原标题：青岛车位价格最高突破30万 只售不租推波助澜

    “买得起车，未必能买得起车位！”近年来，车位价格的飙升似乎早已盖过了房价增长的势头。继厦门、南京等地被爆出80万天价停车位后，记者调查发现，青岛部分小区的部分停车位也已突破30万元……

　　炒完房子炒车位

　　近日，南京、厦门等地被曝部分小区停车位的价格已飙升至80万元。全国范围内，很多城市的停车位价格呈现一片“涨升”。据了解，目前广州珠江新城部分楼盘的地下车位，面积为12平方米左右的售价普遍为70万元。早在2011年，位于上海普陀区的楼盘泰欣嘉园，停车位报价就达到了58.8万元，而当时北京的“霞公府”则叫出了80万天价车位价格。

　　80万什么概念？普通的奔驰、宝马、路虎？均价10000元每平米的80平毛坯房？

　　但对于高价停车位来说，80万只是那么十几个平米而已。

　　记者采访时，有市民感概说：“甭想买车了，买得起车买不起车位啊！”也有市民表现得很淡定：“‘天价’的背后往往是炒作，现在炒房没什么利润了，一部分闲钱当然用去炒车位啦！”

　　有媒体报道说，济南某小区共有150多个地下车位，开发商只出售了十几个，剩余的全被一家公司买走了。有知情居民透露，这家公司买走了130多个车位后，将车位价格调高了一倍。

　　当然，也有个别业主看到了车位的紧俏，于是提前买入，等待后期升值。李沧区某楼盘业主李女士家里目前虽然只有一辆车，但却在去年以8万的价格一口气买了2个车位，李女士告诉记者，小区的车位配比比较低，因此买了两个车位，以后肯定会升值。果然，今年该小区的车位价格已经升到了12万至15万元不等。

　　据了解，在目前的房屋中介，车位买卖业务也做得火热。一位中介老板感慨：“房价没涨，车位倒涨了不少。”

　　岛城车位最高突破30万

　　近日，记者走访岛城各大楼盘、小区发现，部分楼盘停车位的价格已经飙升至30万元，甚至有的已经突破30万。而普通小区的停车位价格也集中在10万元左右。

　　高价停车位主要集中在市南、崂山、市北等中高档小区。其中，崂山远洋风景某期楼盘的地下停车位价格从去年的16万元涨到了今年的25万元。市北万科蓝山地下停车位价格起价约13万元，负一层靠近电梯位置的停车位价格是30万元。而青大三路世茂十贰府地下停车位购买第二个的价格也在30万元左右。

　　四方、李沧等普通小区的停车位也不便宜，大都集中在10万元左右。其中位于金水路的万科生态城停车位的价格在10到12万元。位于李村的绿城·理想之城地下停车位的价格则已升至13到17万元。

　　开发商出售的大都是地下停车位的使用权，使用期限从30年到70年不等。

　　除去购买车位的费用之外，业主还需缴纳每月几十元的停车服务费。

　　而地面之上的停车位由于无法直接出售，大多不受开发商的待见。采访中，几家楼盘的销售顾问均告诉记者，地上停车位租金的价格暂时还没有确定下来。

　　李先生去年在李沧区某楼盘购买的停车位价格为6万元，今年此楼盘的停车位价格已飙至12万元左右。不少市民感概：买得起车，买不起车位！

　　规划跑不过现实

　　停车位价格为何涨势“凶猛”？

　　有业内人士认为，近年来，私家车拥有量的迅速飙升远远地将小区车位配比落下，供不应求自然催高了车位的价格。

　　据了解，这几年，我国的私家车拥有量飞速增长。从2000年开始，中国汽车市场进入到黄金10年。2010年成为全球第一大汽车市场，比原先普遍预测的2015年提早了5年。此前，中国社科院发布的《中国汽车社会发展报告2012-2013》披露，到今年第一季度，中国私人汽车拥有量将破亿，未来10年左右每百户汽车拥有量将达到或接近60辆。而据有关人士预计，按100户60辆计算的话，中国10年后大约会有2.2亿辆私家车。

　　值得一提的是，青岛私家汽车保有量的增长也堪称迅速。官方数据显示，2011年，青岛汽车保有量首次突破百万，达到11.65851万辆，到2011年底，青岛全市私家车达到89.5124辆。2012年6月底，岛城私家车保有量约为 96.9万辆，截至2013年6月底，岛城私家车约为114.8万辆，同比增长18.51%。

　　与私家车迅速增长形成对比的是小区停车位配比的滞后。记者对部分新楼盘的调查发现，有不少楼盘停车位的建设配比是1:0.8，也有个别楼盘是1:1.1。按照1：0.8的配比建停车位，也就是每一户还摊不上一个车位。很显然，如果每户都购买私家车，那么车位自然无法满足业主需求，其结果就是供不应求，价格升高。虽然在采访中，多家开发商都表示停车位不对业主以外的其他人员开放，但是不少开发商却允许业主一户买2个车位。如此推算，车位紧张并不为怪。

　　市规划局王秘书告诉记者，我市小区车位具体配比标准是参照《中国城市居住规划设计规范》，而记者发现这一规范也是国家有关部门对90年代《城市居住区规划设计规范》GB50180-93的修订版，新修订版的实施日期是自2002年，如今已经过去10多年了。

　　只售不租推波助澜

　　迅速飙升的停车位价格令不少业主望而却步，然而地下车位若想租赁却“没门”。

　　前不久，居住在高科园的一位不愿透露姓名的业主向记者诉苦说：小区停车位价格从去年的16万元飙升至今年的25万元，却只售不租，这对并不宽裕的业主来说停车真成了难题。

　　而居住于崂山区的业主张女士此前以300元每月的费用租赁了小区地下车库的一个停车位，然而今年车位租赁到期。开发商却怎么也不让续租了。无奈之下，张女士只好凑了10万块钱，买下了30年的车位使用权。

　　《物权法》第74条明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。但对怎样才算满足业主需要，法律没有做进一步的说明。有学者认为，“首先满足业主的需要”是指小区内的业主购买或者租赁车位、车库的优先权是绝对的，而不是同等条件下的优先购买权或者承租权，也就是说，开发商在修建了车位、车库之后，应当首先将其出售、出租给业主，而不能高价卖给第三人。如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租。

　　《山东省物业管理条例》第50条明确规定：车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

　　然而，按政策办事却很困难。记者咨询的我市的几家新售楼盘均表示，地下停车位只售不租。更有意思的是，开发商宁愿将未卖完的停车位空着，也不愿将其租赁给无处停车的业主。在济南，甚至有占用业主共有道路的地上停车位也只售不租。

　　由此引发的矛盾也不断发生。去年，常州市常发豪庭国际业主集体行动，近百辆私家车聚集在小区门前，车窗上统一贴着黄底黑字标语，有“业主，我们一起来维权”等。

　　岛城一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者：“现在车位价格飙涨得这么快，没有哪个开发商还愿意出租车位，一次性出售远比出租来钱快！即使暂时卖不掉，就算来年再卖升值的部分也是一年租金的好几倍。”

　　在有车位不能租只能买的现状下，一部分“被动”的购买力也被转化为市场购买力。

　　无指导价下的“价格脱缰”

　　如果按照目前我市普通小区车位价格约10万元每个来计算，10来平米的停车位价格接近1万元每平米，而按照每个车位价格30万元来算，那么15平米的车位每平米的价格则需要2万元。

　　如此，这“建在地下的小小平地”单价竟然高过了房价！

　　然而，这一“脱缰”的价格目前还并未有相关的法律法规或者条例来约束，目前物价部门只是对普通住宅的停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。

　　市物价局价格处杨处长告诉记者：物价局对业主大会成立前的普通住宅（普通商品房、限价房、保障性住房等）的物业管理区域内的规划配套停车场（库），停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。车位租赁费是指车位所有权人将车位出租给租赁人停车所收取的租金，而开发商出售车位的价格则由市场来调节。

　　物价局另一工作人员告诉记者，通常物价局的管价权限于对《价格管理目录》内的相关事物的价格调节，而“出售车位”的价格调节并没有在国家管价目录以内。

　　有专家指出，目前小区停车位的收费、管理、归属等方面出现的问题并不单单是在某一个或少数几个城市存在，问题的根本在于当前汽车业的发展远远超前于城市相关配套设施的规划和管理，也就是城市中相对滞后的规划、服务和管理无法满足时下“井喷式”的私家车增长速度，于是就产生了供需矛盾、价格争议及产权之惑等等问题。

　　“搞市场经济并不等于政府完全撒手不管，例如，在某些地方一个停车位价格比一辆普通轿车还要高，这种现象就不合理，物价部门应该为此出台最高限价措施，至少价格不能由开发商一家说了算。”

　　产权归属成难题

　　虽然不少开发商口口声声称所售地下停车位的使用期限与房屋的使用期限同步，事实上，这实则是个“美丽的谎言”，从没有车库产权证的开发商手里买使用权毫无保障。

　　也正因如此，不同楼盘所售车位的使用权限并不相同，有的是20年，有的是30年，有的则宣称为70年。

　　在记者采访中，多家楼盘的置业顾问表示：“车库从来没有产权，都是使用权！”但对于究竟为何没有产权，却很少对购买的业主解释。

　　山东元鼎律师事务所李瑞敏律师认为，目前小区停车位的产权归属大概有三种情形：一种是产权归属开发商，一种属人防工程产权，第三种是产权归全体业主（一般指地上的占用公共用地面积）。产权属开发商的，开发商就具有对停车位的占有、使用、处分、收益的权益。不过目前不少地下停车场都是人防工程，没有产权的停车位是不可以出售的，自然也就没有产权证，但是可以出租。租赁的最长时间是20年。

　　我市人防办法规处蔡处长告诉记者：在和平年代，国家允许开发商把人防工程作为车库租赁，是不违反法律规定的，但是产权不是开发商的，所以开发商“卖”的车库使用年限，只是对业主的“口头承诺”，并没有法律依据，对于业主来说自然也就没有法律保障。