此前取消限购对楼市拉动效应不大

　　□　本报记者　白晓

　　9月26日,青岛楼市“限贷”松绑三天之后,记者咨询部分商业银行,各行均表示未接到正式通知。据透露,“偿清贷款后按首套房贷认定”的具体实施,最快也要到十月份。一家房地产经纪机构则表示,“如果银行信贷体系有所调整,符合购房者心理预期,则青岛楼市后市可期。”

　　“意图不在房价上涨”

　　9月23日,青岛成为省内首个楼市“限贷”松绑城市。当天,青岛市国土资源和房屋管理局等六部门联合发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》(以下简称《意见》),明确提出,对居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)购买首套住房,在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠,出售唯一住房又新购住房的居民家庭,偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定。

　　在这之前,在住房贷款的认定上实行的是“认房又认贷”的政策,也就是说,贷款买房时,只要借款人名下曾经有房或曾有房贷,不管房屋是否售出或房贷是否还清,都将被界定为二套房,利率最低上浮10%。而《意见》实施后,只要购房者当前名下无房,曾有房贷但已经还清,也可享受首套房利率,即实行“认房不认贷”的政策。

　　青岛科威不动产总经理孙杰,将《意见》解读为“带有救市信号的政策”,“政策主要是为了激活市场,意图不在房价上涨。这对刚需以及改善型购房者是个利好,但实际的影响多大,还需静等后续跟进政策。”

　　惠百家不动产总经理董晓峰也认为,该政策是为了鼓励市场需求,并不是让房价上涨,“卖旧换新房一般以改善型群体为主,加上限购取消,这有助于提高市场活跃度。”

　　根据《意见》,青岛市将实行差别化的住房信贷和税收政策,满足居民多层次的住房需求,进一步活跃房地产交易市场。《意见》进一步要求,承担住房公积金、住房维修基金和商品房预售资金监管业务的各商业银行,要先行研究制定并落实支持个人购买住房贷款的优惠政策。住房公积金管理机构在确保资金安全和正常提取的前提下,优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。

　　值得注意的是,《意见》强调,今后对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节,套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。优先保证保障性住房、拆迁安置住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房的供应比例；从严控制144平方米以上的大户型住房比例。

　　银行未接正式通知

　　《意见》发布后,青岛各银行业何时出台有针对性的信贷政策,备受市民关注。

　　一位银行业人士分析,此次《意见》算不上要求,只能说是指导性的,像四大行,必须要等到总行下文才会执行。此前,也仅是青岛银行作为地方股份制银行,面对地方政府的指导性政策影响,跟进比较及时,按照要求推出了房贷优惠。

　　据悉,进入9月,青岛银行首先宣布扩大房贷利率优惠,办理首套房贷只要信用记录良好便可享9折优惠,部分客户最低可以享受8.8折的优惠。

　　“此次人民银行青岛市中心支行作为《意见》的联合发布部门,也表明银行在从地方做试探以‘投石问路’,观望全国局势。各个国有银行和股份制银行贯彻执行的效果,还要看实际放贷状况。”上述人士分析说。

　　耐人寻味的是,在《意见》发布当天,青岛市金融办、人民银行青岛市中心支行等部门联合发布《金融支持实体经济健康平稳增长若干措施》,要求金融机构要加大对居民合理住房信贷需求的支持力度,鼓励银行机构根据贷款人的情况,对购买首套住房实施优惠房贷利率。

　　在银行业人士看来,再次明确利率优惠是一种“政策信号”,银行会在“信号”作用下更支持个人房贷业务；另一方面,在实际操作中,如果贷款人为优质客户,在银行的金融资产超过划定的数额,或购买本银行贷款的开发商楼盘,这些条件都有可能争取到较低的贷款利率折扣。

　　取消限购拉动不大

　　今年7月31日,青岛市国土资源和房屋管理局官方微博“青岛房地”发布消息,宣布部分放宽限购；9月1日再次宣布,放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。由此,青岛房地产限购政策全面松绑。

　　限购放开后,开发商也加大了降价促销力度,以期扭转持续了将近一年的滞销局面。随之看房量、开盘量出现较大幅度的回升,但市场还存在一定的观望情绪。

　　一次次政策松绑的背后,是高居不下的库存压力。按照上海易居房地产研究院此前公布的数据,青岛在今年1月份商品住宅库存去化周期为13.7个月。但过了半年,库存去化周期明显上升,7月末监测的数据显示,已经达到了26个月。

　　“虽然限购松绑了,但是我们看到,市场并没有出现井喷式的成交增长,限购松绑对市场的刺激不彻底。”孙杰分析说。

　　从9月前三周成交情况来看,青岛市商品住宅共计成交5885套,而8月的前三周共成交4707套,成交套数环比上涨了25%。但需要指出的是,“金九”成色不足,成交的上涨一定程度上依靠保障房的集中网签。

　　同时,商品住宅成交均价则持续下跌,9月前三周全市商品住宅均价为8170元/平方米,而8月前三周全市商品住宅均价为8707元/平方米,环比下降约6%。

　　根据房地产经纪机构青岛链家内部监控数据显示,“链家在线”的访问量9月第三周较上周同期上涨9.55%,说明置业者关注度并没有减弱。

　　“一般来说,无房或住房条件差的购房者更容易受到政策的影响,主要因为他们的资金能力有限,且对于市场的把握不足,在房价下行、政策频繁调整的情况下更容易犹豫不决,持观望态度。如果银行信贷体系有所调整,符合购房者心理预期,则青岛楼市后市可期。”青岛链家有关分析人士表示。

　　据了解,在“金九”接近尾声之际,开发商继续加大开盘力度,10月预计共有34个新盘开盘或加推,预期开盘比9月新增5个。这34个项目中,纯新盘22个。