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老小区退潮次新房火热 东李二手房稳上万元线
来源：青岛早报 2015-07-17 06:45:00
关键词：
作为青岛楼市不可或缺的成员，二手房受关注度并不低于新楼盘，特别是有些热点或绝版区域，二手房成交似乎成为片区楼市中流砥柱。记者对我市近来二手房买卖热点片区进行摸底调查了解到，新都心、浮山后、东李等片区因为次新小区扎堆，教育、商业配套同步跟上，人气越来越旺，日益成为市民购买二手房的焦点，而市南、市北及老四方片区等多数老小区，因为户型结构较差、停车难及缺乏物业管理等问题，而逐渐退出成交热点。
【浮山后】
新晋学区房价噌噌地涨
近一年来浮山后商圈已从前期的筹备阶段进入了空前的繁荣期，多家商业购物中心 “多点开花”，继2012年证大大拇指广场盛大开业后，今年合肥路佳世客商业中心以及大润发超市正式开门纳客，存在十余年的“铁艺街”终于拆迁，未来将打造大型商业中心，至此青岛主城区崛起全新的浮山后商圈。无论居住在片区的哪个位置，四周至少有一到两家商业体，真正实现“15分钟商住一体结构”，这使得周边二手房“镀金”涨价。
以紧邻佳世客东西两侧的两个小区为例，自2012年佳世客规划问世后，两小区的房价就跟着“水涨船高”，而商场开业后小区均价高达17000元/平方米-20000元/平方米左右。另外，周边十几个新老住宅项目，近一两年房价也有攀升。
不仅房价贵，租金也不便宜，离学校较近的“学租房”价格都高于其他普通住宅小区。以紧邻崂山区浮山小学的某封闭物业小区为例，普通两室一厅的房租价格已经达到4000元/月上下。
早在十多年前，浮山后区域杂草丛生，人迹罕至，房价也仅为2000元/平方米左右。谁知短短十年间，这里已蜕变成为岛城最大的居住区，房价已经达到了15000元/平方米-20000元/平方米，房价至少上涨了7倍。从地图上来看，浮山后往东跨界到崂山区，西部又与李沧区交界，往南轻松到达市南香港中路商圈。作为目前青岛最大的居住区，该区域由于聚集了大量的人气，对教育资源的需求自然也少不了。如今，这里已经建成的学校有同安路小学、富源路小学、洪山坡小学、宁安路小学、浮山小学、实验二中等，已俨然成为新晋学区房聚集区，众多学校的密集分布为浮山后的区域房价增值不少。
青岛链家浮山后六小区店经理陈文海介绍说，浮山后片区是近几年来二手房成交最热点的区域，教育配套、商业配套提升确实是重要原因，另外也跟现在的年轻购房群体购房观念已发生转变有很大关系。“现在年轻人买房，哪怕是手头紧张的人群也不愿意买那种很老的房子，一是户型太差，二是没法停车，三是周边娱乐设施也显得老旧，四是居住人群多数以中老年人居多，让年轻人找不到认同感，也形不成生活圈子。”陈文海指出，而浮山后片区的房子即便是最老的小区也就十三四年，如浮山后二、四、六小区，但其设计标准一点也不低，无论户型、楼间距、绿化率等标准都非常高；其他绝大多数小区是建于2006年以后的封闭物业小区，还有几个是三四年前及去年交付入住的新小区，后两类基本上都可以称作次新房，关注度及成交量都一直在全市排榜首，无论是首次置业的刚需群体还是第二次置业的改善群体，都能从中找到符合自己需求的房源。
21世纪不动产运营总监程东也表示，浮山后片区的二手房成交量能占到整个市北区的三分之一，这跟它的整体配套大幅提升有莫大关系，而这种热度还将持续。
【新都心】
新小区均价超1.4万/平米
说起次新房引发的二手房成交热度，还不得不提到市北新都心片区。新都心是2011年后青岛中部区域迅速崛起的房地产片区之一，凭借万科、中海、海尔、海信、和达、青建等品质地产商的深耕，目前片区已有较强的竞争力。而在一片片新盘建起交付后，二手房市场热度也飞速提升，眼看地铁就要通车，热度更是只增不减。清江路一封闭小区二手房单价达1.7万元/平方米，台柳路上一封闭小区单价达1.55万元/平方米，伊春路一高档封闭小区单价达1.8万元/平方米。
对此，清江路一家中介负责人表示，目前新都心多数在售二手房源是卖家在2011年、2012年购买，当时正值新都心发展的黄金时期，区域房价迅速上涨，卖家入手投入并不小，加之部分社区是精装修房源，如今挂牌均价高涨绝非漫天要价。再者，凯德广场、麦凯乐开业在即，新都心商圈价值已毋庸置疑，二手房价高涨已是大势所趋。“在新都心这个概念提出来之前，这一片儿要么是双山、保儿这样的老村庄，要么是普通的老厂宿舍楼，房屋品质较差，二手房价常年保持在五六千元一平方米，后来新都心开发建设后，多个地产商集中开发打造，一个个品质小区涌现，区域价格急剧升温，入住后转手出售的价格更是居高不下，吸引了很多改善型客户，目前该片区的次新小区二手房均价已超过1.4万元/平方米。”太平洋房屋市北区域一负责人介绍说，而清江路、哈尔滨路、重庆路两侧老式居民楼二手房在1万元/平方米左右，吸引力较弱。
【东李】
二手房稳稳站上“万元线”
与新都心极其类似的还有东李片区，相比市南、市北、崂山的房价，李沧区亲民的价格是很多年轻人可以负担的。便利的交通、环境的改善和密集的购物商场，配套逐渐完善，使该片区二手房吸引了不少年轻人关注，20—29岁的置业者占比较高，是当之无愧的刚需重地。凭借世园会进入发展快车道的东李也是今年青岛二手房颇受关注的片区之一。1.17万元/平方米、1.13万元/平方米、1.07万元/平方米，从上述几处东李二手房的成交均价不难看出，该区域二手房均价早已突破“万元线”。
不过青岛链家市场部分析师刘烁也指出，自去年年底以来李沧区开工楼盘比较密集，包括世园板块集中了许多即将开工或开售楼盘，今年上半年开盘销售的几个新楼盘纷纷打出低价促销，吸引了不少置业者选择买新房，从而影响了该片区二手房交易成交数量。目前来看，今年上半年李沧区成交最好的还是经典小区百通馨苑，目前该小区二手房均价在11000元/平方米，附近的伟东幸福之城、春和景明二手房价格成交也不错，单价略低一点。当然，这些都是次新小区。
【麦岛】
海景房动辄上千万元
说起岛城的二手房，沿海一线的看海豪宅也一直是人们津津乐道的，记者在走访中了解到，市南东海路、澳门路沿线的海景豪宅因为单价每平方米高达四五万元甚至更高，一套房子动辄上千万元，这类客户非常稀缺，再加上停车难、交通拥堵等因素，所以一直成交量很低。而往东走至麦岛一带，海景房却有抬头的趋势。
“麦岛周边因为是后来规划建设的，建设标准要高于市南那边，停车方便，且进出方便，不像香港中路那边拥堵，而且价格还稍稍便宜一些。另外贴海，拥有不可多得的海景资源，单凭这一地域价值就不会下跌。而且地铁2号线就途经此地，所以越来越受到财富新贵的青睐。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰指出，目前“3万元/平方米”已成为该区域挂牌二手房源的“标配”。五六年时间，麦岛房价涨了2-3倍。“麦岛是青岛海景房龄最短的区域，在这里可以选到不少小区物业先进、管理现代化的二手房源，这也是麦岛房价高于啤酒城区域、市南中西部区域的主要原因，无论市场是低迷还是高涨，这一片的成交量都是沿海一线最高的片区。”
业内看法
优质学区、地铁站旁、小户型
这样的次新房最受捧
克而瑞房价点评网高级分析师张斌指出，市南许多住宅小区包括部分看海房当年都是由本土小房企完成，产品设计、项目规划不合理，与现代生活格格不入，并且随着房龄的不断增长，性价比日渐降低，所以成交不算特别理想。
但是也有例外，比如最坚挺的学区房，这是市南区最具优势的地方。
根据链家网数据统计，今年上半年青岛最受关注的二手房热点区域分布在市南区有两处，分别为湛山、大学路，这两处片区拥有最负盛名的优质小学和初中，学区房聚集使其成为关注焦点，也缔造了这两大区域二手房价格“只升不降”的神话。据统计，湛山区域二手房目前挂牌均价23089元/平方米，大学路区域是25320元/平方米。据了解，两万元左右的均价也只是平均值，一间仅有二三十平方米的老房子要价上百万也是常事儿。
不过在采访中，多个地产中介负责人表示，凭借一个月或者几个月的数据还不好判定 “老小区时代过去，新小区时代到来”，但是“老小区退潮，次新房火热”已成为不争的事实，越来越多的年轻人不愿意住在市中心破旧的老小区，而愿意牺牲距离去选择偏高档的、物业管理好的小区。所以，一些次新房集中的区域在二手房市场上受到欢迎，浮山后、新都心、东李等新兴区域的次新房已日益成为二手房市场的主力军。而在市中心的一些老房子想要卖个好价钱越来越难了，甚至有的挂牌一年都很难卖出去。
“优质学区、地铁站旁、小户型。”这是85后、90后的购房指标，也是二手房市场需求新风向标。而老小区则因户型、物业无法满足年轻人需求，仅凭地段，难再吸引大量购房者。
本版撰稿 记者 孙静芳
【浮山后】
新晋学区房价噌噌地涨
近一年来浮山后商圈已从前期的筹备阶段进入了空前的繁荣期，多家商业购物中心 “多点开花”，继2012年证大大拇指广场盛大开业后，今年合肥路佳世客商业中心以及大润发超市正式开门纳客，存在十余年的“铁艺街”终于拆迁，未来将打造大型商业中心，至此青岛主城区崛起全新的浮山后商圈。无论居住在片区的哪个位置，四周至少有一到两家商业体，真正实现“15分钟商住一体结构”，这使得周边二手房“镀金”涨价。
以紧邻佳世客东西两侧的两个小区为例，自2012年佳世客规划问世后，两小区的房价就跟着“水涨船高”，而商场开业后小区均价高达17000元/平方米-20000元/平方米左右。另外，周边十几个新老住宅项目，近一两年房价也有攀升。
不仅房价贵，租金也不便宜，离学校较近的“学租房”价格都高于其他普通住宅小区。以紧邻崂山区浮山小学的某封闭物业小区为例，普通两室一厅的房租价格已经达到4000元/月上下。
早在十多年前，浮山后区域杂草丛生，人迹罕至，房价也仅为2000元/平方米左右。谁知短短十年间，这里已蜕变成为岛城最大的居住区，房价已经达到了15000元/平方米-20000元/平方米，房价至少上涨了7倍。从地图上来看，浮山后往东跨界到崂山区，西部又与李沧区交界，往南轻松到达市南香港中路商圈。作为目前青岛最大的居住区，该区域由于聚集了大量的人气，对教育资源的需求自然也少不了。如今，这里已经建成的学校有同安路小学、富源路小学、洪山坡小学、宁安路小学、浮山小学、实验二中等，已俨然成为新晋学区房聚集区，众多学校的密集分布为浮山后的区域房价增值不少。
青岛链家浮山后六小区店经理陈文海介绍说，浮山后片区是近几年来二手房成交最热点的区域，教育配套、商业配套提升确实是重要原因，另外也跟现在的年轻购房群体购房观念已发生转变有很大关系。“现在年轻人买房，哪怕是手头紧张的人群也不愿意买那种很老的房子，一是户型太差，二是没法停车，三是周边娱乐设施也显得老旧，四是居住人群多数以中老年人居多，让年轻人找不到认同感，也形不成生活圈子。”陈文海指出，而浮山后片区的房子即便是最老的小区也就十三四年，如浮山后二、四、六小区，但其设计标准一点也不低，无论户型、楼间距、绿化率等标准都非常高；其他绝大多数小区是建于2006年以后的封闭物业小区，还有几个是三四年前及去年交付入住的新小区，后两类基本上都可以称作次新房，关注度及成交量都一直在全市排榜首，无论是首次置业的刚需群体还是第二次置业的改善群体，都能从中找到符合自己需求的房源。
21世纪不动产运营总监程东也表示，浮山后片区的二手房成交量能占到整个市北区的三分之一，这跟它的整体配套大幅提升有莫大关系，而这种热度还将持续。
【新都心】
新小区均价超1.4万/平米
说起次新房引发的二手房成交热度，还不得不提到市北新都心片区。新都心是2011年后青岛中部区域迅速崛起的房地产片区之一，凭借万科、中海、海尔、海信、和达、青建等品质地产商的深耕，目前片区已有较强的竞争力。而在一片片新盘建起交付后，二手房市场热度也飞速提升，眼看地铁就要通车，热度更是只增不减。清江路一封闭小区二手房单价达1.7万元/平方米，台柳路上一封闭小区单价达1.55万元/平方米，伊春路一高档封闭小区单价达1.8万元/平方米。
对此，清江路一家中介负责人表示，目前新都心多数在售二手房源是卖家在2011年、2012年购买，当时正值新都心发展的黄金时期，区域房价迅速上涨，卖家入手投入并不小，加之部分社区是精装修房源，如今挂牌均价高涨绝非漫天要价。再者，凯德广场、麦凯乐开业在即，新都心商圈价值已毋庸置疑，二手房价高涨已是大势所趋。“在新都心这个概念提出来之前，这一片儿要么是双山、保儿这样的老村庄，要么是普通的老厂宿舍楼，房屋品质较差，二手房价常年保持在五六千元一平方米，后来新都心开发建设后，多个地产商集中开发打造，一个个品质小区涌现，区域价格急剧升温，入住后转手出售的价格更是居高不下，吸引了很多改善型客户，目前该片区的次新小区二手房均价已超过1.4万元/平方米。”太平洋房屋市北区域一负责人介绍说，而清江路、哈尔滨路、重庆路两侧老式居民楼二手房在1万元/平方米左右，吸引力较弱。
【东李】
二手房稳稳站上“万元线”
与新都心极其类似的还有东李片区，相比市南、市北、崂山的房价，李沧区亲民的价格是很多年轻人可以负担的。便利的交通、环境的改善和密集的购物商场，配套逐渐完善，使该片区二手房吸引了不少年轻人关注，20—29岁的置业者占比较高，是当之无愧的刚需重地。凭借世园会进入发展快车道的东李也是今年青岛二手房颇受关注的片区之一。1.17万元/平方米、1.13万元/平方米、1.07万元/平方米，从上述几处东李二手房的成交均价不难看出，该区域二手房均价早已突破“万元线”。
不过青岛链家市场部分析师刘烁也指出，自去年年底以来李沧区开工楼盘比较密集，包括世园板块集中了许多即将开工或开售楼盘，今年上半年开盘销售的几个新楼盘纷纷打出低价促销，吸引了不少置业者选择买新房，从而影响了该片区二手房交易成交数量。目前来看，今年上半年李沧区成交最好的还是经典小区百通馨苑，目前该小区二手房均价在11000元/平方米，附近的伟东幸福之城、春和景明二手房价格成交也不错，单价略低一点。当然，这些都是次新小区。
【麦岛】
海景房动辄上千万元
说起岛城的二手房，沿海一线的看海豪宅也一直是人们津津乐道的，记者在走访中了解到，市南东海路、澳门路沿线的海景豪宅因为单价每平方米高达四五万元甚至更高，一套房子动辄上千万元，这类客户非常稀缺，再加上停车难、交通拥堵等因素，所以一直成交量很低。而往东走至麦岛一带，海景房却有抬头的趋势。
“麦岛周边因为是后来规划建设的，建设标准要高于市南那边，停车方便，且进出方便，不像香港中路那边拥堵，而且价格还稍稍便宜一些。另外贴海，拥有不可多得的海景资源，单凭这一地域价值就不会下跌。而且地铁2号线就途经此地，所以越来越受到财富新贵的青睐。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰指出，目前“3万元/平方米”已成为该区域挂牌二手房源的“标配”。五六年时间，麦岛房价涨了2-3倍。“麦岛是青岛海景房龄最短的区域，在这里可以选到不少小区物业先进、管理现代化的二手房源，这也是麦岛房价高于啤酒城区域、市南中西部区域的主要原因，无论市场是低迷还是高涨，这一片的成交量都是沿海一线最高的片区。”
业内看法
优质学区、地铁站旁、小户型
这样的次新房最受捧
克而瑞房价点评网高级分析师张斌指出，市南许多住宅小区包括部分看海房当年都是由本土小房企完成，产品设计、项目规划不合理，与现代生活格格不入，并且随着房龄的不断增长，性价比日渐降低，所以成交不算特别理想。
但是也有例外，比如最坚挺的学区房，这是市南区最具优势的地方。
根据链家网数据统计，今年上半年青岛最受关注的二手房热点区域分布在市南区有两处，分别为湛山、大学路，这两处片区拥有最负盛名的优质小学和初中，学区房聚集使其成为关注焦点，也缔造了这两大区域二手房价格“只升不降”的神话。据统计，湛山区域二手房目前挂牌均价23089元/平方米，大学路区域是25320元/平方米。据了解，两万元左右的均价也只是平均值，一间仅有二三十平方米的老房子要价上百万也是常事儿。
不过在采访中，多个地产中介负责人表示，凭借一个月或者几个月的数据还不好判定 “老小区时代过去，新小区时代到来”，但是“老小区退潮，次新房火热”已成为不争的事实，越来越多的年轻人不愿意住在市中心破旧的老小区，而愿意牺牲距离去选择偏高档的、物业管理好的小区。所以，一些次新房集中的区域在二手房市场上受到欢迎，浮山后、新都心、东李等新兴区域的次新房已日益成为二手房市场的主力军。而在市中心的一些老房子想要卖个好价钱越来越难了，甚至有的挂牌一年都很难卖出去。
“优质学区、地铁站旁、小户型。”这是85后、90后的购房指标，也是二手房市场需求新风向标。而老小区则因户型、物业无法满足年轻人需求，仅凭地段，难再吸引大量购房者。
本版撰稿 记者 孙静芳
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责任编辑：安玉生
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