2011年，房价调控备受瞩目，中央发文，各地实施相关政策，出台调控目标。调控之后房价将是怎样一个走势？2011年房价是企稳还是走低？中国社科院5日下午发布的2011年《房地产蓝皮书》给出答案。2011年，我国房价走势将会出现分化格局，低档商品房价格将走低，平均房价水平将下降。蓝皮书还特别指出，我国经济 、人口 、社会等房地产发展条件和房地产监管、调控、支持政策均可能面临变局，从而导致房地产市场发生重大转变。 
    政策预测 剑指多套住房持有群体

    5月5日 ，《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚作主题报告时指出，面对房价快速上涨，政府今年不断加大房地产市场调控，更严厉的调控政策在2011年将被迫出台，调控政策可能向存量市场延伸。

    在分析2011年房地产市场走势时，尚教蔚表示，房地产调控政策面临多方挑战，政策实施可能出现反复。面对房价快速上涨，中国政府今年不断加大房地产市场调控，在房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未得到有效抑制，房地产调控面临多方挑战。

    尚教蔚还称，更严厉的调控政策在2011年将被迫出台，调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来调控政策重点，这将严重影响多套住房持有的既得利益的群体，增加政策出台的实施难度，导致调控政策实施出现反复；房地产持有税进入酝酿和试点阶段。

    价格预测 高档房走高，低档房走低

    2011年的房地产市场被蓝皮书形容为结构分化，房价走势出现的是分化格局。为何出现分化？主要是政策的影响。

    2011年，中国出台了各项调控措施，被称为是最严的。各地也纷纷出台限购令。

    至于具体的房价走势，蓝皮书预计，商品住房市场中高档房价将走高，低档房价将走低，两者形成相持的格局。而纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。

    低档房价格走低，保障房价格下调，这正是有刚性需求的购房者的美好愿景，盼着房价能够降一些。而最近，各地的房价已开始呈走低、下降趋势。

    最新统计数据显示，上月北京新盘开 盘 价 格 暴 跌13.23%，成为调控新政后新房市场价格的最大跌幅。

    限购令之下，开发商为了抢占市场，纷纷低价开盘。

    楼市格局 保障房入市，供给将大增

    2011年的房地产市场为何出现分化格局？专家分析称，是商品房供给增幅放缓，保障性住房加大入市力度导致的。

    专家指出，2011年初，国家提出当年1000万套、“十二五”3600万套的保障性住房建设目标，必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，导致中高档房价存在走高压力、低档房价存在走低压力。

    另外，由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机性需求向现实需求转化将有所收敛，但转化动力仍存。

    专家还表示，出现分化还取决于开发商的控盘能力，“开发商的控盘能力大大增强了。”

    经历了 2008年～2010年间短暂的 V 形调整反转和2009年～2010年间销售市场的繁荣，房地产开发企业控盘愿望大大加强。

    ■分析

    人口变局可能致楼市“掉头”

    蓝皮书指出，我国经济、人口、社会等房地产发展条件和房地产监管、调控、支持政策均可能面临变局，从而导致房地产市场发生重大转变。

    出现变化趋势主要从需求和供给两方面来看 。房产特别是住房需求包括消费性需求和投资投机性需求，短期内投资投机性需求可以在一定程度上左右市场格局，但长期市场趋势则由消费性需求决定。

    城市住房消费性需求主要来自两方面：其一为新增城市家庭形成的基本居住新增需求 ，其二为既有城市家庭形成的改善性新增需求。

    蓝皮书预计，“十二五”时期，新增城市家庭形成的基本居住新增需求将呈现下降趋势，既有城市家庭形成的改善性新增需求则取决于经济增长前景和收入分配格局变化。

    ■建议

    “十二五”全面开征房产税

    《房地产蓝皮书》指出，“十一五”期间，我国土地财政助推地价、房价，房地产税费结构不合理，已经基本成为各方共识。城镇建设用地资源有限，从国家治理角度看土地财政不可持续也不宜持续，“十二五”期间地方政府的收入来源还需要通过完善税费结构，调整税基等合理方式来实现。

    首先，要改革土地财政。蓝皮书认为，土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。

    其次，整合房地产开发与交易环节税费。蓝皮书认为，现行房地产税费制度中开发过程和交易环节租、税、费混杂交叉，税赋偏重。

    再次，要全面开征房产持有环节税收。蓝皮书建议，要改变原来“重流通，轻持有”的房地产税收思路，通过征收房产持有税，引导合理住房消费，抑制财产和收入分配差距扩大，推动地方政府从土地财政转向税收财政，改变地方政府推高地价助推房价的链条。

    最后，蓝皮书还建议，目前上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。