原标题：青岛楼市上演冰火两重天 小房脱销大房卖不动

　　在以刚需购买为主力的当前楼市，中小户型也当仁不让地成为市场成交的主角。据青岛锐理数据统计显示，截止到8月底，全市商品住宅成交67049套，其中70-120平方米的中小户型成交占比高达75%；而120平方米以上的大户型仅占20%。数字表明，中小户型在今年持续热销。 

　　部分楼盘小户型无房可售 

　　“现在在售的只有120平方米以上的大户型房源了，小户型房源已经全部卖完了。”某品牌地产公司项目销售人员告诉记者，上半年他们项目开盘销售，除了90平方米左右的中小户型外，还有一点150平方米的大户型。今年三四月份，项目推出之后，中小户型几乎被一抢而空，开盘当天中小户型的去化率达到了90%，剩余没多少类似的房子也很快都卖光了，现在剩下的都是150平方米的大户型了。 

　　据了解，目前在售的众多项目中，许多项目都面临着小户型房子基本售罄，而大户型房源还有很多的局面，许多“日光盘”的主力房源户型多为套二和小套三小户型。以城阳区某项目为例，其目前推出的房源以中小户型为主，120平方米以下的占到整个项目的91%。而从目前销售情况来看，各面积区间去化率差异较大，其中80平方米以下的户型已去化了97%，80-90平方米的户型去化率已经达到87%，而120平方米以上的户型目前去化还不到20%。同在城阳区的某楼盘，除所推出个别大户型外，推出的中小户型房源在不到两小时的时间内被抢光，开盘前一天，数百购房者就来到售楼处，苦等一夜只为选上心仪的房源。 

　　大户型库存连年增长 

　　近年来，受楼市调控政策的影响，大户型销售明显感觉“卖不动”，库存量逐年增长。 

　　从大户型存量走势来看，根据锐理数据统计显示，2010年5月份由于整体房地产市场比较红火，市场存量较低，全市大户型存量仅有11195套，处于近几年历史低点。而调控政策出台后，大户型受限贷、限购等政策的影响非常明显，库存量一路走高，截止到目前全市120平方米以上大户型库存量一路上升至三万多套，三年多的时间增长了近两倍。 

　　从市场来看，大户型的销售与小户型“日光”也形成了鲜明对比。如城阳区某家楼盘，虽然大户型推出了大幅优惠，却只卖出去寥寥数套。记者走访了多家在售楼盘发现，不少推出大户型的楼盘都是门庭冷落，销售情况也都是很不乐观。 

　　据了解，为了消化大户型的库存、回笼资金，岛城有房产公司调整规划，将一些大户型改成市场热销的刚需产品，只在楼王位置留少量的大户型。 

　　业内人士分析，2011年起大户型就出现滞销的苗头，从2012年到2013年越来越严重。大户型滞销的根本原因首先在于总价过高，对于刚需一族来说，还款压力太大。 

　　再者，大户型客群有限，这种产品适合三世同堂等人群，所以一般开发商不会将这个产品当主打产品来推，一般会选择楼盘中位置最好的地方来做大户型。还有，随着国内经济形势变化，人民币对外升值、对内贬值等因素，投资客群会转向写字楼、商业地产。 

　　房屋总价成购买杠杆 

　　同中小户型相比，一般来说，开发商都会将大面积的房子放在整个项目的最佳位置，最好楼层，如东西两侧，朝向也都比中小户型好很多。同时，受面积大的影响，大户型房子的总价要比中小户型高出一些。 

　　从以往大户型的成交来看，消费群体大都为改善型或投资性客户，而这一部分群体受调控限购限贷的影响最为明显。特别是当前楼市主要以刚需客户为主，而总价是刚需客户购房的第一要素，对此非常敏感。同一区域内大户型和小户型虽然单价差别大不，但总价差距明显。 

　　对刚需客群而言，不同区域的消费群体和消费能力也不一样，从而能够接受的房屋总价也有所差别。例如主城区热销的中小户型房屋总价主要集中在70-130万元之间，而近郊区域刚需购买的房屋总价则多集中在60-100万元之间，远郊区域则更低一些，房屋总价主要集中在40-70万元之间。 

　　底气足，大户型抻着卖 

　　尽管大户型库存量逐年增加，但是，由于今年以来中小户型市场销售一路走高，从而也带动了大户型价格有些水涨船高。而面对大户型房子，根据公司资金压力情况，不同的开发商采取的策略也不同。 

　　据统计，从价格上看，今年以来市场销量再次走高，中小户型产品从年初至今均价涨幅在8%左右，而大户型产品成交均价涨幅仅在2%左右。对于目前进入销售环节，且大户型存量较高项目，部分有资金压力的开发商会采取比较保守的价格策略以控制总价，而有实力的开发商，由于对后市预期比较乐观，愿意承受短期滞销带来的资金积压，仍然跟随市场整体节奏进行价格的调整。而其它尚未进入前期产品定位的项目，则根据当前形势适时的调整了产品策略。 

　　但从目前市场来看，总体说来，由于整体数量较少，而且位置较好，所以大部分开发商对项目中的大户型产品采取“抻着卖”的态度，不着急，“买一套是一套”。(记者 鞠培霞)