按照二手房交易惯例，个人房屋一直以净价出售，即交易过程中的所有税费均由买方来承担。但是当下在市场成交量不断下滑之势下，不少房东也喊出了包税的让步口号。而实际上，上述这两种缴税方式，都是买卖双方的权宜之举，在二手房交易的税费规定上，双方都有着明确的缴税义务分工。

    持有时间不满5年的住宅税费一般要10多万

    住宅买卖需要支付登记费80元/套、交易手续费6元/平方米等费用，以及营业税、个人所得税及契税等税费。其中需要卖方支付的是一半的交易手续费、营业税和个人所得税，买方需支付登记费、另一半交易手续费和契税。

    按照现行税费规定，持有时间不满 5年的住宅，税费方面，卖方需要按照成交额全额缴纳5.6%的营业税，以及住宅出售后所得的差额收益的20%的个人所得税；买方需要支付契税，收取标准依据买方名下的房产套数以及交易住宅的平方数而异，如果此套交易住宅并非买方家庭的唯一的住房，契税按照交易全额的3%收取，如果是买方家庭的唯一住宅，则遵从90平方米以下住宅按1% 税率收取、90平方米～144平方米的住宅按1.5% 税率收取、144平方米以上住宅按照3%税率收取的契税规定。

    为直观说明，以一套100平方米的房源为例，假设两年前买入价格为8000元/平方米，现在售价为1万元/平方米，来计算买卖双方需要缴纳的交易费用。卖方总费用=一半的交易手续费300元(6元/平方米×100平方米=600元，600元÷2=300元)+营业税56000元(100万元×5.6%=5.6万元)+个人所得税40000元(100万元-80万元=20万元，20万元×20%=4万元)=96300元。买方总费用=登记费80元(80元/套)+一半的交易手续费300元+契税15000元或30000元(若是买方家庭唯一住房则是100万元×1.5%=1.5万元，若非家庭唯一住房则是100万元×3%=3万元)=15380元(买方家庭唯一住房)或30380元(买方家庭非唯一住房)。

    持有时间满5年的住宅唯一住房税费多在一两万

    按现行规定，持有时间已满5年的住宅，144平方米以下的出售住宅可以免征营业税，144平方米以上的住宅，按照售房所得差额收益征收营业税。如果此套住宅持有时间满 5年同时又是卖方家庭的唯一住宅，则个人所得税也可以免征。

    同样以一套100平方米的房源、两年前买入价格8000元/平方米、现在售价1万元/平方米为例。若是卖方家庭唯一住宅，那么上述的营业税和个人所得税均可免征，卖方总费用仅为一半的交易手续费，即300元；若非卖方家庭唯一住宅，还需另行支付4万元的个人所得税。买房契税标准不变，所需缴纳的费用仍然按照上述情况执行。

    商业产权二手房买卖需缴纳土地增值税

    商业产权的二手房买卖过程中需要缴纳登记费550元/套、交易手续费10元/平方米等费用，以及营业税、个人所得税、土地增值税、契税和印花税等税费。其中卖方需承担一半的交易手续费、营业税、个人所得税和土地增值税，买房需承担登记费、另一半交易手续费、契税以及印花税。现行税率标准为：营业税按照买卖差额收益的5.6%征收、个人所得税按照买卖差额的20%征收、土地增值税按照土地增值额的30%～60%征收(具体视增值情况而定)。商业产权二手房的收费标准可参照住宅案例。

    记者 王晓美子