在接二连三的利好政策刺激下，岛城楼市至少已经在表面上呈现出热闹景象。目前从市场大势来看，以价换量仍是主旋律，低价是带来成交的关键因素。改善型客群成为楼市支撑力量，9月三居室成最畅销户型，中等偏大户型成交情况已经恢复去年之勇，10月以来势头更强。

　　在今年惨淡的市场形势下黄金周市场一片火爆，众多楼盘都八仙过海各显神通拼命去化，特别是“四大房企网传涨价”事件后，众多地产房企或真或假地都拿涨价说事儿，消费者也在这种氛围下纷纷出手购房。“大家都没有想到央行、银监会会在9月最后一天出台放松限贷的相关政策，特别是其中最低利率7折、重新认定二套房等条款给当前楼市注入了一剂强心针，大大增强了市场信心。”易居中国执行总裁丁祖昱表示。

　　“2008年有四万亿强刺激，2013年有‘新国五条’的作用，而在利率市场化改革的今天，七折利率几乎是做一单赔一单，能推出八五折就算不错了，况且房产税、不动产统一登记犹如悬在投资客头上的利剑，房价难以暴涨。”房价点评网青岛高级分析师张斌说，贷款松动之后开发商放风涨价，一方面是国庆节过去之后假期促销减少，表面上看房价确实相对有所提高，另一方面开发商想借眼下人气较旺的机会，利用大家“买涨不买跌”的心里进行“攻心营销”，催促购房者尽快入市。“实际上，在目前的高库存下，开发商不得不压抑提高利润的冲动，继续以价换量。这时候涨价显然是不理智的。”以鲁商泰晤士小镇为例，在开盘前坚持低价营销，蓄客量达到了1000多组，说明低价仍是达到成交目的的关键因素。

　　“青岛房价已经到了一个很高的高度，在规模上难以为继，使得出货速度放慢。而因为房产税、住房登记制度等，富人不是想买房，更多是想卖房套现。在目前的局面下，还是得依赖刚需。”岛城楼市分析人士张百忍表示。业内普遍表示，从购房者个人角度来说，目前房源选择余地较大，价格相对处于低位，是刚需置业者入市的较好时机。不过，刚需购房者买房时不要过分“追涨杀跌”，只要房子性价比高，价格又在心理预期之内，就可以适时入手。

　　在楼市重重利好之下，与首次置业的刚需相比，改善型置业才是楼市主旋律。根据克而瑞数据，9月青岛市住房成交中，三居室成交总量占比36.2%，与两居室并驾齐驱成为“最畅销户型”。可见在当下青岛楼市中，改善型置业需求已经成为了推动市场的中流砥柱。值得一提的是，9月份120～144平方米的户型销售量实际上已经恢复去年水平了，进入10月份以来中等偏大的户型成交量增长势头更为强劲，说明改善客群已成为当前楼市的支撑。

　　记者 刘乐芳