一次又一次的调控升级，其背后是政策对市场的层层掌控。在第一次调控没能对市场产生更为有效的制约后，第二次调控开始对需求进行制约，以期在目前供应紧缺的市场下达到冷却购房热潮的目的。只是这种限制能否缓解目前楼市中存在的供需不平衡，能否真正让房价降下来……这些都需要市场的进一步验证。

政策解析

新政抬高购房门槛

    本次调控最大的特点就是用抑制需求的方式来换取房价的稳定和楼市的温和，但是这种典型的政府干预下的计划经济模式能给楼市降多大温呢？我们邀请到岛城知名房产人龙江对政策进行了解读。

1 契税个税优惠紧缩：优惠范围缩小

    政策一：9月29日出台的新政规定，各地要调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。随即财政部网站发布了购房契税和个人所得税优惠的调整细则，规定称：自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

    解读：根据2008年出台的《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，如果不是首次购房的，契税税率则为3%，对于个人购买自用普通住房的则暂减半征收契税，即税率为1.5%；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税。而2010年9月29日新出台的财政契税个税优惠政策中，将以个人为单位的首次购房的优惠条件更改为以家庭为单位的唯一住房，优惠范围缩小；但后者并没有规定这套住房是家庭的首次购房，购房者的改善性购房需求受到保护。在个人所得税优惠政策上，出售自有住房的收入将不再减免个人所得税，从一定程度上限制了房地产市场投机买卖行为。

2 首付比例调高：提升筹钱的难度

    政策二：二次调控新政规定，各地要完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。

    解读：此前的新政十条对于首次购房的首付比例规定为：首次购买90平方米以下普通住宅的贷款最低首付比例为20%；首次购买90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。而在本次调控规定中已经没有了面积方面的界定，所有首次购房均按照30%的首付款比例贷款。这项政策对于那些自有购房资金不足、原本打算购买90平方米以下小户型的购房者来说，无疑成了他们推迟买房的因素，因为这个规定提升了他们筹集首付款的难度。另外，此次调控加强了差别化房贷政策的力度，采用“一刀切”方式规定各地均暂停发放第三套房贷，这与先前国十条“暂停房价过快增长城市地区的三套房贷”规定相比，二次调控更加严格强调执行。新规通过信贷政策抑制了部分投资性需求，但不可忽视的是，30%贷款首付比例同时也逼退了一部分存款有限的刚性购房者，相比于先前的调控政策，新规提升了小户型的购房门槛。

3 房产税：悬疑的震慑力

    政策三：二次调控新政规定，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

    解读：目前房地产税的征收方式并不明确，但通过国家相关部门负责人的发言中可以了解到，房产税的征收与其他税收的作用是一样的，即：改革和完善税收制度来调节居民收入和财富分配。按比例普遍征收个人所有产权的房产税，无疑增加了房产的持有成本。持有房产的成本增加必然会减少住房市场的投资性需求，那些原本将钱投到房产市场力求保值和增值的投资者如今将重新衡量投入和产出。但是房子毕竟是大多数人生活的必需品，对那些买房用来自住的刚性需求者来说，房产税支出增加了住房成本。另外，房产税的征收比例也是试点工作成功与否的关键所在——征收比例太低对市场的影响不明显，比例太高又会误伤购房自住的刚性需求者，增加他们的生活负担。