在所有调控政策中对房地产市场打击最大的莫过于限购令，商业产权类物业由于不在这项严厉政策的打击范围之内，今年以来备受市场关注 。不仅青岛本土有大量商业地产项目争相开放，全国一二线城市的商业项目也纷纷上马。从房企未来规划中看出，近几年内商业地产将成为他们新的战略要地。

异军突起 商业地产成为资金避风港

    今年上半年在青岛举办的“中国商业地产行业发展论坛2011年会”上，中国商业地产联盟秘书长王永平说，在住宅市场遭遇严厉调控、通胀压力居高不下的大背景之下，商业地产正成为房地产企业和民间资金的避风港。

    限购严格限制了住宅市场的成交量，却对商业产权的房地产不闻不问，让业内看到了商业地产的机遇。今年以来，青岛各地均有大量且规模较大的商业项目纷纷上马，并依托原有商圈聚集开放。如市北区CBD片区今年可谓百花齐放，不仅有中海SOHO国际公寓、诺德广场、燕归堂等商业居住产品先后开放，还有体量超50万平方米的卓越商务中心项目正在开发，以及位于整个CBD地下的联防商城项目首次露面。另外崂山区海尔路商圈也在今年新添了证大大拇指广场这一大型商业综合体，李沧万达广场也正式落座李村商圈，另有超百万体量的大型商业综合体华润中心落座市南香港路商圈，为市中心的繁荣再添一笔。

    商业项目的百家争鸣，使今年房地产市场在整体遇冷之时，青岛的商业类产权成交却逆市同比上升。据青岛房产交易中心数据显示，截至12月12日，包括商业和办公在内的非住宅类物业共成交了11465套，已经超过了去年全年9649套的成交量。商业类物业占全市整体成交量的比重也在大幅上升，由去年的8.9%上升到今年的12.3%。

迅速扩张 商业地产开始铺货

    今年以来，越来越多的房企看到了商业地产的机遇，开始纷纷拥入。原本因为楼市调控而明显冷却的土地市场，因为商业项目的不断叫热，再次掀起一阵拿地大潮 。与以往不同，此轮拿地主要以商业项目为主。

    今年2月份到青岛流亭机场板块拿地的首创置业，在北京房山、浙江湖州 、广东佛山、海南万宁等多个城市大举攻城略地，主要以其“芭蕾雨”商业产品线为主，计划投资将超过数百亿元。

    下半年这股热潮继续汹涌。8月份，龙湖地产更是以上海虹桥商务核心区的一处地块正式涉足上海商业地产，该地块总价30.54亿元，未来将规划为大型购物中心、高端办公楼以及五星级酒店。

    9月底，港企恒隆地产经过激烈角逐，以总价34.97亿元拿下昆明市东风产业、白塔片区的商业金融用地。恒隆地产执行董事高伯遒表示，未来将投资100亿元进行建造高端商业。

    进入11月份之后，房企为商业地产拿地的铺货行为仍然有增无减。先是新加坡嘉德置地在重庆以65亿元拿下了市中心两江交汇处的商业地块，继而是和记黄埔近期在佛山拿下商业项目、长江实业于大连出手拿了一个商业项目。不仅如此，饮料生产企业娃哈哈集团也在近日放言将进军商业地产，并果敢地提出了开发百个购物中心的宏伟蓝图。

    从上述项目分布能够看出，房企的商业地产布局多集中于佛山、昆明、重庆、大连等发展较快的二线城市。

市场现状 黄金十年今朝开启

    10月12日，国际物业公司DTZ戴德梁行发布的最新研究报告中指出，中国商业地产未来将进入黄金十年，其中，城镇化与服务业将是两大助推剂。无独有偶，在上市房企的半年报中，各大代表纷纷表态未来将加重对商业地产的投入。其中老牌代表“招保万金”均有明确计划和行动。

    招商地产曾在今年的投资者交流会上清楚表态，未来将加大商业地产投资的比重。8月8日晚间招商地产发布了2011年上半年报告，年报中指出，招商地产将会把深圳招商地产中的投资性物业分拆，成立专门的商业地产公司——深圳招商商置投资有限公司，全面整合旗下的商业地产资源，并开拓全国性商业地产业务。

    保利地产公开公布的公司计划也显示，未来3年内将持有型商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。

    万科在其公开计划中表示，未来3年内万科将会建成220万套的住宅商业配套。据其负责人表示，目前万科已经通过直接拿地、项目收购等途径，在北京、东莞、武汉等城市投入了约260亿元开发商业地产项目。

    金地集团已经成立商业地产公司，目前在北京、西安、深圳等地拥有多个商业地产项目。金地集团董事长凌克透露，未来数年内，金地商业地产业务将以大中型城市综合体为主要产品，到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个金地。

商业地产

将成为调控缓冲区

    SOHO中国董事长潘石屹：从目前各项调控政策来分析，资金的确有流向商业地产的趋势。第二套住房的按揭贷款首付款比例已经提高到六成，超过了商业地产；利率达到了1.1倍，也超过了商业地产；限购令限制了住宅的买卖，却没有限制商业地产。资金流向商业地产不见得是坏事，会起到缓解通货膨胀，缓解投资性住房需求过于旺盛的现象。商业地产将成为下一轮调控的缓冲区。

    预测靠谱等级：★★★★★

商业地产

将长时间衰退

华东师范大学研究员余南平：

    如果美国出现第二波金融危机，首先冲击的是商业地产，我相信这是一个长期衰退。中国过去几年在房地产市场，包括商业地产、写字楼市场碰撞过程中产生的问题，将来会得到充分的暴露，在这个过程当中，最明显的就是商业地产，特别是写字楼市场，它们将受到非常大的冲击。

    预测靠谱等级：★

数字说话

万达2012年计划开20座万达广场

    2012年，万达集团将计划在全国大中城市新开20座万达广场，届时万达全国的广场物业面积将达到1500万平方米。10月份由万达集团发布的招商信息显示，明年计划开业的20座万达广场将集中于二线城市，其中包括汉街万达广场、大连高新、长沙开福 、成都金牛和泉州浦西 5个A级店。据万达集团负责人介绍，截至 2011年底，万达集团已经和即将开业的万达广场将达49个，持有开业物业面积将超过 1000万平方米；未来，集团发展重心将移至文化及旅游产业与商业地产并重。

中粮集团计划3年内复制10个大悦城

    自2007年推出大悦城项目后，中粮集团一直依托大悦城的复制来实现其在全国版图上的扩张。中粮集团宁高宁12月对新浪商业地产透露，中粮将在未来2～3年内在全国复制 10个以上的大悦城，主要以环渤海都市圈为核心。目前为止，中粮集团已经在上海、北京、沈阳三座城市建了4座大悦城，下一座将很快落户天津。按照宁高宁更远的一番设想，未来5～10年内，中粮将在全国范围内新建20个大型商业地产项目，预计总资产达到700亿规模，占中粮总资产的30% 。以大悦城为品牌龙头的商业地产作为地产业务的重心，已是中粮集团今后的既定战略。宁高宁还预计，未来几年内，中粮商业地产的租金收入可保持每年20% 以上的增长。