2015年上半年青岛楼市演奏了绝地反击的一出大戏，接踵而至的行政利好政策 ，一波未平一波又起的降准降息……等等因素促使上半年房地产市场由低潮走向回暖。在宏观经济下行压力依旧存在的当下 ，今年楼市“下半场”又会上演什么剧情?是重蹈去年的凄凄惨惨?还是延续上半年的回暖走势?

　　库存现状

　　市内三区及崂山库存381.52万㎡

　　近日，记者从房价点评网了解到，截止到六月底，市内三区及崂山区的存量达到了381.52万平米，35059套。由于上半年市场积极回暖，近12个月的平均销售速度加快，去化周期缩减至17个月，合一年半，可以看出主城区楼市的销售周期终于回归至正常水平。

　　根据房价点评网提供的数据，今年前六个月，库存去化周期明显加速。在一、二月份，去化周期为20个月，而从四月份开始，一直到六月份，去化周期已经缩减至17个月。

　　记者在网上房地产查询卓越、龙湖、万科、保利、中心、中联等青岛市热门楼盘发现，目前部分热门楼盘仍有一定库存量，库存量也存在不同程度多寡。其中在热门楼盘中，金茂湾库存量最少，仅有73套尚未售出。金茂湾项目位于隧道青岛端附近，临近中山路商圈，向南可经隧道快速到达青西新区，向北则可通过胶宁高架路前往市区各地。

　　值得注意的是，市北区和李沧区热门楼盘项目库存都比较少，多在200余套左右，例如万科紫台仅有135套，中信城仅有200套，保利中央公园258套等。这也说明，市北区和李沧区热门楼盘成为了大部分置业者购房选择。

　　市南崂山也愁嫁，李沧市北最受捧

　　房价点评网高级分析师郭轶凡为记者分析，根据青岛各区库存量来看，李沧区表现最为抢眼。郭轶凡表示，由于李沧区单价优势明显，加之新盘扎堆，刚需置业者选择余地更大，因此去化压力最小，虽然库存量为主城区最高，达到108.14万平米，但是去化周期低至12个月。

　　紧随其后的则为市北区，包括原四方区在内，在个别新盘的低价带动下，价格较李沧区没有明显差异，加之距离成熟区更近，因此户均总价虽然略高于李沧区，销售也取得了不错的成绩，去化周期为15个月，合1年3个月。

　　值得注意的是，市北区存量最高的项目为晓港名城，其余在售项目数量少，存量大都在5万以内。由于单价明显比市北区、李沧区更高，属于改善型项目扎堆区域，因此去化周期为23万平米，明显高于以上区域，但是比市南、崂山要低一点。

　　而市南区、崂山区是传统高端住宅聚集区，也就是传说中的“白富美”、“高富帅”。总价高导致客户群数量有限，去化速度慢。虽然存量都在50万平米左右，但是去化周期高达26个月。

　　对于广大置业者来说，价格始终是决定购房的关键因素。根据房价点评网提供的2015年1~6月份各区价格走势，原四方区、崂山区房价涨幅比较明显，但是李沧区、原市北区的价格出现了一定的下滑。

　　郭轶凡分析说，这种价格走势说明中低价刚需项目成交结构明显提高，拉低住宅市场平均水平。但是根据7月份各区的市场变动，市南区、崂山区有新的刚需项目入市，销售成绩都不错，对区域整体价格拉动作用明显。由于刚需项目价格低，成交比重大，因此区域整体价格有大幅下降。市北区印象山项目的成交比重增加，导致均价上升；原四方区、李沧区项目类型不变，因此价格变动不大。

　　市场解析

　　下半年去化周期将缩短“量升价温”成楼市主旋律

　　李沧一位新楼盘负责人预测称，2015下半年的楼市注定是温暖的，温度或将高于2014年同期。首先，近期青岛将有10余个楼盘开盘或者推新，而如此大规模的开盘显然给2015下半年一个不错的开端。

　　新房源大批量入市，积攒已久的购买力将会迎来释放，青岛楼市温度会快速提升。特别是东李、滨海欢乐城等新兴热点区域，都将成为下半年青岛房地产的主战场。

　　根据青岛克而瑞数据统计，截至6月底，青岛市商品住宅库存仍有近1900万㎡ ，2014年的库存影响仍未消除。但是随着市场转暖，去化周期已经由年初的27个月降至22个月，压力有缩减小，进入2年的风险可控区间。伴随下半年的开发商新盘入市，短期内存量仍旧会处于高位，但是去化周期会逐步缩短。

　　房价方面，业内分析称：5月份青岛房价突破2014年高值，6月再创新高，但仍未达到2013年水平。整体价格上调，优惠力度缩减，城区占比加大，都影响了价格的上涨。从目前市场热点和发展环境来看，下半年仍旧会呈现“量升价温“的态势，总体向上的趋势已经确定。

　　二手房房价仍“稳”字当头不会出现交易暴涨

　　对于下半年青岛二手房市场的预测，青岛链家分析师刘烁表示，现阶段青岛房价应该还是会以“稳”为主，但是成交情况能否一如既往得火爆，对于目前市场而言还无法确切其规律性。不过从市场一线的统计数据来看，客户量增长得十分稳定。而且从目前来看这种情况还将继续维持一段时间，二手房市场下半年会有一个“很好”的开头。

　　科威不动产青岛区总经理孙杰则表示，青岛今年应该不会出现一线城市近期那种二手房交易暴涨的局面，毕竟外来人口的购房需求远不如一线城市，下半年市场应该仍会“稳增长”。此外，上半年频频出台的利好政策，都将在下半年进行发酵，届时也将形成市场一股新推力。

　　市南太平洋一家门店的负责人表示，从进入7月后店内的客户接待量来看，到店咨询和来电量依然保持着6月的火爆情况，无论是买家还是卖家，对于市场的关注度都在升高。少数房东还将挂牌价位进行了小幅上调，以求在旅游旺季卖个好价钱。不过，买家对于涨价仍相对敏感，如果下半年出现大范围房源涨价情况，二手房市场热度或将受到影响。撰文/张润

　　业内观点

　　下半年将“量价齐涨”，优惠缩水

　　链家地产运营总监 张斌

　　对于下半年房地产市场，张斌分析认为，下半年正好赶上“金九银十”楼市旺季，许多新盘将集中上市。假如政策面没有太大专项的话，维持热度将成为常态，甚至可以说将呈现“量价齐涨”的局面。“下半年价格将会出现一定幅度的上涨，特别是主城区高价盘，对于整个成交价格有拉动优势。”张斌说。

　　除了价格上涨外，项目优惠力度也将大幅缩水。“目前96折、97折成为了主流，而过去88折更常见。在价格上涨的时候，折扣缩水也说明市场走好。”张斌说。

　　错失上半年机会，可在四方西部寻找

　　知名楼市评论人 张百忍

　　在楼市回暖同时，张百忍认为，从青岛本地来说，郊区和市区冰火两重天的局面非常加明显。因为市区确实回暖了，郊区则总体不明显。以至于每次楼盘排名，前十名里市区占尽优势，形成一边倒的压倒性优势。以往称雄的郊区企业，比如连续五年进十强的龙湖，比如去年销售套数第一的银盛泰，比如世茂等等，今年都消失在前十名。这不是企业的能力不行，而是大势使然，不是一个人能扭转的。郊区企业除了价格优势之外，销售能力必须很强，否则就别玩，真的很危险。

　　不过，张百忍还认为，尽管上半年购房机会已经错失，但置业者仍可在原四方区西部等板块寻找机会。

　　政策利好渐消，主城区房价小幅上涨

　　青岛市工商联房地产行业联盟副秘书长 龙江

　　“上半年的青岛楼市表现是很不错的，但是下半年不会有上半年那么多的利好政策，不错成交会延续回暖趋势。”龙江认为，在宏观经济结构调整的大形势下，青岛楼市上半年的表现是可圈可点的，但是要看到楼市回暖的结果大部分取决于利好政策和信贷政策的“助力”。虽然下半年利好政策渐渐销声匿迹，但是楼市成交的逐步上涨还是可以期待的，尤其是未来主城区处于土地供应“无米下炊”的局面，必然导致未来主城区的新房供应不足，在市场的作用下，未来青岛整体房价上涨的局面可能不会出现，但主城区的优质地段房价上涨还是可以预料的，但涨幅依然不会太大。

　　去化周期下降，下半年“旺市”可期

　　青岛锐理数据总经理 马光明

　　“整体来看，下半年的楼市会比上半年的成绩更好，因为政策层面会持续宽松。”马光明认为，上半年的青岛楼市成交量同比去年上升了约40% ，可以说其表现是非常不错的，而且全市整体库存压力也明显下降，与去年7月、8月最高27个月的去化周期相比，目前已经降至20个月，而且有些热门区域的去化周期甚至保持在7～12个月，当然整体库存压力依然存在。目前的整体经济形势增长速度依然不高，这也决定了下半年的楼市不会彻底退出其支柱产业地位，因此在下半年可以预期的宽松政策助力下，青岛房地产市场的“旺市”还是值得期待的。虽然下半年青岛楼市的成绩将会不错，但是除了资源稀缺的主城区部分地段外，整体的房价不会出现多大程度的上涨。

　　货币持续宽松，二手房将保持高成交

　　太平洋房屋山东总部副总经理 江世杰

　　“预计下半年会延续上半年相对稳定的降息降贷政策，预计每月的二手房成交量将维持在4500套左右。”江世杰认为，上半年从3月份开始二手房的成交量逐月升高，到6月份时已经达到4300套左右的成交量，7月份的成交量预计突破到4500套，随着供需关系的改善，预计下半年的楼市成交将会保持一个稳定的局面。

　　房价方面，新房均价将会保持稳定，二手房房价要分区域来看，交易活跃的成熟区域，尤其是以市南、市北、李沧、崂山等主城区为代表，优越地段的房价在改善置业者的带动下将会有小幅上涨。

　　市北、四房、李沧价格持续稳定

　　房价点评网高级分析师 郭轶凡

　　下半年市南区并没有新盘入市，所以价格的变动取决于中城嘉汇成交比重的大小，区域价格变化与该项目的成交量呈反比。而原市北区，入市项目有限，根据目前了解的情况是价格变动不大，因此维持正常价格波动。原四方区、李沧区，入市项目的类型没有明显变化，价格不会出现大幅波动。崂山区，豪宅高端项目集中地。中联依山伴城为刚需型项目，鲁德海德堡、青建世袭领地悦廷为中高端项目，影响因素较多，预计后两者的开盘当月会对区域均价产生一定的提升作用。

　　（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 张珍珍]