投资者应认识到，房价再出现大幅上涨将是小概率事件，投资者应将眼光放到租售比上。众所周知，投资房产的收益来源于价差与租金，过去大部分人投资房产是靠赚“价差”来累积财富，但这些都只是一次性的收入，一旦遇到风暴来袭，就全垮。“富爸爸”的作者清崎就格外注重房租收入，“我不赚价差(capital gain)，我赚持续的现金收益(cash flow)，例如房屋租金、 股票配息、版税收入等，”清崎觉得，这样无论经济好坏、市场涨跌，他都能持续保持富有。

　　投资者应明白，投资房地产不是因为预期房价会涨，而是算出房子买价，一旦转租出去后的租金报酬率够高，你可以靠租金，在未来5年、10年“持续”性赚进可观的现金收益。

　　以清崎为例，其在1973年时，存够2000美元后，清崎就马上买下一间18000美元的房子收租，扣除房贷支出，每月净收入为35美元。虽然是一笔小钱，但却持续流入清崎的口袋，1年后，伴随房产增值，加上手中现金增加，清崎又向银行贷款买下第2间房，就这样以房养房，从一间一间买，到整批收购。

　　目前，清崎个人名下的出租公寓已超过1400间，价值超过3700万美元。

　　莫小觑老公房，它是投资的好选择。

　　吴渊是典型的房产爱好者，酷爱砖头，不爱股票，认为房产是不动产，最易保值。大学时，吴渊就读于同济大学，在大学读书时，老师就曾跟他讲过“以租养房”的案例，而当时房租收益率还能维持在8%左右。上世纪90年代末，上海人都胆子小很少敢去贷款的，若贷款十多万更是连觉都睡不着。但吴渊却不怕，他最青睐那些好地段的“烂”房子，论房价，老公房在同一地区内，一定是最低的，而若作为投资，首先总价低出手最便捷，其次，当时老公房的租售比更高于新房，通常都在6-8%之间，足以支撑首付后的月供。

　　例如，吴渊在2000年买的一室户老公房，只要8万，当时年租金为7200元，年收益率约9%。但现在，房子还是那房子，年租金已经是1.7万了，房价更涨到了50万。吴渊觉得，从历史来看，房租应该会在较长的时期不断上涨，而初始投入却是固定的，只要买房时能有4%的收益率，就绝对可以投资。

　　而在选址上，吴渊买的老公房，通常都在大学附近，并装修布置好家具、宽带，然后再打出“带包入住”的口号，以降低手上房子租不出去的风险。

　　对于公房的装修，对中低端市场而言，房子装修简洁即可，装修不求豪华。同时，同地段房型越小，总价越低的房子收益越高。

　　投资公房要看地段

　　投资者在投资老公房时，靠近著名医院、著名学校的房产租售比较高。比如说靠近医院旁边的公房，病人的家属往往需要在医院附近租个房，方便烧营养饭给病人吃，造成房租较高。“好医院，好学校，好的娱乐场所，都能拉高租金”，房产分析师说。

　　不管是投资豪宅，还是公房，投资房产前，还是有以下小技巧的。

　　投资首选老公房，自住选次新房；

　　选小房型，相对而言，面积越大，每平米的租金会下降。

　　房屋要保持干净整洁，才能提高出租率。

　　房客要慎选，工作是否稳定是第一要素，女性比男性稳定性高；

　　6月是毕业生租房高峰，若过了7月中还租不出去，建议降价。