11月20日,财政部、国土资源部和中国人民银行联合下发通知,规定从明年1月1日起,新增建设用地有偿使用费标准将在原有基础上上调一倍,同时进一步上收土地的审批收益权。 这一政策将对房市产生怎样的影响?近年来推动房价上涨的主要因素有哪些?政府在其中又扮演着怎样的复杂角色?房地产商为什么饱受非议?就这些问题,本刊专访了华远集团总裁任志强。任志强以其一贯的直率、犀利风格回答了记者的提问。 限制供给只会抬升房价 (引言)任何增加的成本都一定会转移到生产、消费的各个环节之中,要么是政府承担,要么是消费者承担。政府可能自己全额承担吗?如果不能,它一定会转嫁到消费者身上。 南都周刊:三部委日前联合发文调整新增建设用地有偿使用费标准,规定从明年1月1日起,将在原有基础上上调一倍。这一费用是否会传导到房价上,导致房价的进一步上涨? 任志强:任何改革成本都必须有人承担,这是经济学基本常识。任何增加的成本都一定会转移到生产、消费的各个环节之中,要么是政府承担,要么是消费者承担。政府可能自己全额承担吗?如果不能,它一定会转嫁到消费者身上。按照去年标准,这部分增加的费用可能是300亿到500个亿。政策制定者认为这部分费用不多,转移到消费者身上后,分摊到房价上,每平方米所占的比例很小,对房价的影响不大,这可能是一厢情愿。 南都周刊:如果这一成本最终会通过传导机制转嫁到购房者身上,实际上是用购房者的钱来补贴被征地农民,这是不是一种“挖东补西”的政策? 任志强:本来就该购房者弥补!过去也是购房者弥补,不过是弥补的少和多的问题 南都周刊:这对购房者来说公平吗? 任志强:当然公平。你占了人家的地,你当然应该给补贴,这没有公平不公平的问题。政府出台的这政策,我不认为有什么问题。政府有权做这种决定,政府要保护农民利益,当然应该提高了。但我认为它每年都应该提高,而不应是一次性地提高一倍。 南都周刊:在你看来,近年来推动房价上升的主要因素有哪些? 任志强:供求关系决定的。现在明显是供给不足,长期一段时间都是这样,任何一个统计资料都可以显示这点。城市化率在提高的过程中,有大量的非城市人口需要进城,每年城市大概有新增家庭800万,而市场只能生产400万套商品房,或者还不到400万套。这个数量只能满足新增家庭的一半。
政府就应该建经济适用住房 (引言)政府就应该建经济适用住房,无非现行政策有点偏颇。由于政策指导的原因,经济适用房一开始就没有严格执行准出准入制度,没有起到社会保障的功能。 南都周刊:有学者认为,国家实行的保护耕地的政策存在一个误区。耕地面积只要能养活人就够了,其余的都应该进入市场,土地作为一要素资源,只有在流通中才能创造财富,你如何看待这一观点? 任志强:确实不需要那么多土地。但政府可能有不同的看法,现在政府要求要保证17亿到18亿亩的耕地。中国现在可利用的耕地占国土面积的14%,待开发和储存土地大约占国土面积的17%。这17%里头,一部分可以转换成耕地,但需要投入资金。如果按16亿人口,有14亿人口进入城市算,按现有的面积计算我们大概需要0.9%的土地供应。所以按现有的情况拼命用地,也用不到哪去,也就占国土面积的1%左右。如果加上工业用地的话,最多是2%。 农民现在的居住用地大概有2.5亿亩,如果按照城市现有的容积率计算,大概5000万亩就够了,可以腾出2亿亩来。问题在于土地的产权不归农民(不能自由交换),农民无偿占用大量的耕地并变成宅基地,造成了很多空心村、废村,农民进城后依旧占用农村宅基地。而目前的指导思想恰恰是限制城市用地,这等于限制了农民进城。 进城的农民会变成拥有两份土地,在农村有一份巨大的宅基地,在城里他还要占用一份居住用地,不管这份地是自己买的房子还是租的房子,反正他得占用。只有农民彻底能够脱离土地,能够把宅基地变现成资产,他才有可能长期居住于城市,因为他必须交换才能有钱。 南都周刊:也有学者建议,政府不应该再建经济适用房,而是将资金直接补助到购买经济适用房的低收入者账上,引入市场机制来解决这一问题,这一建议目前有没有一定的可行性?
任志强:没什么可行性!政府就应该建经济适用住房,无非现行政策有点偏颇。国务院23号文件里明确规定了准出准入制度,但在早期时,经济适用住房政策被国家用来拉动经济了,不是作为社会保障出现的。由于政策指导的原因,经济适用房一开始就没有严格执行准出准入制度。造成的结果是,确实在亚洲金融风暴之后,中国经济取得了高速增长,连续几年GDP增长接近10%。但坏处就在于,经济适用住房没有起到社会保障的功能,很多不应该享受政府补贴的人,购买了经济适用房,而且大量用于出租,也使中、低收入家庭的利益没有得到保障。 南都周刊:非要政府去建经济适用房? 任志强:任何一个国家都是政府去建,它可以委托市场进行,但不表示它不建。香港采取的也是委托政策。香港政府委托的是建筑商,要求建筑商的利润不能超过3%,但我们搞错了,我们把它变成开发商的利润不能超过3%,建筑商的利润照挣,甚至在法定的定额里头,建筑商的利润可以达到8%甚至10%。 香港政府做完规划以后,拿出图纸直接给建筑商,建筑商是市场化管理,只有一个很低的利润,所以整个成本降低了。而我们在土地开发阶段就委托了,而土地开发阶段的成本是没办法控制的。一开发就有一部分利润,到建筑还要给一部分利润,累加起来,总的利润要比政府规定的高得多。同时,香港政府在委托时,实际上减免了很多税费,没有开发商的税,也没有建筑商的税,但我们不同,都要交税,这种重复交税也是住房成本的一部分。这是执行政策的问题,并不是政策本身有问题
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