对于各类房地产投资者来说，尤其是开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。近日，记者从易居研究院发布的《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》总报告注意到，在35城中，青岛2016年下半年至2017年上半年的房地产短周期风险度排在第18位。也就是说，对于青岛楼市，仍然面临着库存去化的问题，投资存在一定风险。不过，报告同时也指出，风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名靠前的城市就具有百分百的风险，也并不代表排名最后的城市没有任何风险。

　　分析未来一年的指标

　　该报告35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳 、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳 、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。

　　该报告精选了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及16个二级指标。并根据各指标对城市房地产市场的影响程度，予以权重赋值。其中，市场需求的相关指标为反向指标，其余为正向指标。

　　报告将市场需求分成三大层面，从人口面、经济面和财富面，对影响商品住宅需求的核心因素进行较为系统的梳理。综合测算出未来1～3年，或者说是中短期，35城住宅需求潜力的排序。

　　综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，通过数据标准化及德尔菲法赋予权重，最后得出2016年35个城市房地产短周期风险综合指标得分。得分越高的城市，说明2016年市场偏弱，房价反弹驱动力弱，房企或个人投资的风险度偏大，机会度偏小。与之相反，得分越低的城市，2016年风险相对较小，房价反弹驱动力强，房企或个人投资的风险度较小，或者说机会度较大。

　　青岛排名在中间

　　综合得分排名前五位的城市：呼和浩特、海口、太原、兰州、长春。这几个城市的共同点在于供求失衡，市场供应明显大于需求，预计未来一年这类城市整体复苏会较为缓慢，如何有效地刺激需求，消化市场库存，将成为这几个城市共同面对的楼市重要任务。

　　综合得分排名后五位的城市：南昌 、广州、郑州、杭州、宁波。这几个城市除了广州外，其余均为二线城市。这几个城市的共同点在于市场需求较旺盛，供应规模和压力相对较小。

　　报告根据35城房地产短周期风险评价综合指标得分，列出2016年35城风险度排名，主要指代2016年下半年至2017年上半年的市场风险程度。记者注意到，青岛排名第18，风险度为29.0%，处在中间位置。

　　报告同时也表明，这里的风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名靠前的城市具有百分百的风险，也并不代表排名最后的城市没有任何风险。

　　记者 张俊达