调控政策誓不松弛，银行信贷越收越紧 ，买方观望仍在持续……企业回款受阻、融资困难已在整个行业深度蔓延 ，开发商资金链普遍面临极大考验。生存受到威胁的情况下 ，现金作为维系生命的必需品而摆在第一位，至于土地，对大多数开发商尤其是融资无门的中小房企来说，开始进入奢侈品的需求阶层，“家境”困难的房企轻易不敢贸然买之。

曾经富足 房企去年收入可敌银行

    富足、暴利、财大气粗曾是房地产行业在人们心中的印象。用“数钱数到手抽筋”来形容2010年的房地产市场热卖并不为过。行业统计数据显示，2010年前11个月，流入房地产开发企业的资金多达6万亿元，同比增长31.2%。除了银行贷款、外汇流入和债权融资之外，定金、首付款以及总房款的收入也有巨大贡献。去年青岛全年仅纯住宅新房销售就超过了10万套，成交面积近千万平方米，按照9500元/平方米的成交均价计算，岛城房企共实现950亿元的回款，要知道，2010年全市商业银行新增的各项贷款总量也不过1097亿元(数据来自中国人民银行青岛中心支行的年度金融报告)。

    在如此好的收成之下，春风得意的开发商面对调控政策，尤其是限购政策，最初之时显然没有给予足够的重视，认为这种强制性行政干预手段不会是长久之策。只要咬咬牙，抗一抗，终究会平稳度过。业内人士认为，2010年开年土地市场上地王纪录就不断刷新，已经说明开发商“不差钱”，经过头一年的大卖特卖，底气自然十足，虽然调控政策更加严厉，但是相比于2008年的调控，开发商应对起来更有经验，日子不会太难过。

    或许在当时，忧心忡忡、愁云惨淡这些状态离开发商真的太遥远。可物转星移，曾经的富足终经不得长期消耗，下半年开始，房企资金链不断告急。

节衣缩食拿地不再那么积极

    开源节流是开发商度过资金危机的根本方式，而当各商业银行开发贷款额度紧张 、信托等其他方式也因为监管严厉和成本过高而难于靠近时，少拿地的节流之举随之普及。从各地市场土地的流拍情况可见，节衣缩食成了开发商们下半年的指导思想。

    随着调控持续深入，土地流拍的局面也在各大城市频繁出现。就目前来看，全年土地市场底价成交的趋势已经不可逆转。据公开数据统计，全国多个重点城市土地出让金大幅下降——截至今年10月，多数城市土地交易市场官方网站数据中土地出让金同比去年下滑。一线城市中，北京、上海土地出让金同比去年均有所下滑，其中上海前10个月的土地款收入1056亿元，同比去年下降23%；北京土地出让763.87亿元，同比去年下降7%。二三线城市中，西安、长沙土地出让金同比降幅均在50%以上，西安降幅甚至高达71%。宁波、南京、重庆等地土地出让金降幅在30%以上。

    青岛市自2009年市场走高以来就在不断上演拿地风潮，2009年全年土地共成交1742万平方米，2010年由于调控政策的出台，全年共成交土地1115万平方米，相比上一年下降了35.8%。今年的土地市场低调很多，前10个月土地成交1279.39万平方米，同比去年上升12%，但其中包括了大量增加的政策性用地。从拿地规模萎缩、拿地价格低调等局面来看，开发商的热情正在退却。

市场现状 房企四处融资，不惜断臂求生

    资金不足、融资困难成为地产行业普遍现状，青岛目前超过14万套的存量房和平均只有38%的楼盘去化速度足以说明，巨量的房源积压在房地产商手中无法变现。早在上半年就已有开发区项目被企业转让以缓解资金紧缺，下半年11月份青岛房地产协会成立的投融资中心，为的正是来增加融资方式，缓解房企资金问题。

    在存量房不断上升、销量停滞不前的市场背景下，开发商的资金压力与日俱增，下半年大鳄绿城的破产传言足以证明房企资金链的重要性。当资金来源正不断压缩之时，融资无门的开发商不惜断臂求生，房地产企业间的股权出让、项目收购一时间风起云涌。上实出售唐岛湾项目便是很好的证明。据克尔瑞监测，四季度以来 ，全国出现多例房企股权转让、项目收购案例——10月14日，万通地产作价2.84亿元，将其持有的万通时尚项目的49% 的股权以及8860万元的债券，转让给了深圳市一家基金合伙企业。处于风口浪尖的绿城中国，也传已经将杭州的两个项目的部分股权转让出去来融得现金。

    克尔瑞分析师胡超认为，房企间股权转让，主因是房企整体资金紧张，对市场判断悲观，不得不通过这种方式来套现，缓解短期的资金压力。这些企业在年底前通过这种非传统渠道融资，虽然方式上稍显极端，但也是迫于生存的压力，实属无奈之举。

开发商有钱壮胆， 信心十足

    潘石屹：开发商自有资金与2009年比相当充裕，除了一些比较弱小的开发商之外，一般开发商的日子都好过。有钱壮胆，开发商的信心十足，无论是对拿地还是对今年的销售额都很有信心。信心很重要，在经济危机时期，“信心比黄金更重要”。

    预测靠谱等级：★

房企融资渠道紧缩

多样化融资需求迫切

    戴德梁行：伴随着银行信贷的逐步紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。部分企业为缓解资金压力，可能会通过转让资产、股份等方式筹措资金，并出现大型开发公司兼并中小开发公司的情况。房地产基金可能在房地产融资市场上占据越来越重要的市场份额。

    预测靠谱等级：★★★★★

数字说话

上市房企平均负债率超70%

    在2011年上半年，上市房企的平均资产负债率已经达到了71.28% ，是近10年的数值高峰，总负债额为1.24万亿元 ，较去年年底时增加1514亿元。随着下半年市场持续惨淡，上市房企的资产负债率进一步加剧。最新的A股上市房地产企业三季报显示，截至 2011年9月30日，有8家 A 股上市房企资产负债率超过85% ，16家上市房企资产负债率超过80% 。其中保利地产的资产负债率为80.74%，万科的资产负债率为78.97%，绿城地产的资产负债率高达87.71% 。对企业来说，资产负债率并非判断企业运营健康与否的唯一指标，还要结合企业性质、盈利情况和短期债务的比例等其他指标，但不可否认，如此高企的资产负债率已经说明房企的财务压力之大。如果以商业银行贷款评价标准来判断 ，资产负债率超过70%的企业属于不具备贷款条件的高风险企业了。

挂牌出售房企总数超600家

    伴随着调控政策的持续，企业回款受阻、融资困难已在整个行业深度蔓延，开发商资金链普遍面临极大考验。加上预售项目的滞销，开发企业不得不加大融资力度以填补资金缺口。今年挂牌出售的房地产企业或项目出现井喷之势，行业整合已经在加速。据统计，截至 11月份，北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业总数超过600宗，而去年同期不足该数据一半。