房价稳中有降 崩盘风险不大

　　 调查显示，41.18%投资者认为2014年房价会略有下跌；54.41%认为楼市不存在崩盘风险

　　一、您认为新城镇化规划的出台对房地产行业有怎样的影响？

　　二、您如何看待2014年中国的房价走势？

　　三、您认为中国房地产市场存在崩盘的风险吗？

　　四、您如何看待地产股未来3个月的走势？

　　五、您认为以下哪个板块是新城镇化规划的最大受益者？

　　本周沪深股指波动幅度较大，高估值小盘题材股走弱对市场造成较为明显冲击，深成指一度向下创出近几年新低。但近期地产股持续活跃，招保万金等一线龙头股震荡上扬，二、三线中小型地产公司股价涨幅更为凌厉。周五，在优先股试点预期下，券商、银行以及保险为代表的金融股强势上扬，直接推升上证指数上穿20日均线，回补3月10日的向下跳空缺口。同时成交量也明显放大，周五沪市单日成交回升至1000亿元之上，达到1094亿元。那么，近期地产股的活跃，是否意味着地产行业中长线机会的来临呢？

　　此次联合调查，分别从“您认为新城镇化规划的出台对房地产行业有怎样的影响？”、“您如何看待2014年中国的房价走势？”、“您认为中国房地产市场存在崩盘的风险吗？”、“您如何看待地产股未来3个月的走势？”和“您认为以下哪个板块是新城镇化规划的最大受益者？”五个方面展开，调查合计收到1156张有效投票。

　　新城镇化利好地产行业

　　近期发布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出，到2020年我国常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右；同时要健全城镇住房制度，建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。针对新型城镇化规划，市场既憧憬1亿农民进城对房地产业带来的积极影响，又担心住房信息联网对房价的冲击。该政策究竟对房地产行业是利多还是利空呢？

　　关于“您认为新城镇化规划的出台对房地产行业有怎样的影响？”的调查结果显示，选择“利好”、“利空”和“说不清”的投票数分别为527票、323票和306票，所占投票比例分别为45.59%、27.94%和26.47%。从调查结果上看，认为利好的投资者占有明显优势，显然投资者较为认同新型城镇化对房地产具有利好的刺激。近期盘面上地产股的走强，也反映出投资者对地产利好的认同。

　　房价上涨预期有所松动

　　国内房价经历了十余年的快速上涨，但今年年初以来，部分地区先后爆出开发商降价的消息，先是杭州德信北海公园、天鸿香榭里楼盘降价销售，随后常州雅居乐六折卖楼，之后广州、北京等地部分新房价格也有所松动。而根据国家统计局2月份70大中城市数据显示，与去年同期相比，只有1个城市房价下降，但与上月相比有4个城市新房价格环比回落、15个城市二手住宅价格回落，房价显露出一定的松动迹象。

　　关于“您如何看待2014年中国的房价走势？”的调查结果显示，选择“看涨，涨幅超过去年”、“看涨，涨幅较去年收窄”、“与去年持平”、“较去年略有下跌”和“说不清”的投票数分别为127票、272票、196票、476票和85票，所占投票比例分别为10.99%、23.53%、16.96%、41.18%和7.35%。

　　从调查结果上看，四成投资者认为房价会较去年略有下跌，而认为涨幅将超去年的比例只有一成。不难看出投资者对于2014年房价的预期较为中性，认为房价在快速上涨之后调整的概率较大。这也表明，投资者对于房价上涨的预期有所回落。

　　楼市不存在崩盘风险

　　在部分地区房价下降的同时，媒体还曝光了浙江兴润置业资金链断裂的消息，该公司35亿元债务涉嫌违约，其中银行24亿元贷款涉险。而此前中诚信违约风波以及超日债利息无法兑付，信用债市场风波不断，万亿信用债到期将对国内资金面造成影响，房地产业能否独善其身呢？

　　关于“您认为中国房地产市场存在崩盘的风险吗？”的调查结果显示，选择“存在”、“不存在”和“说不清”的投票数分别为383票、629票和144票，所占投票比例分别为33.13%、54.41%和12.46%。从调查结果上看，超过五成投资者认为国内房地产市场不存在崩盘风险，只有三分之一投资者认为存在崩盘风险。笔者认为，考虑到投资者普遍对房价稳中有所下降的预期较为一致，对房地产崩盘的担忧或更多在于局部地区而非全国。

　　地产股涨势难持续

　　虽然近期沪深股指表现一般，但是地产股近期表现相当活跃。3月份以来，大智慧房地产板块（代码991007）涨幅达到6.36%，而受降价和破产冲击影响较大的二线地产（993926）和三线地产（993927）指数涨幅也分别达到5.83%和3.41%。3月份以来，金丰投资、华夏信服、宜华地产、顺发恒业、万方发展、汇丽B、绿景控股以及廊坊发展等8家公司股价涨幅超过30%。那么这种涨势能否延续呢？

　　关于“您如何看待地产股未来3个月的走势？”的调查结果显示，选择“震荡上扬”、“区间整理”、“震荡下跌”和“说不清”的投票数分别为247票、450票、442票和17票，所占投票比例分别为21.37%、38.93%、38.24%和1.47%。从结果上看，地产股在经过热炒之后，投资者对于后市进一步上行的空间预期不高，认为未来3个月地产股区间整理和震荡下跌的比例均接近四成，远高于认为上涨的比例。显示投资者认为地产股不具备趋势性上涨的能力，前期的良好表现更多的在消息刺激下一种阶段性行情。

　　基建板块受益最大

　　仔细分析《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》可以发现，新型城镇化并非简单的将农民变为市民，在住房之外，配套基础设施、医疗保健等领域也将面临着机会。那么未来哪个行业受益最大呢？

　　关于“您认为以下哪个板块是新城镇化规划的最大受益者？”的调查结果显示，选择“基建”、“公用事业”、“医疗保健”、“传媒文化”、“节能环保”和“信息技术”的投票数分别为383票、212票、213票、25票、238票和85票，所占投票比例分别为33.13%、18.34%、18.43%、2.16%、20.59%和7.35%。从调查上看，投资者最看重的还是新增需求对基建行业的刺激作用，其次为节能环保、医疗保健和公用事业方面，对于传媒文化和信息技术的需求则并不看好。

　　股指仍将低位震荡

　　综合以上调查结果，投资者认为新型城镇化规划对房地产业偏利好，基建、节能环保行业面临机会；同时，国内房地产市场不存在崩盘风险，但国内房价在连续大涨之后2014年或稳中有降，对地产股的中长期利好程度有限，未来3个月地产股上涨概率偏小。

　　笔者认为，受国内货币超发、地方政府卖地热情高涨以及政策着力点出现偏差等多重因素影响，过去数年国内房地产空置数量剧增，但仍难以阻挡房价快速上涨的势头。目前，房价已远超出普通居民承受能力，依靠地产推升经济的路将越走越窄。自2012年底以来，城镇化的预期已使得国内房价大幅上涨。未来，在推进新型城镇化过程中，应防止城镇化成为进一步推高房地产泡沫的推手。衡量城镇化成功与否不是房价有多高，而是居民生活水平是否实实在在的改善。

　　而A股市场来看，小盘题材股在经过短期热炒之后快速降温，加剧了股指的调整，深成指和中小板指数周四双双创出阶段调整新低。虽然在优先股的消息刺激下，权重股表现活跃，但是国内经济难有起色，高企的房价、地价以及银行债务问题始终是困扰市场的最大因素。在这种背景下，预计股指仍将以低位震荡为主，投资者可适当把握股指在低位震荡时的高抛低吸机会。操作上，可继续留意前期调整充分的权重指标股，对近期强势股可等待其回调后再做考虑。（数据来源：大智慧投票箱）