编者按：房地产问题一直以来都是一个三方共同关注的话题，上至国家，下到普通老百姓，房地产开发商等等，都对房地产问题高度关注。房地产业作为国民经济中的支柱性产业，其上下波动直接牵动着整个国家的经济命脉。日前，就房地产领域的焦点话题，青岛市房地产业协会会长林民庆先生接受了本网记者的专访。 

上半年楼市涨幅平稳 

2008年中国的整体经济进入调整期，部分城市楼市泡沫破裂，直接导致了当年房地产市场的大洗牌，整个房地产市场进入寒冬。2009年在国家出台一系列政策调整和整个经济复苏的情况下，中国房地产市场逐渐回暖并重新焕发出新一轮生机。据有关部门数据统计，2009年上半年青岛全市住宅总成交33772套，同比大增98.9%，总成交面积为335.6万平米，比去年同期增加164.6万平米，同比增幅为96.2%。其中2009年青岛市内四区住宅共销售12845套，比08年上半年增加6521套，同比大涨103%；总销售面积为125.65万平方米，比去年上半年增加64.88万平米，同比增加106.7%。套均面积97.8平米，与去年的96.1平米基本持平。

记者问（以下简称“记”）：“您对上半年的楼市总体发展有什么看法？”

林民庆先生（以下简称“林”）：“房地产的话题是个重要而敏感的话题，它的波动牵连着整个国民经济，它的变化与老百姓息息相关。这个问题也是一个仁者见仁智者见智的话题。开春以来，青岛市内七区的房产形势良好，房产价格并没有大起大落，涨幅较平稳。”

“造成09年青岛楼市上半年销售火热的原因是多方面的。一方面因为一、二季度，实体经济领域内许多外贸型企业，受市场萎缩的影响，企业投资、贷款意愿不强烈，而房地产业的复苏，房地产企业的信心恢复良好，使房地产企业成了银行放贷的首选。

“市政府出台的鼓励居民购房的政策，以及开发商迫于市场压力，采取降价促销的策略，使08年下半年压抑下来的刚性需求，到了09年上半年集中释放出来。”

“政策性房因素同样不可忽略。随着青岛两改回迁时代的到来，回迁房占的比例日益增大。包括前期推出的政策房也到了交房的时候，再加上商品房的放量，所以整个成交量也放大了。”

“另外，地铁、海底隧道等交通利好因素的促动，让09年青岛地产商们的各大项目纷纷打起地铁牌，吸引了不少购房者。”

 “一般情况下，楼市的周期是1—2年，青岛2009年上半年销量的飙升和2008年的销售萎缩相关，但比起部分一线城市房价上升过快，青岛并没有出现房产泡沫，房价的波动还是比较合理的，是可以接受的。青岛上半年楼市总体上还是保持了一个乐观、健康的态势。”  

经适房是真正的风向标 

记：“林会长，老百姓非常关注这个房价问题，收入的增长永远追不上房价。您对这个问题怎么看？”

林：“打个比方吧，衣、食、住、行，每一个消费领域，都有不同的消费层次。超市是工薪阶层经常光顾的消费场所，人们到那里自然能买到普通的衣服，所以老百姓没叫喊着让高档商场里的衣服价格降下来。因为，他们认为这些高档服装跟自已无关。那些海边别墅也是这样，跟普通老百姓无关。政府要管的大部分，实际上是老百姓买得起的房屋，不是别墅！”

“房价的真正风向标是经济适用房，以保证中低收入家庭对房屋的居住需求。现在的问题是，老百姓能买到的房屋越来越少，这无形中加大了市场对房屋的需求量，致使房价一路上涨。市场的正确导向是提供不同层次的消费产品，有经济适用房，有廉租房，大家有地方住了，就不会去助涨高档房。房地产同样需要梯级消费来缓冲楼市矛盾，直至解决矛盾。”

   “房地产市场分两部分管理，一部分交给市场，一部分由政府保障，房价亦是如此。在这个问题上国家正在尽量减少行政干预，尽量做到信息的公开透明化，减少买房者的盲目性。” 

加大保障性住房必定影响市场供求 

    记：“ 2009年保障房无可置疑地成为了一个关键名词，在前段时间召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新提出，2009年要全面推进保障性住房建设。计划以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房130万套。您对2009年保障房对房价走势的影响怎么看？”

林：“长远来看，加大保障性住房建设，一方面可以解决低收入群体的住房困难，另一方面也使得住房市场的供应结构比较合理。随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场中，反而有利于平稳商品房市场的价格。”

“但有两个潜在的问题需要警惕：一是由于未来3年保障性住房供应占住房供应总量的五成左右，如此大量的保障房投入市场，必定会对完全市场化提供的商品房造成影响。”

“二是国家政策规定经济适用房面向城市低收入家庭供应，但很多地方却将其扩大到中等收入家庭，这不可避免地会冲击到中低档住宅，因此严格把住经济适用房的门槛。要严格防止利用经济适用房名义搞新的不正之风。” 

梯级消费解决百姓住房需求 

记：“您能否对咱们青岛下半年的楼市走势做一下预测？”

林：“下半年将会延续这种良好的态势，保持热销，产销两旺，但是成交量和成交面积可能不会像上半年这么大。”

“我一直对青岛房地产业的发展抱着很乐观的态度。青岛的房地产从1998年开始发展至今基本上都比较平稳，没有大起大落。良好的经济、宜人的地理环境保证了住房的需求将是持续的，刚性需求潜在市场很大。”

“不过，当前青岛楼市也出现了一些问题。比如，某些区域开发商不顾实际需求集中放量，以致产生供大于求的矛盾。房地产商应该根据宏观经济形势，适度调整开发步伐和开发力度，避免同行业恶性竞争，使整个房地产市场形成一个良性的、持续的循环发展态势。” 

   “房价回升是一个大的趋势，市场提供的商品房不可能让每一个社会成员都买得起，经济发达的国家尚且做不到这点，中国部分地区刚刚进入小康，更不可能做到。这就造成一种心态，即每个人能买得起房子是衡量房价高低的标准。正常情况应该是，相当多的中低收入者仍然买不起商品房，社会要为中低收入者提供更多的廉租房、经济适用房。尽管经济适用房从本质上来说存在漏洞，造成不平等竞争，但这是目前解决我国中低收入者住房比较便捷的办法，也可以缓解政府和百姓的矛盾。至于漏洞，是可以通过一些行政办法解决的。另外，经济适用房在某种程度上还能够起到平抑市场价格的作用。”

“政府对弱势群体已经制定一套有针对性的措施，比如提供经适房、限价房、廉租房等以解决弱势群体的住房需求。随着他们收入的改善、提高，一部分人会进入商品房市场。通过这样的良性循环满足这部分人群的住房需求。房地产市场只有形成针对不同收入的群体提供不同档次的房屋，形成梯级消费，才能解决所有老百姓的住房需求。” 

对购房者的忠告和建议 

记：“目前状况下，年轻置业者和改善型购房者成为房地产业的两大刚性需求者。您对这部分购房者有什么忠告和建议呢？”

林：“年轻置业者和改善型购房者确实是房地产业的两大刚性需求，但两者性质又有所不同，相比之下，年轻置业者的需求更为迫切，而改善型购房者则可以有所选择的买入。”

“年轻置业者在购房过程中一定要量力而行，不要盲目追求一步到位，尤其是一些带有攀比心理的年轻置业者更要冷静对待购房的选择。每个人的家庭经济状况不同，在选择房子问题上要根据自身的条件而定，一辈子只买一套房子的老观念早已落伍，在目前经济条件不允许的情况下可以选择小户型或者是考虑二手房，等经济条件更为成熟时可以再对居住条件进行改善。”

“作为改善型购房者，在目前居住条件有保障的情况下，要审时度势地做出判断，明确目标。对再次购入住房的地脚、楼层、周边配套设施等都要考虑全面，不要盲目跟风，造成投资失误。” 

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     林民庆，现任青岛市房地产业协会会长。林民庆会长生在海外，后来为了学业回到祖籍福建。1968年毕业于清华大学土木建筑系。大学毕业后，他被分配到了青岛，从此在青岛扎下了根。1984年至2004年间，担任青岛市房产管理局局长、市归国华侨联合会主席、市房产管理局巡视员、市国土资源和房屋管理局巡视员。2003年至2008年，任青岛市政协第十届委员、常务委员，一直致力于青岛房地产方面的研究工作。