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三银行执行房贷新政 七折房贷恐难普惠购房者

来源:大众网-半岛都市报   作者:王爱科 乔秀峰   2014-10-11 07:09:00

关键词: 新政;购房者;楼市成交量;央行

  

  在央行和银监会9月30日下发首套房贷款利率最低可打7折等一系列最新房贷政策后,银行方面何时执行成为各界关注的焦点。截至目前,建设银行、招商银行、兴业银行已经正式表态,宣布执行房贷新政。不过,10月10日,记者从各大银行青岛分支机构了解到,建设银行、招商银行在青岛地区的房贷细则仍在制定过程中。此外,中国银行山东分行则表示,已开始在首套房认定标准上实行“认房不认贷”,利率水平按工、农、建三大行平均标准执行。业内人士分析,普遍打7折可能性很小。

  建行青岛分行 仍在研究房贷细则

  央行和银监局在国庆假期前最后一个工作日出台的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)可谓一石激起千层浪。其中,“贷款购买首套普通自住房,贷款利率最低可打7折。拥有1套住房并已结清贷款的家庭,再次申请购买普通商品住房,视为首套房。”等细则对房地产和相关信贷市场影响深远。

  不过,不管是房地产商还是购房者,都在等待银行对《通知》的落实。在国庆假期后,关于各大银行房贷政策调整的消息从未停止过,先是农行被爆出已执行房贷新政 ,其后有消息称工行已在个别省执行房贷新政,但这些消息均未得到官方证实。银行的谨慎态度不断考验着购房者的耐心。

  终于,10月9日晚间,建设银行在其官方网站发布文章称,将积极支持居民家庭合理的住房贷款需求,优先满足居民家庭购买首套自住和改善型住房贷款需求。其中对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为 30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。

  而对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款,名下无住房的家庭,申请贷款购买住房,执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买住房,可参照执行首套房贷款政策。

  至此,建行成为首个响应房贷新政的银行。10月10日,建设银行青岛分行房金部相关负责人表示:“青岛建行将积极落实政府相关部门和总行的政策要求,根据青岛当地具体情况研究实施细则,具体执行等待上级主管部门下发文件后执行。”

  中行 青岛地区已“认贷不认房”

  继建行宣布施行房贷新政后,10月10日,中国银行总行方面表态称:“该行各分行已于10月1日起按照相关政策要求执行首套房贷政策:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由各分行根据风险情况自主确定。”

  中行还表示,将授权各分行在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平;并可根据当地城镇化发展规划和地方政府相关政策,对符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

  10月10日,记者从中国银行山东分行了解到,虽然没有明确发文,不过中国银行在青岛地区已经开始执行房贷新政的相关内容。“在首套房认定标准上已实行‘认贷不认房’,利率水平按工、农、建三大行平均标准执行。”该负责人说。

  此外,工商银行青岛分行方面表示,关于住房贷款的政策,人民银行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中已有明确要求,工行将认真贯彻执行。

  农业银行也明确了支持重点,即“在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上,积极支持改善型住房信贷需求,对合理的购房需求,将努力提供更加优质的金融服务。提高服务效率,逐步推广个人住房贷款自动审批。科学合理定价,将贷款利率控制在合理水平。”

  招行 具体细则仍在制定中

  股份制银行方面,招商银行率先对房贷新政做出反应。招商银行青岛分行相关负责人表示:“招行一直以来积极支持居民自住购房贷款需求,认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向。央行房贷新政出台后,招行在房贷额度上单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求,并根据房地产市场的发展适时调增房贷额度。招行从10月8日起实施首套房新政,按照央行房贷新政的要求在定价方面进一步支持居民购房贷款需求,具体根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定各借款人首付款比例和贷款利率水平。”不过,他同时表示:“目前招行在青岛地区的具体实施细则仍在制定中,尚未出台。”

  截至记者发稿时,其他银行并未对房贷新政做出回应和调整。对此,一家国有银行青岛分行信贷部负责人说:“央行在房贷利率上并未下达‘死规定’,7折只是最低标准。”他认为,全面7折是不可能的,“与以往的差别化利率政策类似,享受7折的仍将是各行优质客户,比如存款达到一定数额,或之前就与该银行有密切业务往来,并且个人信用状况良好。”

  兴业银行10日晚表示,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,以及拥有1套住房,无购房贷款记录或已结清购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的,执行首套房贷款政策,贷款最低首付款比例为30% 。在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房的,各分行可综合考量借款人偿付能力、信用状况等条件具体确定首付款比例,贷款利率在央行、银监会规定的范围内执行。

  分析 七折利率缘何难产?

  如今,距离9月30日央行和银监会发布房贷新政已过去整整10天,各大银行从开始的纷纷辟谣到如今实施细则的难产,让新政的实施效果蒙上一层阴影。实际上,对于未来首套房贷是否可能出现七折利率的问题,业内人士并不是太看好。

  招商证券分析师肖立强认为当前的贷款基准利率明显高于2009年的水平,同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平。因此,在非降息和重定价情况下,2009年的全面7折利率水平对于目前而言,基本是不可复制的。

  兴业银行首席经济学家鲁政委也认为 ,如果按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算,0.7倍就是4.59%,与同期限公积金贷款利率基本相当,低于5年期政策性金融债收益率4.63%。目前在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上是不可能的,但央行明确提及优惠幅度,传递了强烈的宽松信息。

  一家国有银行青岛某支行信贷部工作人员表示:“说实话,在支行层面上不太愿意做房贷业务。目前揽储很困难,存款少,贷款多,存贷倒挂,只能内部高价拆借资金。去年‘钱荒’过后,5年以上资金的价格一度在6.5%以上。今年好一些,但也在5%以上。基准利率房贷,基本是盈亏平衡;九折房贷,一般是亏损的。”

  一家股份制银行青岛分行信贷部负责人也表示:“我们行5年以上资金的内部价格是5.6%,如果按5年以上中长期贷款6.55%的基准利率放贷,意味着净利差还不到1%。这1%的利差根本不可能覆盖基本运营费用、考核费用、以及信用和资本等成本 ,更不用说打了7折之后。”

  ■分析

  以价换量仍是楼市大势

  自央行信贷新政发布后,尽管地方银行细则迟迟未曾出台,市场已再次盛传房子将涨价的传闻。央行信贷新政,是否意味着岛城房价将开始上涨。来自记者多日的探访发现,受当前新房库存高,房贷新政落实难的影响,开发商一厢情愿地炒作涨价只不过是营销手段。多位业内人士分析,以价换量依旧是四季度楼市大势。

  “或许涨价”成促销噱头

  自上月30日央行爆出信贷新政后,房价上涨的传闻开始在市场发酵。在接下来的10天时间里,包括绿城、碧桂园等外来地产大鳄,加上本地为数不少的开发商,陆续在营销活动中释放出或将不同程度地上调项目价格的消息。

  但值得一提的是,见诸网站或者微信朋友圈的涨价消息,却均未得到相关项目销售人员的确认。“我们并没有接到青岛项目将上调价格的通知,网上流传的可能是其他城市项目的方案。”10日上午,李沧区一家外地房企开发项目的销售总监马经理说。

  “对长期观望的买房者来说,买涨不买跌的心理一直存在,而且接二连三出台的取消限购、信贷松绑的消息,确实在很大程度上改变了购房者的心理预期。”青岛锐理数据总经理马光明说,从目前青岛市场的情况来看,由于地方版的取消限贷细则迟迟不肯出台,还没有一家开发商敢于逆市提价,市场上的“涨价传闻”,或只是开发商有意释放的“烟雾弹”,意在刺激购房者赶紧出手。

  降价促销依旧是主流

  传言毕竟是传言,真实情况是,尽管信贷利好频传,主城区的不少开发项目的销售均价,依旧在下行。李沧区 、城阳区、市北区的多家新盘项目,开盘均价较之去年,下调空间在1000元到2000元/平方米之间。

  10日,位于市北区的一家新盘项目,释放出12000元/平方米的均价,户型面积在85平方米到100平方米左右,这一价格,和3年前的开盘均价持平;位于李沧区的一家龙头房企开发的项目,起价为 10500元/平方米,均价为11500元/平方米,较之前销售的房源,至少跌了1000元/平方米。

  此外,“银十”期间,特价房、抵账房继续在市场上出现,降价快跑依旧是岛城开发商主要的营销策略。来自青岛市房地产交易中心的统计显示,10月份预计开盘数量达40余个,“庞大的供应量,预示着尽管楼市可能会利好重重,但销售竞争会越来越‘白热化’,尤其是库存偏高的黄岛、胶州、城阳等区域。”青岛世联怡高总经理陈耀华说。

  对7折房贷期待不要太高

  楼市分析人士张百忍:“不管是银行还是客户,对政策的消化都需要一定时间,而且黄金周期间楼市成交量偏低,从这个角度来看,10月份房地产市场的成交量不会高走,毕竟对业务的影响要等细则出台才能真正显现;购房者对7折房贷期待不要太高。

  青岛世联怡高总经理陈耀华:七折利率如果执行,银行是在赔本做买卖,所以最可能只是给一些核心的客户打7折。央行新政对于稳增长,一定程度上恢复居民的购房需求是有帮助的,但不能认为,央行政策执行后,未来房价还是会继续增长,房产业还会呈现井喷态势。

  科威国际不动产青岛区域总经理孙杰:上一轮限购放开减少了行政干预,但没有从根本上扭转楼市;细则出台后,对一线城市的楼市是利好消息,但对二三四线的城市,帮助不会很大。

  文/记者 王爱科 乔秀峰

初审编辑:高忠业
责任编辑:刘宇昕

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