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专访潘石屹:人生好多事情是可以磋商的

来源:外滩画报   作者:   2009-08-12 12:54:00

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专访潘石屹:人生好多事情是可以磋商的
潘石屹称得上最吸引眼球的几位地产商之一

  潘石屹称得上最吸引眼球的几位地产商之一。他写博客、出书、拍广告、玩摄影,他甚至和演员梅婷一起合演了一部爱情电影。他的好友洪晃觉得“他玩心太重”,冯仑则说“他胆子小,是一个跟老婆回家的人”。SOHO 中国上市后,潘石屹跨入“百亿富豪俱乐部”,但潘石屹却说:“其实我什么也没有变。我还是坚持不剩饭、坐经济舱,有时候还是想把衣服穿破了再扔。”

   “这样行吗?”潘石屹一回头,把Prada 西装搭在肩上,做出很娴熟的“模特状”。接下来,无论是坐在摄影箱上或者是把自己的领带扭成一束,在采访、拍摄中他显得比很多商人都要应对自如。“他天生随意,到哪都是这一身行头,你看他能把Prada 也给磨毛了。”潘石屹的一位同事在旁边忍不住笑。

  在中国房地产界,潘石屹算不上最富有的,但绝对称得上最吸引眼球的几位地产商之一:2007 年,他的SOHO中国在香港联交所上市,当天募集高达创纪录的19 亿美元,这也是世界第三大商业地产公开上市(IPO)。

  更多的时候,潘石屹则像一个颇有天赋的喜剧演员。工作之余,他写博客、出书、拍广告、玩摄影,他拍的一幅摄影作品《母亲》拍出了4 万元的高价。他甚至和演员梅婷一起合演了一部爱情电影《阿司匹林》。在片中,潘石屹扮演一个有着甘肃天水口音的海归,引起了他夫人张欣的嘲笑,“海归”张欣回国前是一名华尔街投资银行家。

  “这个冬天我一点也不冷”

  2008 年11 月,潘石屹和一群行业精英来到上海,参加安永企业家大奖中国赛区的颁奖典礼。但这场盛宴未能抹去人们心中的阴霾,正如获奖者福耀玻璃董事长曹德旺所言:“现在给我颁这个奖,我真是半惊喜半遗憾。一则我老了,二则你看现在的股价多令人揪心!”一位不愿意透露姓名的高盛分析师更是直言:“站在这个领奖台上的企业家,估计身价至少都缩水了一半以上。”

  潘石屹就站在这个领奖台上。虽然SOHO 中国的股价已经缩水近80%,跌至3 港元以下,但潘石屹却笑呵呵:“我才不在乎呢,这个冬天我一点也不冷。”他很得意自己的预见:“三年前,我就做好了过冬的准备。哪怕寒流再来3 年,我们也扛得住。”

  香港证券交易所的数字显示:从2008 年6 月至11 月,SOHO 中国共耗资9610 万港元,回购了约2973 万股;以SOHO 中国今年1 月13 日收报2.99港元计,所增持的股份账面浮亏近1800万港元。潘石屹的理由是:“SOHO 中国目前的股价被严重低估了,所以我们开始购买。”

  SOHO 中国的商业模式在中国房地产界有些另类:它既不像碧桂园那样大肆圈地,也不像万科在全国各地建楼。来自西北黄土高原的潘石屹一向谨小慎微,他坚持经营自己的“小本买卖”——上市前,这个另类房地产公司仅有120万平方米土地储备,而且几乎都位于北京中心城区,开发项目也以商业地产为主,写字楼面积占开发总楼面面积的53%。

专访潘石屹:人生好多事情是可以磋商的

在中国房地产界,潘石屹算不上最富有的,但绝对称得上最吸引眼球的几位地产商之一

  一直以来,潘石屹叫得最响的一句口号就是:“死守北京。”“他胆子小,是一个跟老婆回家的人。”冯仑这样“嘲”他的老友,而张欣则认为“真正的生意人都不是理性的,全是感性的。”自己的丈夫正是如此,“潘石屹从小在农村长大,孤独的时间会比较长,所以思考的时间也长,我在对于周遭的感应上就远不如他。”

  “在我周围,冯仑是最聪明的。”潘石屹对于自己的擅长似乎特别明白:“只要他在,我们都说不出一句话。他总在说话,总有火花;但在生意过程中,他的火花都被我实现了。”

  “三年前,我就感觉到中国房地产商圈地过度,而且太偏向于住宅市场。”潘石屹观察到一个数据:“中国城市化进程中,一个城市的住宅需求量如果达到20%,那么商业地产就占到10%。这10% 其实受宏观调控等风险影响最小,但却不被大多数地产商关注,我为什么不做呢?”

  如今,在全球经济衰退的状态下,潘石屹的SOHO 三里屯照样卖得热火朝天。2008 年11月,潘石屹几乎都在台湾、纽约两地悠闲考察,他说:“现在如果有人再想逃,就来不及了。”

  “明星”潘石屹

  三四年前,潘石屹第一次出现在自家楼盘的广告上。从此,他在“秀”场的天赋也被挖掘出来。当时,张欣策划的其他广告都不太理想,最后索性告诉他:“把你的脑袋借来用一下。”“那个广告脖子以上是我,脖子以下都是周星驰在电影《功夫》里的扮相。”结果,广告一炮打响,效果奇佳。自此,潘石屹就开始了自己在SOHO 中国、LG、摩托罗拉等公司的代言生涯。其间,潘石屹的招牌动作大都比较夸张,或飞腿、或舞爪,“一看就知道潘石屹还是在模仿周星驰,因为那些动作很亲民。”他的朋友洪晃说。

  在外界揶揄潘石屹为SOHO中国“博出镜、打免费广告,牺牲太多”时,洪晃却觉得“他玩心太重”。有一天,洪晃帮电影《阿司匹林》的导演找到了潘石屹 :“但我没想到他就真接了男主角的活,这肯定是好奇,还有很多广告也是我替他张罗来的。”潘石屹也坦言“好玩”的因素占了一些比重,他在代言中的报酬有时候就是两台冰箱、两台彩电外加去韩国济州岛一游。

  有一次,潘石屹和梅婷在洪晃的厨房里,拍摄一场“爱情戏”。事后潘石屹很困惑:“难道现在的年轻人谈恋爱,都说这些莫名其妙的话?”他总结这次男主角的经历时,感觉“自己老了,跟不上这个时代的语言了。”

  好在潘石屹对商业的敏感丝毫不输于年轻人。“如果想胜出,我觉得最重要的是要知道这个世界发生了什么变化。我们发现这个时代影响人们最深的就是互联网,它决定了人们最新的生活方式:可以在家办公,我们就此确认了SOHO的建构模式。”

  喜欢舞文弄墨的潘石屹每开发一个楼盘,都会和夫人张欣合写一本书。“这是在开发前就写好的,主要是给设计师们看,和他们沟通。”

  “老财”潘石屹

  但一路看起来顺风顺水的潘石屹,也曾经遭遇过“灭顶之灾”。1999 年,现代SOHO 城开盘的前一天晚上,他公司里23 名销售员全部被竞争对手挖走。“我脑子一片空白,恨不得到老家的山里去掰玉米。”后来,潘石屹硬着头皮请回来2 人。而这时对手已经开始行动,决定召开新闻发布会将这一事件昭示于天下。

  几近绝望之际,潘石屹主动提笔给北京的媒体写了一封公开信。“我坦白了内情,由于我们实行销售员末位淘汰制,他们感觉太残酷了。”出人意料的是,发完公开信,形势快速逆转,潘石屹和他的现代SOHO 城获得了外界空前的同情和支持,楼盘销售顺利完成。日后,这一战例更是被众多跨国公司高管视为危机公关的经典。

  “我想诚实是这个商业社会最稀缺的,如果你为人诚实了,或许就成功了一半。”事后潘石屹如此总结。

  不过生意场上并不是那么简单,潘石屹并非第一次反败为胜。早在他挖第一桶金的时候,这种能力就开始显现端倪。但那一次,与诚实无关。

  大学毕业分到石油部工作一年后,潘石屹闯到海南,与人合伙做起了房地产生意。“当时,我们借了一笔钱,利率是20%、赚来的钱五五分成。”在把一幢烂尾楼粉饰一新后,一位商人前来买房。“那房子我们是2300 元/ 平方米买来的,当时卖给他单价4000 元。”商人很满意。

  第二天,这位商人的儿子来了,表示此价太高,要重新谈判。潘石屹同意了:“那原来的价格就完全推翻了,现在是4300元/ 平方米。”买房者很生气,认为潘石屹有违诚信原则。潘石屹的回答是:“诚信是建立在合同基础之上的,我们之间现在并无合约。”最后,这房子竟然以4300 元的单价售出了。日后,这也成为潘石屹狡黠的证据之一。

  冯仑喜欢叫潘石屹“老财”。当年易小迪、冯仑、潘石屹等人不仅一起闯荡过海南,后来也共同在北京成立了万通公司,从事房地产开发。冯仑说:“我们这么多人里面,只有‘老财’特别会卖东西。”

  “我不再被钱纠缠着”

  被潘石屹讲述过N 次的这“第一桶金”,成为他的一个里程碑事件。“那一次,就赚了100 万。人很兴奋,感觉有了一定自由度。后来钱就变成了符号,对于我的心理再没有影响了。”

  事实上,在整个青少年时代,潘石屹都被钱纠缠着:“我十八九岁的时候特别爱钱,那时我的两个妹妹同时考上了大学,爸爸每个月的工资只有50 元,妈妈常年瘫痪。我在班上衣服很破烂,我就怕妹妹班上的同学也笑话她们,每次我都攒钱买衣服给她们。当时,我认为钱最重要。”

  更小的时候,潘石屹从甘肃农村到兰州上学,“穷得不得了,只有一条裤子;于是整个学期我都在担心这条裤子会不会磨破了,破了就惨了,因为我里面穿了一条花裤衩。”这给他造成极大的心理压力,“每时每刻我都在担心这条裤子会破,每次站起来前都要先偷偷摸一下后面是不是有洞。那一阵子我真是自卑极了,因为一条破裤子,走路靠边,站队站不好姿势,完全没有精神。”

  出身贫苦的潘石屹,在2007 年10月彻底“翻身”。在SOHO 中国香港上市的第一天,其公司总市值达到478 亿港元,潘石屹也一跃进入“百亿富豪俱乐部”。但潘石屹把夫妇共同拥有的60% 股权全部都登记在夫人张欣名下,这让香港市民大吃一惊,热议纷纷。

  但潘石屹却悠悠的说道:“小的时候,我们家没有电灯,对面渭河上的繁华与灯光最吸引我。现在,内心的宁静最吸引我。”

  关于金钱,潘石屹在三年前还做了一件堪称极致的事情。“我原来有一些朋友、大学同学,他们找我借完钱后,就再也不理我了。每当我想起这些,心里就很不舒服。”他说:“这种情绪积累了很多年。有一年,我就想怎么从这个阴影里解脱出来?”

  最后,潘石屹拿出一张纸,在纸上把所有借款人的名字、借款金额全都一一写了出来。“15 年来,一共有32 个人找我借过钱,其中最多的一个借了730 万。后来我想通了,既然钱都不还了,我干嘛还生气?我烧了一炷香,然后就把这张纸也给烧了。”

  那天出门,潘石屹觉得北京的天特别蓝。“我一下子就眼泪汪汪了,原来世界可以这么美好!我原来是自己给自己套了个枷锁。”

  “我其实什么也没有变”

  SOHO 中国上市一周后,潘石屹有点焦虑:“原来只有3000 名客户,现在变成了50 万股民。我的生活发生了如此重大的变化,我该怎么办?”

  思来想去,他去拜访了一位智者。智者问:“你现在的时间安排如何?”然后告诉他,“一定要安排好自己的时间,这样才能从容。”接着这位智者再告诉潘石屹:“现在,你其实什么也没有变。”

  “当时,我的脑子僵了一下。”潘石屹回忆:“就像被人敲中了,随后我想,自己的价值观、审美情趣的确都没有改变,我还是坚持不剩饭、坐经济舱,有时候还是想把衣服穿破了再扔。确实没有变化。”

  “人的精神当然不能被物质驾驭”,想透了这一点,潘石屹又开始了自己的逍遥游。“我现在是无为而治,我们的员工一律不用打卡,想来就来,想走就走。而且我还专门给他们设立了吧台,里面不仅有咖啡、面包,也有我特别提议的西北肉夹馍。”

  更让人艳羡的,“办公楼里还有健身房和淋浴房,谁上班累了,就先去玩会,洗个澡。”但每次他都发现,聚集在吧台的人其实是在一起探讨工作,他嘿嘿坏笑:“一个人成功,其实不是他能做什么,而是他能吸引到那些智慧的人。”

  1999 年被竞争对手挖走所有销售员时,潘石屹并没有意识到“当时的制度也许真的缺乏关怀。”过了大概3 年,“我才取消了末位淘汰制。”

  现在每到周末,SOHO 中国的员工都必须休息,“这主要也是因为我的太太,总是保留着西方的生活习惯。”他们夫妇在北京城80 公里以外造了一幢房子,“在那里手机没有信号”,一到周末两人便驱车到郊外躲起来。“结婚10 多年,全家每一年一定要有一次度假。每个星期五都要和孩子们在一起,我们已经形成制度了。”

  有时候,他和夫人张欣会故意分开、交换带一个孩子,潘石屹觉得:“一个商人多和自己家人待在一起,他的性格和心理会正常些。”

  现在除了生意,潘石屹和张欣还一起在甘肃忙于慈善。“我们做的和别人不一样,先集中注意力在天水的学校,兴建10 幢卫生的厕所。”他说:“在西部,很少有学校的厕所是合格的,平日里厕所坍塌造成学生伤亡的事情也发生过。”而对于教育,潘石屹和张欣更侧重于资助女童的教育,“一个女孩子受到良好教育,她长大以后就可以影响一个家庭。”

  潘石屹有两个儿子,他给他们起的名字一个是“让”,一个是“少”,他觉得这特别能反映中国人的思想态度,老子的思想少就是多,就是美。“人的精神有时候需要无我的状态,否则就很脆弱。”

  潘石屹:“被骂了就被骂了,我不在乎”

  B= 外滩画报P= 潘石屹

  B:2008 年3 月份,你抛出了“百日剧变”论,提出从3 月21日开始,未来100天是许多房地产公司发生剧变的观点。现在看来是事实了,是什么促使你提前形成了这样的观点?

  P: 我当时主要是从四个方面得出这个结论的:一、美国次贷危机引起国际经济的萧条;二、国内从紧的货币政策;三、去年一年,房地产商花钱买地的钱甚至超过当年销售额,普遍手头偏紧;四、各个城市房屋成交量在萎缩。从今天来看,这些导致房地产行业资金链条紧张的因素并没有消失,强度反而在增加。房地产行业资金的压力比此前想象的还要大。

  B: 你最近说过楼市已经进入“L 型”通道,那能不能预测一下2009 年的房地产价格?

  P:从成交量上来看,已经到了“L”的折点,不可能再跌了。从住宅房价来看,关键看保障房在市场推出的时间和数量,以及政府能不能完成保障房的计划。我曾用三个字母“V、U、L”描述房地产市场的救市情况。即在去年初出现成交量下滑苗头时,政府马上减息、增加按揭贷款成数、减税;如果这样,房地产市场马上就可以恢复,是“V”的形状;在奥运之前,救市发生“U”的形态;进入四季度,快到去年年底时,房地产市场的变化呈“L”形态,难以预测什么时间恢复。但这里我指的是住宅市场,前几年的调整和目前救市也都是在住宅市场中进行的,商业、写字楼市场基本未涉及。我觉得最困难的是2008 年。2009年会好一些,房地产从长远看,价格还是会涨起来的。

  B: 你的公司上市以后还是坚持“死守北京”的策略吗?

  P: 上市前,我们不储备土地,只在北京精耕细作。现在我们还是坚持原来的思路:死守北京。我们的重点是商业地产,重点是北京,现在95% 以上的开发商都在开发住宅,可是在城市化方面,办公楼还是有缺口的,未来的缺口会更明显。2007 年SOHO 中国上市,募集了100 多亿资金。我去了7 个城市,研究了2 个月;2008 年1月,我们做了调整:死守北京,调查研究上海、天津市场。我们主要在研究上海、天津最繁华的地段,主要是商业楼。经济危机哪怕还有3 年时间,我们也能扛过去。

  B: 你觉得中国已经出现经济危机了吗?

  P: 对于中国经济的看法有两种:悲观和乐观。你不要看数字,你就看人民的力量。我每年去欧洲一趟,法国人全在沙滩上晒太阳,可温州人全在流水线上。我有个英国朋友做皮草生意几代了,但最近他破产了,听说是被温州人挤垮的。这个英国人去参观了温州的商行后说:“他们的成本太低了,我只能不干了。”这么勤劳的人民,中国经济不会有问题。

  B:2009 年是中国房地产介入的最好时机?

  P: 房地产最好的入市机会是在2008 年,我们用了50 个亿,买了东二环的地。2006 年全国开发商都发疯了,疯狂圈地,造成“面粉的价格比面包还贵”的局面。从这段时间来看,50% 以上的商人都已经没有实力了。2009 年房地产供应量很少,通货膨胀不会来。2009 年,我觉得会比较好。

  B: 现在遇到矛盾,你都能让吗?

  P: 矛盾是一直存在的,尤其是中国的开发商,他们的社会地位和妓女差不多。但是他们开发的房屋质量,比以前好了很多。我在英国买了一套房子,和中国差不多,但是价格贵了10 倍。在美国买了房子,迟交了很久。这些国外开发商其实还比不上我们中国的。我们要相互理解,不要积累仇恨。像《大电影》里有个反面主角,叫潘志强,别人说就是潘石屹和任志强的组合啊。我不在乎,被骂了就被骂了。在我的新书《我用一生来寻找》中,我花了2/3 的篇幅讲一个概念:磋商。人生好多事情是可以磋商的。

  B: 好多时候,你都被公众问到一个问题:“现在该不该买房,怎么买房”,好像每次你都溜过去了?

  P: 买房子要看大势,在低谷的时候进货。但是买房子最主要的是地段。要选好城市,在这个城市是什么地段?但在中国,有一个城市是例外的,我最看不懂的就是深圳。它的收入结构是矩阵形的,只要有深圳户口,你就是富有的人。但接下来就是穷人,他们直接抢你的包,所以深圳无法预测。

  文/ 李卉 赵蓉翼(实习) 摄影/ 小武

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