3月14日，国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议闭幕后的记者会上谈到房地产调控时曾提到：“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”15日，立即有热心网友据此推算出青岛的合理房价：3808.93元/平方米。但不少开发商在听说这个数据后哑然失笑，称这个价格连拿地都不够用。那么，青岛的合理房价到底是多少？房价还有没有下降的空间？普通商品房开发成本又是多少？对此，记者进行了深入采访。

　　 网友织围脖：

　　 3808.93元就是“合理房价”

　　温总理针对合理房价的说法，再次引发了市民对房价调控的关注，不少热心的网友也在微博上计算起了青岛当地的合理房价。记者采访得知，整个计算过程并不麻烦，就是扣着温总理提出的两条标准，即“房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配”，并结合国际通行的合理房价标准来算的。

　　以青岛为例，根据青岛市统计局国民经济综合统计处，全年城市居民人均可支配收入为28567元，以一个两口之家为例，家庭年可支配收入为57134元。按照国际通行的惯例，合理房价是家庭年收入的4～6倍，按上限计算，上述两口之家6年家庭可支配收入为342804。以90平方米为基准(90平方米是小户型与大户型的分界线)，青岛“合理房价”约为3808.93元/平方米。

　　据青岛市统计局统计，岛城去年前11个月市区新建住房成交均价为8695元/平方米，是网友测算“合理房价”的2.28倍。

　　 开发商回应：

　　 就这个价，连买地都不够

　　网友测算出的“合理房价”数据“出炉”后，立刻引发热议。网友“辑文馆”称，3808.93元/平方米的这一测算价格，开发商连地都拿不到。

　　“随着近几年房价大幅攀升，房地产开发被多数人视为暴利行业。”市北区中央商务区一家新盘项目的陈经理告诉记者，但同时随着城市土地资源日益稀缺，开发商拿地的成本呈逐年递增趋势。以青岛市2010年以来土地市场拍卖成交情况为例，2010年7月30日举行的土地拍卖会共成交三幅地块：市北区敦化路以南、连云港路以东地块的成交价为3530元/平方米，四方区清江路159号地块以5730元/平方米的价格竞得，四方区哈尔滨路52号地块的成交价为7200元/平方米。

　　 商品房利润：

　　 抽取两样本，咱来算算账

　　“商品房的开发成本无非是拿地成本、建筑安装成本、税费成本、营销成本、配套成本这5大块。”楼市分析人士张百忍说。青岛世联怡高公司总经理陈耀华及多名业内人士均表示，拿地成本占了总开发成本的“大头”。

　　张百忍举了两个在售项目为例。其一是位于山东路的中海紫御观邸项目，2007年，该楼面地价的成交价为8330元/平方米，目前在售均价在2万元到2.5万元之间。该项目是高层，建筑安装成本(以下简称“建安成本”)在2000元/平方米以上；税费、营销和配套成本加起来在3000元以上，项目内部装修标准为3500元。据此来算，该项目的开发成本不会低于1.7万元/平方米。如果按照这个成本价，以开发商利润为10%到20%来算，该项目的合理价格为18700元到20400元之间。

　　另一个是李沧区中海国际社区项目，去年11月份以3690元/平方米的价格竞得，目前销售均价约为9000元/平方米。其高层住宅项目为毛坯房，建安成本、税费、营销成本和配套成本均按照2000元/平方米来算，普通高层住宅的开发成本不会低于7600元/平方米。按照这个成本价，仍按照开发商利润为10%到20%来算，该项目合理价格为8360元到9120元之间。

　　而上述两个项目，若开发为多层住宅，在其他成本不变的前提下，建安成本降低600元左右，合理价格应相应下调600元左右。

　　按照一般开发周期，目前在售项目多数为2009年前后拿到的地。四方区2009年前后土地的均价在4000元左右，如果开发高层住宅，其成本价在8000元左右。但据业内人士分析，由于市内四区的楼面地价及成交价相差悬殊，不同区域的项目，其开发成本必然差异很大。记者了解到，岛城尽管公布了去年前11个月市区新建住房成交均价，却始终没公布全市土地平均成交价格，也就无法估算全市平均合理房价。