购房者继续观望，令房价难挽下坡路。驰骋 摄

　　时至年底，二手房市场在严厉的调控政策下尽管曾出现起伏不定的行情，但综观一年来的市场表现，其一路走跌的大势并没有改观。多家品牌中介的统计数据均显示 ，由于看房人数及购买意向均走低，岛城二手房市场的议价空间在年底达到了8% 左右。但业内人士分析，尽管议价空间增大，但年内二手房成交量不可能出现去年的热销行情。
　　市场起伏不定回暖无望
　　“从11月份及12月份以来的市场情况看，二手房市场从11月底开始曾有过一波小幅的反弹行情，但整体来看，其市场活跃度远不及今年上半年，更难以超越去年的行情。”12月13日下午，21世纪不动产市场分析师张斌说。
　　来自21世纪不动产的市场统计数据显示，随着11月份以来商品房降价的“普及”，新房、二手房市场价格倒挂现象明显，导致观望情绪更加浓厚。“11月份七区二手房成交量为1153套，比10月份增加了93套，但比去年同期3325套的成交量减少了三分之二左右。”惠百家不动产的总经理董晓峰说，12月份尽管成交偶有反弹，但无论如何，还是不能改变大势。
　　“二手房已进入下降通道，成交量的缩减已经比较明显，价格下降趋势也会逐步明朗。”张斌说，毕竟现在的信贷和税收政策，无论从交易成本还是持有成本上计算，购房都不十分划算。何况市场成交冷淡，租售周期延长，有价无市或者变现困难的情况逐步出现。再加上年关将近，等待观望应该是未来一段时间内的主旋律。
　　新房猛促销波及二手房
　　“由于近两个月以来新房市场的促销力度加大，包括李沧区、城阳区、市北区等区域在内的新盘项目降价幅度都比较大，这对这些区域的二手房市场影响不小。”张斌说。
　　多家品牌中介负责人表示，商品房市场上打折促销的范围和力度都在持续增大，对于反应相对滞后的二手房价格冲击非常明显。“虽然在中低价位的房产上二手房仍有优势，但是刚需的购买力也受到信贷限制。”董晓峰说，面对商品房动辄10%的让利幅度，部分希望出售房屋的业主也将议价空间扩大至5%至8%的空间。但是对于部分不急于出售的业主，索性坚定价格或者转售为租。在相对淡季的年底，房源增加致使租赁价格出现下降的趋势。
　　从市场大势来看，近期政府对房地产市场的调控多次表态，加上宏观经济环境的压力，放松的可能性微乎其微。虽然有金融货币政策微调的预期，但房地产信贷的增量依旧不乐观。而对于价格下降的市场，购房者仍旧期盼更大的优惠，并未出现购买意愿明显增强的迹象。加上临近年关，很多需求客户将购房置业的计划延至年后，观望的心理也更加坚定。
　　中低价房源为成交主力
　　成交方面，二手房成交的绝对主力仍然是中小户型的中低价房，尤其是60平方米以下的房屋，占到了三分之一的份额。“刚性需求在二手房市场更加集中。”21世纪不动产的张斌说，大中户型的房屋和高价房产，在价格倒挂中受冲击最大，加上税费等因素，成交比例逐步缩小。市区内成交比例略有上升，再次体现出成熟配套对于自住需求的重要性。
　　“令人失望的行情也预示着房地产市场真正的‘冬季’来临，虽然急需资金的房主增大了议价空间，但市场行情并没有显示出强势的回暖迹象。”惠百家不动产总经理董晓峰说。目前12月份的成交态势依旧延续了11月份的行情。李沧区、四方区及城阳区中小户型房源较多的区域，因为总价较低，房价相对温和，成为市场活跃度相对较高的区域。
　　据21世纪不动产统计，目前市场上的购房者数量持续走低，尽管12月份以来，连续下滑的成交量小幅回升，但回升幅度仅在10%左右，而且有11月份成交拖至本月的情况。“买卖客源减少11.37%，租赁客源减少9.51%。”张斌说，客源出现下降趋势，除了年底淡季的因素，交易意愿冷淡是主要原因。记者 王爱科