东海中路附近某小区墙上广告杂乱多。

　　宁夏路某小区道闸上有某整形医院的广告。

　　风水广告也贴到了居民楼道。

　　9月6日至9月13日，记者连续走访调查了市南区、市北区、李沧区和黄岛新区在内的40多个小区，发现一些小区仅电梯广告就达80个，整个小区广告年收入超过百万元。而广告内容花样繁多，其中不乏整容 、隆胸、脱毛等内容，甚至还有测算风水、招财等迷信广告。采访中，业主们对此十分反感，而对于广告所带来的收入更是一无所知。究竟小区的广告是如何进来的？一年广告收入能有多少？违法不良内容又该如何监管？对此，记者进行了调查采访。

　　数量

　　进楼道接连遭遇广告“轰炸”

　　9月6日至9月13日，记者连续走访调查了市南区宁夏路、银川西路、福州南路、澳门路、台湾路，市北区敦化路，李沧区四流中路，黄岛新区漓江西路等40多个小区，除了6个完工时间超过20年的老旧小区外，其余小区随处可见框架、电梯、灯箱等广告的身影。

　　东海中路一高档小区里，3座高层有6部电梯，每部电梯都有3个广告栏，楼道里东西两侧各有1个电子屏。7座低层有14个电梯，每部电梯有1个电子屏和3个广告栏，记者粗略估计，该小区仅电梯广告就达80个。在珠海路某小区，电梯里竟然有4个广告栏和一个电子屏，5栋楼合计50个电梯广告。

　　在澳门路某小区门口，记者看到，在门口以及悬挂在墙上的大小广告牌15个左右，以宣传食品为主。在银川西路某小区，门口同样有大小广告牌近10余个，包括2个落地灯箱和1个大型的挂墙广告牌，灯箱滚动播放着演唱会和某品牌婚纱摄影的广告。

　　福州南路某新建小区，记者刚进楼道口就被广告包围，2个电子屏轮番播放着不同的广告，不同的声音混淆、嘈杂。左侧墙上张贴着某装修公司的广告，右侧有一个宣传美容养颜的落地海报，电梯打开，三面不同内容的广告出现。记者一数，从进门到进电梯，要感受13个不同广告的“轰炸”。

　　在东海中路、澳门路、福州南路等附近小区，在落地灯箱、宣传栏和门口道闸上公开对广告位进行招租，并留有电话。

　　内容

　　看病算命招财比比皆是

　　记者走访调查发现，小区内广告内容五花八门，包括房地产、文具销售、食品、房屋出租、医药、美容美发、教育培训、商场售卖以及宾馆住宿等，其中不乏整容、隆胸、脱毛的宣传，甚至还有测算风水、招财等迷信广告。其中房地产广告所占比重最大，约达50%，其次是汽车广告、教育培训和食品宣传，所占比重约30%。

　　记者发现，广告内容有明显的集中性和时效性。在宁夏路周边小区，某整形医院广告连续出现在4个小区门口，都是以落地灯箱的方式呈现。在东海中路某高档小区，记者发现，所有电梯里都有同一商场促销广告。

　　“对于广告内容，我们是有监管的。”银川西路一小区物业工作人员介绍，为避免引起业主不满，广告内容努力剔除保险和医疗方面的宣传，也有业主希望是公益广告，可以传递正能量。

　　记者从市工商局了解到，对于小区广告的监管，目前还没有具体针对性的法律条文，主要依据《广告法》的相关内容。工商部门主要对小区广告内容和合法性进行监管。

　　收益

　　光电梯广告一年就20万

　　青岛某二级物业公司孙经理给记者算了一笔账：“电梯里的框架广告按月进行收费，每个平均月收入150元，电视电子屏幕按年收费，每个平均每年4千元。按照该东海中路小区的广告数量，光是电梯广告收入，一年近20万元。”

　　同时，孙经理介绍，小区广告种类很多，除了电梯，还有墙体广告、路灯灯杆广告、落地灯箱广告和宣传栏广告，甚至还会放置在门口的道闸上或者是垃圾桶上，不少广告公司还会选择植入式的形式。“灯杆上的广告，写字楼上的每年要800～1000元/个，而在小区就会便宜很多，大约每年每个100～200元；小的灯箱2000元/年，大一点的比如3米×2米的一年可达10000元，这包括电费在内。”

　　孙经理透露，自己负责的一高档小区，电梯多，面积大，广告投放价位高，每年广告收入可达10万元，旗下管理的8个小区，每年光是广告收入就能过百万元。同时，他还说，小区还在楼顶上搭建的大型广告牌也很“贵”，一个广告牌按年计价可达10万元，如果靠近家乐福附近广告牌位，甚至高达20～30万元。

　　而刘经理主要负责市北区和李沧区小区物业管理，据他介绍，根据地段、小区的高档程度，广告费用相差很大。李沧区中低档小区一个灯箱每年仅需500～800元即可租赁，不及市南区的一半。

　　利益链

　　广告公司当“中介”，钱交物业

　　记者以广告投放的名义，打电话咨询了一家常年经营小区广告业务的广告公司。当记者表示要在闽江路某小区进行广告投放时，一位姓肖的负责人说，具体投放在哪儿只能看该小区是否有空缺。而且广告牌和灯箱也不能随便立，要和小区物业公司进行协调沟通。

　　“直接找物业公司拉广告成本低，有保障。”一位在南京路某小区投放装修广告的王姓负责人说，只要给物业公司点“好处”，不用通过业委会可直接投放。同时，他建议记者要想节约成本，可自己出资做椅子、垃圾桶等公共设施摆放在小区，不用花费广告费。

　　赵先生已经从事广告事业近20年业，他说：“对于小区广告招租，广告公司充当的角色更多的像‘中介’，把小区的广告位当做资源进行招租。”而记者从工商局了解到，申请小区广告的设置，至少也要10多项手续，涉及工商部门、规划部门、城管部门等，审批难度大，而小区设置广告的目的就是增加收益，所以都是物业公司私自进行设置的。对于电梯里的广告，依据《特种设备安全法》，住宅小区电梯的使用者就是物业公司 ，所以对于电梯广告，物业公司可自行设置、管理。

　　居民 多次找物业，最后不了了之

　　对于侵占居民生活空间的小区广告，大部分居民强烈反对。“我一进小区的门，广告就把我包围了。”市北区敦化路某小区王先生抱怨，门口2个灯箱，路边的物业宣传栏上有，路灯上以及道闸上、垃圾桶上也有。“真不知道是怎么进来的呢？”在闽江路某小区的居民情绪激动 ，“广告的收入肯定进了物业公司的腰包”，“小区公共地方放置广告，肯定要我们所有业主同意，物业公司这么做是违法的！”

　　也有部分居民支持小区设置广告“我给孩子找培训班，就是根据小区广告提供的信息。”黄岛区漓江西路某小区牟女士说，“只要广告做的好看，还给小区增添色彩呢。”“我们物业公司把广告费用补贴物业费了，并且每年都对具体的数额进行公示。”天福苑小区赵先生说，小区广告不多，主要是电梯广告和灯箱广告，收益所得用以补贴物业费，可让业主少掏钱。

　　对于广告费物业公司自己管理，很多业主希望可以维权。“我去问过，物业的答复很模糊。”银川西路某小区王先生很无奈，“声称已经把广告收益补贴物业费了，要他们出示具体的收支明细，却以支出散、乱，担心激化业主间矛盾为由不能公示”。王先生表示，他会一直坚持物业公司将广告费用收支透明化。

　　去向 物业均称贴补了物业费

　　记者走访了40多个小区中，物业对小区广告费用的去向支支吾吾，不过也有15家物业公司对记者的询问做出正面答复。

　　福州南路一小区物业经理向记者抱怨，“像维修楼道里的坏灯泡、坏拉手、掏堵塞的下水道等，这种小钱难收，只能自掏腰包。”敦化路某小区的物业周经理告诉记者，小区物业费是0.3元/平方米，难以满足日常修补以及小区公共投资的费用，对于物业公司征收公共费用，业主置之不理，这样的话只能通过广告的费用进行填补。将这部分费用用于专项维修资金或是其他公共费用使用，往往能避免业委会和其他业主的分歧。记者问是否可以将收支明细公示时，周经理说不会，因为大部分费用使用情况散、乱，而且公示会引起部分业主们心理的不平衡和不必要的矛盾。

　　“业主们质疑的确有道理，因为缺少完善的监督制度，给了物业空子可钻！”采访时，一位不愿透露姓名的物业公司负责人坦诚地说，业主们维权意识淡薄，或者根本没有意识到被侵权，公共收益在实际操作中被物业公司支配，具体的收支不会对业主进行公示，不少“剩余”的费用成了物业公司的“灰色收入”。但如果将广告收入挨家挨户分给业主，很多业主不在，并且每户分得很少，所以可行性并不高。同时，该负责人介绍，现在许多物业公司把小区的广告租赁权转交给小区业委会负责，广告费用是业委会自行支配。

　　律师 所得应归全体业主所有

　　到底小区的广告收益归谁所有，应该如何监管？记者咨询了山东万锦律师事务所张丽丽律师，张律师说：“小区规划区内的公共场所、公共设施属于小区全体业主共有，在小区公共场所经营广告所得，应该归全体业主所有，这是毋庸置疑的。”

　　张律师说，小区住宅楼外墙、规划公共场所的广告位收益、社区活动收益、临时停车位收益等，都应该属于全体业主共同享有。电梯属于小区公共设施，产权归全体业主所有。电梯间要经营广告，必须经业主委员会同意，收入也应归全体业主所有。对于广告收入 ，可以由业主委员会进行管理，或者业主委员会委托物业管理，扣除成本支出应给业主平均分配。当然也可以由业主委员会根据情况进行支配。

　　对于广告收益，物业公司是否应公示？张律师介绍，在《物权法》的第七十六条明确规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项要由业主共同决定。”另外，《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

　　对于如何维权，张律师表示不交物业费的方式不可取，没有业委会的及时召开业主大会，成立业主委员会。与物业服务公司协商收益分配事宜，并建立审计制度，对小区内所有利用共有部分获取的收益进行审计，维护业主共同利益。若是物业公司拒绝交出广告收益或者未详细说明收益去向，业主委员会可以起诉到法院要求物业公司返还该部分收益。

　　“广告内容不合法，肯定应该由工商部门来负责！”采访时，本市另外一家律师事务所赵律师表示，自2006年7月开始施行的《户外广告登记管理办法》明确规定，利用户外场所设施发布的，以展示牌、电子显示装置、灯箱为载体，发布户外广告应当向工商行政管理机关申请登记，领取《户外广告登记证》，接受工商部门对内容和手续的监督管理。

　　示范 有些小区已开始一年两公示

　　宁夏路天福苑小区多次荣获“平安物业小区”、“山东省物业管理优秀住宅小区”、“青岛市物业管理优秀小区”等称号。9月12日，记者对该小区进行了走访。

　　“我们是业主的管家，每半年将小区广告收益及其公共部位收益对业主进行公示。”天福苑物业服务中心惠主任告诉记者 ，“我们全都是明账 ，保证小区物业费和公共收益收支的透明度和公开化。”

　　“我们这个小区每年各种支出达100多万元，而小区广告收益作为物业补贴的一部分，占比重很小。我们力求收支平衡，去年因为雇佣人员工资上涨，所以整体收支没有达到平衡，有亏损。”惠主任介绍。

　　在公示明细中，记者看到，账目公示主要包括应收 、实收、支出具体去向、本年度的整体收支情况以及盈亏的原因。在实收栏目中，明确了小区广告的收入。并且，在支出方面，包括十几项，有人员劳务费、办公室用品、公共部分的养护和维修等。

　　对于小区广告的引进，惠主任介绍，每次把广告的内容和价格上报给业委会，需要业委会9人全部同意并签字，然后在小区的公示栏内进行公示7天，最终再决定投放。

　　记者了解到，该小区内部有4个大公示栏，共有23个单元，每个单元还有一个公示栏。“一共27个公示栏，我们会及时把业主需要知道的信息进行公示，保证每个业主及时了解情况。”惠主任介绍。

　　该小区业委会主任吴冰说：“小区物业每年 2次对业主公示具体的收支情况，包括小区广告收益和去向。对于广告的引进，具体的细节我们业委会都会了解，然后告知业主。”采访中，记者了解到，像天福苑这样敢于公开自己账单的小区物业，毕竟是占很小的比例，大多数小区物业公司还是把账单“揣”在自己兜里，坚决不给业主们看。

　　他山之石

　　“社区股份制”，免交物业费还分红

　　为了更好地解决物业和业主之间的利益问题，2003年，“业权分配制”首次被北京华远地产提出并采用，所谓“业权分配制”，是采用物业管理“佣金制”和社区股份制，即整个房子卖给业主后，小区按照业主所买房子面积大小，把公用部分的股权分配给业主。带来的最大好处是，有可能通过经营一些公共财产，使业主免交物业管理费，甚至还能分红。

　　在购房合同补充协议中规定，把墙体广告、电梯广告等能够带来效益的公共财产，归业主所共有。在入住后，业主可以委托物业管理公司对这些公共财产进行经营。

　　经营所得的收益存入独立账户，接受业主监督 ，成为小区业主的共同财产。这些财产可充当业主物业管理费，结余成为业主利益 。文/图 本报见习记者 姜豪