买套房子动辄上百万元，对普通购房者来说，显然是生活中最大的支出。明年限购将持续，房地产市场会出现怎样的变化？房价下降的可能性有多大？降幅会有多大？明年该不该买房？该在什么时候买房？相信每一位普通购房者都已经在盘算这些问题。记者采访中发现，多数购房者表示如果限购令导致房价下降，将会选择在明年的下半年开始购房。而业内人士分析，2012年房价总体会呈下降的趋势，但岛城房地产市场出现大的拐点的可能性不大。

    对于还没有买房子的购房者来说，限购令继续执行无疑是个利好。“今年10月份开始，青岛不少住宅项目的价格确实在降，降幅也很大。”供职于一家出版机构的张先生说，由于临近年底，而且国家多次释放出明年还将继续严格执行调控政策的信号，尽管女朋友多次催促赶紧趁机买房，他在综合考虑之后，还是选择了继续观望。

    “除非房价大幅下跌，明年上半年仍不打算出手；即使没出现下跌，明年下半年我肯定要买房。”张先生说，今年下半年，限购令的威力终于在市场上体现出来，估计明年上半年开始就会有不少楼盘项目选择降价跑量，估计随着新盘供应数量继续增加，下半年的房价降幅会达到最大，这无疑是出手购房的好时机。

    “限购令延续后，估计明年上半年开发商会硬挺，降幅不可能太大；但下半年开始，会有开发商惧于调控的压力而下调销售价格，下半年应该是比较好的出手时机。”世联地产的陈耀华总经理说，由于每年年底是开发商资金链最为紧张的时候，所以今年年底渡过资金链难关的开发商在明年上半年就降价显然不现实。

    “今年的限购令实施之初，多数业内人士还持盲目的乐观态度；直到10月份开始市场持续萧条，才匆忙地采取了降价换量的营销手段，以期尽快回笼资金自救。”楼市分析人士张百忍说。

    多位业内人士分析，去年的房地产市场延续着2009年的势头一路高歌猛进，这曾让不少开发商手里握有大量的资金流，疯狂地拿地扩张 。甚至在2011年限购令实施以后，仍然采取“高开高走”的策略。

    “明年继续限购，情况就不同了，因为今年的调控政策已经对市场产生了很明显的打压作用。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，价格下降、成交量下降、客户的数量在下降、购房者普遍存有观望心态，所有这些因素形成的合力都注定将在明年的楼市开局左右市场的走势。

记者对话经济学大腕

    对于限购等楼市调控政策，专家们怎么看？炒楼的暴利时代是否一去不复返？房地产调控刚开始时，来青的专家就谈到了房价的下跌，只不过处于疯狂当中的购房者并没有放在心上。12月17日到访青岛的国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示，房地产调控会持续进行下去，楼市正在不断地回归居住本性，投资性购房有可能成为历史名词。

陈东琪 调控政策没必要一口气出尽

    “2010年经济预计是前高后低，政策面会是前紧后稳，市场会是前强后弱，中国经济持续向好的趋势不会改。”去年4月25日，国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪到青岛给岛城企业高管讲课时曾断言，在一系列政策的打压下，房价会跌10%～15%，并且这种情况出现的可能性比较大。

    “国家多部门一口气出台这么多项政策打压房价，肯定会抑制很多人的购房需求，由于预期房价下降，所以政策一开始刚性需求购房者和炒房者都会受到影响，后来才会精准影响到炒房者，政策的威力预计三个月后才可以显现出来。后续可能还有政策，但应该稳一稳再出，没必要一口气出尽。”陈东琪认为，在一系列政策的打压下，房价如果跌30%以上，国民经济就会伤元气，引起灾难性的后果；在政策的调控下，房价跌10%～15%是比较健康的，这种情况出现的可能性比较大。如果房价大幅下跌，在利润减少的情况下，开发商建房的积极性会受到影响，减少供给，楼市可能会重新进入上涨周期。

巴曙松 开发商挺不住，行业面临洗牌

    今年11月份，记者采访到了国内著名经济学家巴曙松。巴曙松认为，2011年的新一轮危机和2008年有很大不同，2008年的国际金融危机爆发之后，中国的房地产是硬着陆，在两个月的时间里房地产的投资、销售出现了陡峭的下滑，这直接倒逼政府的政策，政府只能通过推动基础设施的投资来填补这样一个投资的缺口。这一次，房地产投资的回落异常平缓，每个月房地产投资回落约0.4个百分点，这也是支撑宏观紧缩政策没有继续保持从紧基调的一个很重要的原因，它没有出现雪崩式的回落。现在民间融资很火，接下来应该会看到房地产企业有非常明显的价格和行业调整。

    巴曙松说，他走访了一些房地产企业，已经有一些企业意识到这个问题，在筹划价格调整。有一个一线地产商说不能再扛了，初步打算把房价从每平方米1万元降到7000元。在当下的环境下，这样做仍是合理的。巴曙松认为，如果政策持续，可能会引发房地产行业洗牌，会有一批管理失当的小企业退出。

张立群 投资性买房必须坚决打压

    17日到访青岛为青岛大学MBA 高级研修班上课的国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群认为，房地产是我国经济发展的重要支柱产业，牵涉面很广，根据经济形势变化调整完善房地产市场的各项政策非常重要。但有一点需要强调，就是对投机、投资性买房需求必须继续坚定不移地控制，特别要加快建立防控这些不合理买房需求的长效机制。

    张立群说，房地产调控政策目标主要是控制投机、投资性买房需求 ；控制投机、投资性买房需求应加快由政策模式转向制度模式。到目前为止 ，控制投机、投资性买房需求主要是依靠政策手段。从根本和长远上看，最重要的是加强制度建设，这还会给房地产政策调整完善、支持居住性买房需求提供更大政策空间。

    “制度建设的重点是弱化住房的投资属性 ，楼市回归居住本性是大势所趋。”张立群说。 本版文/本报记者王爱科  肖良华（署名除外）

■房贷

银行想停就停想放就放

    限购在持续，银行对房贷的态度也在悄然变化，岛城众多银行对房贷业务不再热衷，这一原本在银行看来是“香饽饽”的业务渐成“鸡肋”。

    房地产调控政策不断加码，2011年货币政策回归常态、银根紧缩，导致商业银行在手中“粮票”不多的情况下，不得不选择收缩包括房地产贷款在内的许多信贷业务。今年上半年，央行共6次上调存款准备金率，银监会启动日均贷存比考核，商业银行资本充足率管理新规也将提高标准，银行面临“钱荒”，信贷门槛自然不断抬高。

    岛城银行不断地提高房贷利率，首套房贷利率，从取消七折优惠到在基准利率基础上上浮10%，只用了一年的时间。

    光大银行等二手房的贷款基本不受理，一手房除了合作楼盘也不予办理。工商银行南京路支行目前基本不做房贷，跟以往的政策相比没有变化。12月存款准备金率下调将释放大量流动性资金，但监管部门对额度的控制没有放松，所以房贷在短期内很难有起色。

    资金紧张，银行还经常“出尔反尔”，说好的利率不执行，说好的期限不放贷，2011年，买房人真正体会到了银行的门难进。

    信贷持续趋紧，贷款成本提高。限购令实际上堵死的是资金实力相对雄厚的购房者投资楼市的大门，大批的所谓优质客户被挤出市场，银行对房贷的热情一点点降温。岛城一家股份制银行房贷部门负责人李先生说，个人房贷业务对大多数银行来说，地位都有所下降，现在银行的重心，不会放在这上面。

    青岛大学经济学院博士张宗强说，个人购房贷款方面，因为资本占用少、不良率低，仍将是银行大力拓展、首选的业务品种。个人购房贷款和百姓生活息息相关，银行应当顾及普通购房者的合理需求。

■数据

继续执行限购城市已达10个

    据不完全统计，全国至少有40个城市出台了楼市限购令细则。在实施这一政策的近一年中，各地楼市持续低迷，房价稳中有降。截至12月18日，已经表态继续执行限购令的城市有广州、深圳、武汉、北京、厦门、海口、福州、长春、合肥、青岛10个城市。而限购限价令即将到期的贵阳、石家庄、合肥和中山等城市尚未明确表态。

    楼市限购政策实施历程一览：2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。

    2010年4月30日，北京市制定并发布《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，明确提出从当年5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。

    2010年9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，规定房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

    2011年8月17日，住建部制定并下发二、三线城市楼市5条限购标准，房产限购令实施范围进一步扩大。据新华社