2010年11月，李沧区新房均价8500元/平方米，2012年7月，新开楼盘均价跌至7500元/平方米；一年半前，四方区新都心区域均价到了1.4万元/平方米，如今跌到1.3万元/平方米……国务院专项督察16省市楼市调控，山东省在名单中。从2011年1月开始，楼市调控政策在青岛全面落实。一年半以来，青岛房价到底降了多少？青岛能否经得住国务院的专项督察？7月24日～25日，记者调查了解到，除市南区新房均价降幅较小外 ，其他区域新房价格都有大幅下跌的情况。

    市北区

    在楼市疯狂的2010年底，市北区新房均价高达1.35万元/平方米，其中一家住宅楼盘，最高价达到2万元/平方米。然而到了2011年房价开始回落，目前的最高价约为1.7万元/平方米，新房均价也跌到1.25万元/平方米。不单是住宅价格在跌，商铺的价格也在跌。

　　之前商铺的价格要远远高于新房价格。然而最新释放价格的一家楼盘打破了这个规律。大成公馆位于市北区的西部，东望台东商圈，挨着华阳路、昌乐路文化市场和辽宁路科技街，目前正式释放商铺价格，起价为1万元/平方米，商铺可以自由分割。而目前该楼盘周边住宅价格已经超过了1.2万元/平方米。

　　在福州路附近，一家去年热销的楼盘，目前已经入住。该楼盘沿街商铺目前仍在叫卖，部分房源还积压在开发商手里。购买商铺的风险也是存在的。今年年初，市民孙女士购买了四方区一家楼盘的沿街商铺。由于首付是分期付款，等到再付款的时候，孙女士顶不住了。商铺本身没有升值，住宅价格也在下跌，思考再三，孙女士选择了和开发商协商退房。

　　四方区

　　7月25日下午，新都心区域的某大鳄楼盘售楼处销售人员联系了记者，详细介绍接下来要推出的新房源，精装修，价格是1.35万元/平方米。早在2010年的时候，该楼盘精装修房源价格已经炒到了1.5万元/平方米，还得摇号选房，售楼处一片火爆。2010年下半年，新都心区域在售的大鳄楼盘有三家，均价到了1.4万元/平方米。目前，价格已经明显回落，维持在1.3万元/平方米。还有楼盘推出首付分期付的优惠措施。

　　四方区经过一年半的调控，新房均价从2010年底的1.1万元/平方米降到目前的1万元/平方米，且目前最低价已达到7777元/平方米，很多楼盘的价格不足1万元/平方米，效果还是很明显的。对于下半年楼市走势问题，青岛同策房产营销策划有限公司总经理柴伟斌表示，青岛作为旅游城市，之前存在大量的投机客，调控对他们有较大的杀伤作用，但同时青岛又是北方发展较好的城市，对于外来人口的吸引力很强 ，因此从长远来看存在着大量房地产需求，调控的结果在青岛表现为投资客离场，刚需客户观望，一旦价格回调到客户的心理价位，刚需客户会进场，成为支撑市场的主力。“2012年房地产仍然是吃紧的一年，同时也会是差别化调控的一年，大家在做好‘过冬’准备的同时，也要开始战略的调整，控制成本，抓住刚需是关键。”业内人士分析说。

    李沧区

　　市内四区方面，李沧区是楼市竞争最激烈的区域，住宅和商业地产供应量都很大。根据市房地产交易中心的数据 ，李沧区商业地产供应量为1064套，四方区为550套，市北区为866套，市南区为392套，李沧区的供应量最大。李沧区新建住宅供应量也很大，而且有外来大鳄的刺激。去年，李沧宝龙广场正式开业，提供了大量的商铺房源。9月21日，万达广场将盛大开业。另外，伟东乐客城、中海国际社区等楼盘也都有商业房源。

　　2010年底的时候，李沧区新开楼盘价格几乎都过了8000元/平方米，均价达到8500元/平方米，当时绿城理想之城每平米已经过了万元大关。青山绿水、春和景明价格也都是8000多元/平方米。到去年下半年的时候，李沧区房价开始走上下跌之路，青山绿水和春和景明都是9折销售，万科生态城精装修起价不足7000元/平方米。到了今年，跌势丝毫未减，多数楼盘已跌到7000多元/平方米。目前，李沧区在售新房均价大约在7500元/平方米。

    虽然李沧区的商业地产供应量比较高，但成交量却不及城阳区。根据市房地产交易中心的数据 ，市南区今年商业地产共成交了149套，李沧区商业地产成交量为174套，城阳区则为262套。“前两年购买城阳区商铺的投资客，有一些是没有赚到钱的，很多商铺现在都空着。”业内人士张百忍介绍说，“购买李沧区的新房还是可以的，现在低价房源很多。买商铺的话得多考察一下，毕竟总价摆在那里。”

　　 城阳区

　　2008年青岛房价大跌从城阳区开始，三年后的大跌，又是从城阳区开始。据了解，2010年底，城阳区新房均价已达到7300元/平方米，现在已降到6500元/平方米。在城阳的白沙湾区域，卓越蔚蓝群岛栖月岛推出近期以来岛城最大的优惠，即买一送一，一成首付仅8万元起；鑫江拉菲庄园与搜房网合作推出8.9折的独家团购活动；位于正阳路沿线的中冶圣乔维斯已经是尾盘，现推出送车位、再惠16万元的优惠活动。

    最引人注目的是卓越蔚蓝群岛栖月岛推出的买一赠一。该楼盘曾在2010年涨价至8000元/平方米，如今已经回落至6000元/平方米。根据最新的优惠，买一套送一套，置业者购买蔚蓝群岛20套特价房，即能获赠具有70年产权的精装公寓一套。另外，也是在白沙河区域，有“别墅专家”之称龙湖地产再次降价，旗下龙湖滟澜海岸叠墅推出一万元抵八万元优惠，约320平方米的房源最低180万元起。

    熟悉城阳楼市的购房者一定还记得，2010年的时候，这个区域的一家大鳄楼盘新房价格到了1万元/平方米。当时白沙河区域房价是8500元/平方米，如今楼盘价格已经跌了2000元/平方米。另外，二手房方面，价格也是下跌的。

　　即墨市

　　7月24日，记者了解到，位于即墨温泉区域的楼盘中建尚溪地走上了降价之路，86～140平方米洋房，起价7060元/平方米，204～277平方米别墅，9.4折，最多省27万元，该价格已是区域内的最低价。总体来说，即墨高档房均价在2010年底能达到1万多元/平方米，现在已回落到7000多元/平方米。

　　整个即墨温泉区域，是青岛目前最大的别墅集中区，在售的，在建的、规划的，总计超过30个别墅项目。该区域最早的别墅是独栋别墅，定价是8800元/平方米，销售得还算不错。紧接着，独栋别墅的价格开始上涨，最后价格到了2万多元/平方米，联排的价格也有1.5万元/平方米。最早的几个项目，还是很滋润的，利润也不错，成交量也能保证。然而等到2010年的时候，温泉区域高端房源的供应量一下子上去了，楼盘扎堆，先后上市。就在这关键时刻，调控开始酝酿。2011年年初调控组合拳正式打出，温泉区域刚开盘的楼盘傻眼了，售楼处顿时门可罗雀。

　　“郊区别墅项目，其实全靠稀缺性，要是遍地都是，而配套无改观，就很麻烦，供求倒转，客户稀缺。于是 ，很多项目还没开始推广，就发现市场转向了，就是投了50亿的海泉湾，也是陷入一种经营困局，没有人来。区域配套不足的问题不是马上就能改善，只靠打温泉一张牌，产品雷同，竞争差异化小，市场拓展不出去，这就是温泉别墅所面临的共同困局。”岛城楼市分析人士张百忍介绍说。

　　 记者手记炒房客甭想杀回来

　　以1.2万元/平方米的价格买入100平方米的房子，三个月后，1.5万元/平方米转手，净赚几十万元。2010年的岛城楼市，投资客确实可以赚大钱，非常幸福。但幸福总是短暂的，经过1年半的调控，青岛多个区域房价明显回落。在限购令短期无法取消的情况下，投资客甭想再杀回来……

    据最新消息，国务院专项督察16省市楼市调控，山东省包含在内。此次督察的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。国务院督察组将深入有关部门和机构核查政策落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督察组将督促进行整改。国家打压房地产的基调丝毫没有改变，炒房客真的可以歇歇了。