今年一季度青岛市要尽快完善市区存量房(即二手房)评估系统，将评估价格细化至楼栋、单元，逐步实现全市存量房评估价格一房一价……1月19日，记者从青岛市相关部门了解到，去年在全市范围内全面覆盖的存量房交易评估系统，今年将更加完善，目前黄岛、城阳也都建立了存量房交易评税系统，二手房征税效果明显。

　　扼杀阴阳合同，一年多收8亿

　　去年1月份，根据存量房(即二手房)所处区域、面积大小及建成年代的差异，依据岛城基准地价的不同，二手房交易中确定了一个最低交易指导价，如果买卖价格低于最低交易价，交易时该缴多少税费按照这个最低交易指导价来确定。新规定实施后，二手房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价为依据；但申报成交价格低于系统最低交易低价且无正当理由的，应按不低于最低交易价格进行纳税申报，并缴纳住房交易环节的各项税款。

　　1月19日，记者从市地税局了解到，去年在全市范围内全面覆盖存量房交易评估系统，解决阴阳合同问题，全面组织二手房税收16亿元，增长1倍，既增加了税收，又落实了国家的房地产政策。科威国际不动产总经理孙杰告诉记者，以前二手房交易时，为了少缴税款，买卖双方可以通过签订阴阳合同，刻意做低房子的价格，一套100万元的房子将交易价格做低到80万元。而设立最低指导价后，阴阳合同行不通了。二手房交易过程中，需要缴纳营业税、个人所得税和契税，加起来一般在8%到11%之间(购房者非首次购房，契税按照3%来征收)。如果一套房子的总价多出20万元，意味着交易成本多出了2万左右。

　　黄岛3182栋楼房市场价确定

　　不仅仅在市区，郊区二手房也开始采用存量房评估系统。应用房地产评估技术加强对存量房交易税收征管，可有效防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，营造依法纳税、公平税负的良好环境。青岛市地税局黄岛分局根据上级关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管的要求，存量房交易评估已经投入运行。

　　据介绍，对黄岛区存量房进行集中评估，完成了信息采集、标准房制作和数据录入工作，共制作了黄岛区内3182栋楼房的市场价格，并将调查数据全部录入统一制作发放的电子表格，建立房地产数据信息库。房产评估数据按照房地产评估规范制作，需要录入实际交易房产的楼层、区域、朝向等因素，目前存量房计税最低价格按照市场价格的90%确定。纳税人办理存量房交易需要对评存量房交易评估系统数据与纳税人实际交易价格进行比对，如果纳税人实际交易价格低于评税系统计算的数据，需要按评税系统数据纳税。

　　在城阳区，市地税局城阳分局对存量房交易实施计税价格管理，统筹交易环节各税种管理。市地税局城阳分局召集5家有资质的房产评估机构对全区楼盘进行评估，对区域房地产企业开发的已售、在售楼盘进行了充分调查，确定了城阳区存量房、商业网点交易计税价格基数，同时，辅以建成年代修正系数、楼层的修正系数两个因素，形成了“存量房交易评税系统”数据源。

　　二手房过户评估一房一价

　　今年，在二手房过户评估方面，青岛市还将采取新措施。记者从市地税局获悉，今年将完善存量房评税系统。国家税务总局明确提出要根据市场变化情况，适时完善评税技术。今年一季度青岛市要尽快完善市区存量房评估系统，将评估价格细化至楼栋、单元，逐步实现全市存量房评估价格一房一价，既增加税收收入，又公平区域税负。

　　太平洋房屋山东区域总经理林宪周告诉记者，税收手段调控楼市，可以遏制二手房疯涨。“去年青岛市区二手房成交了1万多套，是限购以来最火爆的一年。可以说市场已经慢慢适应了限购政策，需要在其他方面调控楼市，税收手段是可取的。”

　　记者 李晨

    http://news.bandao.cn/news_html/201401/20140120/news_20140120_2352468.shtml?i|237686:1