年初的一纸“国八条”和一声限购令，将房价赤裸裸地摆上了调控的手术台，但业内仍寄希望于刚需足以支撑市场 、桥隧能够带来销量 、优惠可以唤醒观望、降价定能换来跑量。一月又一月，如今已到年底盘点之时，当调控之手一方面不断将存量房推至历史新高，另一方面却使成交量节节败退，业内不禁含泪回望当年，感慨回暖不再。

限购影响一声限购，销量全面下滑

    今年成交量全面下滑，限购令可谓“功不可没”。1月青岛公布了地方版限购政策之后成交量就跌入谷底，虽然这其中包括春节假期对成交量的冲击，但与2010年2月成交2905套、春节之后两周成交1100套的成绩相比，今年2月前半月700多套的成交量似乎已经为限购政策的影响力奠定了基调。

    这之后限购令对市场的影响可谓立竿见影，原本领跑岛城楼市交易量的七区楼市明显降温，郊区五市的楼盘开始渐渐上位，第一季度结束时七区与五市的成交量已经基本持平，而以往七区成交量占比不低于六成。七区的交易量受到限制，最明显的是市内四区尤其是市南区的成交缩水，2010年全年市南区月均成交量为256套，今年月均成交量仅为百余套，下降近六成。

    去年全年新房住宅热卖，突破10万套，今年的销量在巨大存量房的基础之上却明显降速。据房产交易中心数据统计，2011年前11月份，全市共成交住宅78001套，同比去年前11月共成交住宅86560套，下跌了近一成。今年12月截至12日共成交4017套住宅，照此速度今年全年成交量将不足9万套，与2009年初现复苏迹象的成交量相当。

    二手房也未能幸免于限购之灾，今年截至11月份总成交量为15858套，同比去年前11月份减少了10846套，降幅超过四成。刚过去的11月份，全市二手房共成交1153套，同比去年11月份的3325套足足下降65.3%。

预期落空说好的回暖呢？

    虽然业内人士都不曾否认限购、限贷等组合政策将对房地产市场产生强力打击，但在年初以及上半年结束时，回暖的希望一直在开发商的心里存在着，所以大家一直拖着不降价 ，但金九银十惨淡，无疑将所有的预期都打破。

    今年1月份楼市开局依旧火爆，11239套的住宅交易量似乎在与本月颁布的调控新政和限购政策默默叫板。年初不少开发商都表达了对政府出台的限购、保障房等一系列调控政策执行力度的怀疑，他们仍然自信地方财政乃至中国整体经济对房地产行业的依赖性不会改变：开发商卖不出房子，就没有钱买地，税收减少和土地收入下降将会直接影响地方财政，那么保障房建设就缺少财政基础；另一方面，压制了房地产市场，整体经济的GDP将如何走，这也是双方博弈的立足点所在。二手房品牌中介也大胆展望今年二手房市场将会冲破5万套大关，回归至前几年的二手房盛况。

    时至年中，新房和二手房市场均未出现回暖的迹象，但全市存量房却已达到了7万套新高，大量房源流通不畅，造成房款回收遇阻。不得已，开发商开始陆续拿出销售利器——折扣降价，包括充值抵房款、送车位、送装修基金、团购等多样优惠方式出台，企图借此能实现力挽狂澜的突破，但成交量上依旧难有起色。最令业内报以希望的金九银十再度惨淡收场，成交量回到了2009年救市前的水平，令业内人士彻底绝望。

市场现状房价已经开始一路走低

    房地产调控的初衷是控制快速上涨的房价 。一年的时间，市场不仅刹住了房价上涨的快车，甚至开始调转车头向着降价驶去。

    房价掉头的过程并不平滑。上半年的前4个月份，根据国家统计局发布的全国70个大中城市成交价格指数可以看到，青岛在2月、3月、4月份的成交均价都在稳步上升。统计显示，青岛2月份同比1月份成交均价上涨了0.6%，3月、4月份的同比涨幅都超过了4%。似乎房价对于连续数月的交易量下跌并不为所动，就连上半年出现于市场的优惠也显得力不从心，但到了下半年，低开和折扣的幅度之大开始触动到降价的领地。新盘项目中先是中海紫御官邸、海岸华府、世茂公园美地、青岛风景等先后低价开启，再有远洋风景10万元优惠之外另送车位的大手笔优惠，继而是青岛万科在售项目联合发起的团购风暴，同时位于李沧区的青山绿水项目打出9折的高调折扣，以及龙湖·滟澜海岸、青特花溪地、春和景明等后期爆出的震撼价格，李沧区的芳馨园更打出了“5000”的价格。

    当金九银十不再，全国各地大型房企开始领跑降价的局面。除了青岛本地的龙湖、万科等大鳄项目宣告降价低开外，万科在深圳和上海的项目将价格分别下调了15%以上；龙湖“抢收华东”的思路覆盖了上千套房源的大特惠入市，最高折扣8.8折；绿城杭州三个项目集体9.2折。

房价 会在调控中增长

    中国地产经理人联盟秘书长陈云峰：房地产行业迅速整合，商业地产异军突起，行业迅速从北上广深这些一级城市，向二三四线突围。2011年房地产发展可预期，房价会在调控中前行。尽管房产税已经浮出水面，但任志强说不会影响太大，是昙花一现，潘石屹虽强调房产税作用，但底气不足。仿佛，2010年给了开发商信心，业界基本都认为，2011年房价涨势会强烈。

    预测靠谱等级：★★

购房需求将受打压

房价跌幅20% 以上

    联达四方总经理杨少峰：三次调控来临，2011年房地产行业将面临灭顶之灾，笔者预计，全国一二线城市，购房需求将剩下不到20%，预计绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多数城市房价跌幅将超过20%以上。

    预测靠谱等级：★★★★

数字说话

北京：前11个月成交创6年新低

    据北京房产交易中心统计，前11个月北京全市商品住宅成交量为75861套，成交面积共计821.3万平方米，较去年同期下降了两成，创下了自2006年有网签数据以来的新低。8月之后，北京商品住宅成交量连续4个月不超5000套——8月成交4752套、9月成交4162套、10月成交4367套、11月成交4683套(上述统计不含保障性住房)。

杭州：上半年成交量创5年新低

    据杭州市售房网数据显示，2011年上半年，杭州主城区共成交商品房10863套，相比于2010年上半年的11253套有所降低。在销售量创下5年来历史新低之时，杭州市的存量房却突破历史高位，达到5.5万套。下半年市场仍然急转而下，金九银十两月杭州主城区一共成交住宅4135套，不及去年同期8967套的一半。二手房受影响更加明显，11月份杭州市二手房共成交610套，同比去年11月的2175套降幅高达71.95%。

上海：11月新房成交创6年同期新低

    上海新房市场在长达半年的成交跌势之后，终于在11月份有所缓和。据交易中心统计，11月份上海新房成交量为48.96万平方米，环比略升6% ，为近六年的同期最低。自8月以来，上海新房住宅就开始大幅下跌，当月成交了57.6万平方米，较 7月份环比下滑25% 。金九银十不升反降，国庆七天新房仅成交398套，相当去年同期的五分之一。