二手房租赁价格开始走下坡路，售价稳中有升，交易量却呈现持续下跌趋势。记者12日上午采访获悉，因为“租金下跌售价上涨”趋势明显 ，市内四区二手房市场租价和卖价的“剪刀差”正呈逐渐递增趋势。一方面是租赁价格最高跌幅接近20%，另一方面则是销售价格同比上涨10% 。业内人士分析，随着季节性租赁淡季的到来，“剪刀差”的加大，使得以租养贷难度加大，二手房市场将步入调整期。

二手房租赁价跌两成

    “随着季节性租赁淡季的到来，租金的回报率已经开始降低。”青房置换总经理秦彦说，根据该公司的统计数据，市南区的新贵都小区以及滨海花园等小区，在这方面表现最为明显。以新贵都小区一套100平方米左右的房子为例，目前的售价为 1.5万元/平方米，去年的成交单价在1.3万元到1.4万元之间；但同样的一套房子，今年的年租金近4万元，去年的年租金则为5万元。“租赁价格下降了20%，甚至还要多。”秦彦分析说。

    “和去年相比，二手房的租赁价下跌10%到20%的幅度非常常见。”广宇·宜佳居不动产市场部经理邱纯岗说。来自21世纪不动产、22世纪不动产、美南不动产等中介的统计数据显示，市南区沿海一线租赁价格下跌趋势较为明显，金都花园等区域租金跌幅多达两成，李沧区和四方区的租金下跌趋势也很明显。

    “剪刀差”呈加大趋势

    “卖掉房子不是什么难事，可要租出去却很难。”10日上午，在台东八路空置着一套房子的魏加斌说，他的房子是65平方米的套一户型，即便是去年经济形势不好的9月份也租出了1100元/月的价格。今年9月份，魏加斌报给中介的租赁价格是950元/平方米，但半个多月来依然无人入住。“期间有人想用900元/月租住，因为太低我拒绝了。”魏加斌说。

    与租赁价格走下坡路形成鲜明对比的是，台东八路周边的二手房房价却呈涨势。据惠百家颐景园店江世杰介绍，租金与售价“冰火两重天”的差距，在崂山区海尔路至麦岛区域的楼盘中也很明显。

    青房置换总经理秦彦说，闲置的房源造成可供租赁房源增加，加上租赁淡季的到来，租赁价格还有下跌的空间。而来自各大中介门店的统计数据显示，租金与房价的“剪刀差”在今年9月份开始逐渐加大。

    炒房族收益将受影响

    据21世纪不动产青岛区域总经理刘刚介绍，如果二手房租赁价格持续下降，而售价保持稳定或者出现上涨趋势，必然会出现“租金无法满足偿还贷款需求”的情况。“以新贵都一套总价150万元的房源为例，按照七折房贷利率，交完30%的首付后，按25年的贷款期计算，每月还款额不会低于6000元，出租的收益显然不能满足还贷的需求。”刘刚说。

    “租赁价格与售价之间的‘剪刀差’若是短期存在，不会对投资性需求产生威胁，但如果‘剪刀差’持续加大，同时持有多套房产又靠房租来还贷的投资客会受到影响 。”22世纪不动产总经理王文香说，如果房源出租收益难以偿还月供，投资性客户会考虑把房子卖掉，导致抛售行为。

    “问题是如果房价太高，会出现房子卖不掉的情况。”广宇·宜佳居的邱纯岗说。据悉，根据9月份的二手房交易量统计，9月份的房价呈现稳中有升的趋势，交易量较之8月份持续呈现下跌趋势，保守跌幅在3%左右。因此，如果租金下跌的情况持续的话，二手房售价将会降低，二手房市场也将迎来调整期。记者 王爱科