伴随着十一长假的来临，青岛楼市黄金九月正式落下了帷幕，根据青岛网上房产数据统计显示：2011年9月青岛市新房总成交8439套，新房总成交面积848089平方米，新房成交量环比8月增加了2.5%；新房总成交面积环比8月增加5%。从数据上来看9月的新房成交量与成交面积都出现了小幅度的上涨。在成交的8439套新房中，新建住宅占7849套，新建住宅的成交面积达778483平方米，住宅的成交量环比8月略增了6.5%，新建住宅成交面积环比8月增加了10%。

    单纯从数据上来看，貌似在这个9月新房市场有回暖势头，但值得注意的是，这样的业绩是在8月青岛楼市新房成交量、新建住宅成交量大幅度“双降”的前提下取得的。仔细算来，9月新建住宅的成交量尚未能恢复到2011年7月水平。而与去年9月9503套的成交业绩相比，“金九”住宅成交量同比跌幅达到了17%。这样的数据告诉我们，2011楼市“金九”梦碎终成定局。

    从9月成交的各类新建住宅价格构成上来看（如上图），9月楼市的热销主流仍是低价房，根据统计，整个9月单价在6000元/平方米以下的新建住宅共成交3954套，占住宅总成交量的一半以上，其中单价在3000-5000元/平方米的住宅成交量就占了总量的31%。

    虽然如此，但在9月单价在6000-8000元/平方米的新建住宅成交量还是明显增加了许多，总量达到了2159套，是各个价位新建住宅中成交量最高的，占9月住宅总成交量的27.5%。回顾8月，这个价位新建住宅的月成交量仅有1187套，将近一倍的增长量得益于市区项目在长达半年的“静默”之后终于开始开盘、推盘了。

    值得一提的是虽然从开盘情况来看，9月市区新盘开盘明显增加，但也仅有单价在6000-8000元/平方米这个价格区间的新建住宅成交量出现了大幅度增长，单价在8000-10000元/平方米和万元以上的住宅成交量并没有出现暴涨，如此可见，大部分新盘采取的低价开盘策略消费者还是买账的。这一点在9月青岛楼市新盘销量排行榜上也得到了证实，9月的销售十强楼盘中，市区上榜项目无一不是低价入市、平价开盘的。

    从9月青岛新建住宅成交情况来看（如上图），2011年9月青岛楼市中最热销户型的依然是60-120平方米的中小户型，这其中60-90平方米的小户型总成交量为3568套，占9月住宅总成交量的45.5%，90-120平方米的中等户型共成交量2619套，占新建住房总成交量的33%。套型面积在60平方米以下的精致小户型和144平方米以上的大户型成交量仍然比较低。反而是户型在120-144平方米之间的中等户型成交量出现了上涨，根据统计这一户型区间的住宅9月共成交了1043套，环比8月增加52%。如此可见，当限购等调控政策真正打压了楼市泡沫，价格恢复到相对合理的水平时，改善型购房人群也会放弃观望，加入购房大军的。

    “金九”楼市虽然新房成交量没能出现爆发性的增长，但青岛楼市的热销区域却被重新洗牌，从9月青岛楼市各区域成交情况看，上月份新房销量的“三甲”区域分别是崂山区、李沧区和即墨市。

    这其中最值得一提的是崂山区，自2月份限购令出台之后，崂山区一直是青岛楼市的“冰冻带”，原本的热销区域新盘销声匿迹、老盘销售殆尽，一幅青黄不接的景象。但这一情况在9月正式结束。根据统计2011年9月崂山区共成交新房1137套，占全市新房总成交量的13%。这其中几个新盘功不可没：远洋风景月销售240套，在全市新房销量排行榜上名列第二位；在全市新建商品住宅销量排行中位列第一。而鹏利南华、证大大拇指广场等两个综合体项目以其自身完善的配套吸引了许多购房客，虽然未能进入排行榜，但也都是引爆崂山区新房热销的爆发点。

    在多个保障房项目与热点项目同时入市的大背景下，李沧区上月新房成交量达927套，全市排名第二，占全市新房总成交量的11%；在9月青岛楼市新房销量排行榜上李沧三个项目上榜，除了一个丰和苑是政策性住房之外，另外两个项目分别是李沧万达广场与中南世纪城，李沧万达广场8月下旬开盘，推出700多套首批住宅，起价为8400元/平方米，这个价格明显低于当时购房者市场预期价格，因此在开盘当日就成交了400多套，一度荣登8月楼市销售冠军，9月再度以206套的销售业绩高居排行榜第三位。

    低价入市的另一个代表是李沧区的中南世纪城项目，据了解，中南世纪城7月16日开盘，首次共推出556套房源，均价7500元/㎡，同样也打出了李沧区最高性价比楼盘的口号，一直持续热销至9月。由此可见，合理定价才是突破淡季市场的关键。

    从8月到9月青岛市多家楼盘的一直“叫嚷”着开盘而未能如期上市，如此一来直接导致了“金九”过后“银十”开盘量激增。根据了解，10月计划开盘的新项目共计有40家，比9月又多了10家。这其中市内四区就有16家，包括了晓港名城、城投瑞海景园、李沧万达广场、远东海岸华府、绿城理想之城·蓝岸等在内的多家备受瞩目的房地产项目都即将开盘或加推新房源。十月青岛楼市的竞争激烈可见一斑。

    另外根据统计，截止到9月末青岛市商品房存量超过了11万套，其中住宅存量接近9万套，按照目前青岛楼市的销售速度来看，即使忽略未来几个月新增的房屋数量不算，现有的新房存量足够全市销售15个月。如今楼市“金九”梦碎，难免给那些准备或者不得不在“银十”推盘开发商不小的压力。不过从另一个方面来看，大批楼盘的打折降价潮也可能即将来临，这对于徘徊在市场上等待购房时机的市民来讲无疑是个好消息。