习近平总书记在中央城市工作会议上强调，“要留住城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等‘基因’”。里院是青岛独有的民居建筑，它融合了中国传统四合院式和西方商住式公寓楼房的建筑特点，被1922年出版的《青岛概要》称为“华洋折中式”建筑。围绕区二次党代会提出的加快建设以馆陶路、啤酒博物馆为中心，以欧陆建筑文化、里院文化为主题的历史文化记忆示范片区的目标任务，区委办联合历史文化记忆示范片区管委会、区开发局、区文新局、即墨路街道、辽宁路街道、大港街道等，对市北区里院建筑文化的保护与开发进行了专题调研。现将有关情况报告如下。
　　一、市北区里院建筑文化资源概况
　　（一）基本情况
　　根据历史文化记忆示范片区管委会资源普查掌握的数据，市北区现存里院院落169处。从区域分布来看，市北区里院建筑多分布在胶州路、甘肃路、上海路、长山路等附近区域，主要集中在即墨路、辽宁路2个街道辖区。其中，胶州路南北两侧（李村路以南、四方路以北、中山路以东、聊城路以西围合区域），是目前青岛市里院建筑整体布局保留最完整的区域之一。胶州路里院区域内共有里院10街22坊，包含125处院落，其中历史印迹楼院约有15处。区域内里院建筑分布集中、保留较完整，具有很高的城市历史文化价值和保护开发利用价值。
　　从即墨路等街道实地调研掌握的情况看，市北区部分里院历史悠久、特色鲜明，在青岛里院建筑中具有很强的代表性。如海泊路63号的“广兴里”（也称“积庆里”），始建于1897年，与劈柴院、台东商业市场并称为老青岛三大市场。“广兴里”坐落于海泊路、高密路、易州路、博山路之间的围合区域，曾是全市占地面积最大的“里”，拥有房屋三十余间，上下两层，四个石砌拱形出入口，几乎全由饮食行业人员租住，经营各种糕点食品及特色面食，故有“小饭市”之称。
　　（二）文化特点
　　市北里院建筑群作为青岛宝贵的历史文化遗存，已成为承载青岛百年历史、彰显建筑文化特色的城市样本，与青岛的殖民建筑一样，都是青岛城市历史文化不可或缺的重要组成部分。
　　融汇中西城市建筑文化的“活教材”。市北的里院，基本形成于20世纪二三十年代。里院大多平行街道而建，其外部轮廓由城市街道走向决定，常为方形，四周围合，中心形成一个大院，常有“口、日、凸、目、回”五种类型，依次为独院、两进院、不规则院、三进院、套院等。建筑多为两到三层，底层常作商业用途，二层以上为住宅。从平面布局来看，里院街坊是一种比较典型的西方近代规划模式，但每个街坊中的院落及其内部构成却兼具中式建筑的特点，院落入口常设立一个中国传统的影壁遮挡，比西方集合住宅更加人性化。中西建筑文化在里院交融碰撞，最终形成青岛独有的“华洋折中式”民居建筑形式。
　　凝结城市地域文化特色的“万花筒”。里院之于青岛，如四合院之于北京、弄堂之于上海、土楼之于福建，是老青岛极具地方风土人情的民居建筑形式，是青岛开埠后特定历史年代的城市历史。里院建筑的风格样式、建筑材料、建筑色彩、结构构造及施工技术等方面的历史记录，体现了当时建造技术的发展水平和经济文化社会的发展程度，铭刻着老青岛意蕴丰富的地域文化信息和特色鲜明的历史文化底蕴。
　　承载城市历史文化记忆的“储存器”。里院作为由老一代青岛人创造经营并延续传承下来的宝贵建筑财富和重要历史遗存，承载着“青岛印象”，镌刻着“青岛记忆”，浓缩了“青岛特色”。里院的人文内涵，集中体现在其和睦相处、和衷共济、和谐发展的人与人、人与建筑、人与文化的关系上，其核心在于一个“和”字。基于“和”的内涵核心，里院支撑起青岛老城区机构肌理、社会关系和文化记忆，具有极高的保护开发意义。如能加以系统全面、科学有效的开发利用，赋予其创新活力和时代价值，将在延续城市历史文脉、改善城区人居环境、服务经济发展、加快主城人文生活中心建设等方面发挥重要作用。
　　（三）现实困境与主要问题
　　建筑损坏严重。从市北区现存里院建筑情况来看，普遍存在着建筑结构老化破损、基础设施陈旧欠缺、私搭乱建现象严重等突出问题。尤其是部分里院因建筑年代久远，遭受自然因素、人为因素等多重破坏，加之常年缺乏维修保护，甚至面临倒塌的危险。基于以上原因，近年来市北区从里院建筑保护与保障改善民生的角度出发，将里院建筑群列入棚户区改造计划，进行了房屋征收。以胶州路里院区域为例，区域内共有28个地块，其中23个属于里院建筑，已全部列入征收范围，共涉及居民3909户。
　　保护开发不力。从保护开发利用情况来看，青岛近代建筑研究多集中于具有代表性的优秀建筑上，如总督府、八大关、天主教堂等，对里院类民居建筑的研究重视不足。同时，部分单位、个人对建筑价值认识不足、保护意识淡薄，导致里院等历史建筑遭受破坏、逐渐消失，像最近发生的朝鲜银行青岛支行旧址遭破坏事件，就从一个侧面暴露出这方面的问题。虽然近年来日渐消失的里院逐渐引起相关部门、专家学者的关注，但尚未形成科学系统完整的保护开发利用体系。如何实现里院建筑物质文化和非物质文化的有机结合与发展，成为今后一个阶段的重要课题。
　　二、国内外历史建筑保护开发成功案例
　　国内外部分城市在历史建筑的保护开发上探索出了很多卓有成效的做法，可为市北区里院建筑保护开发工作提供借鉴。
　　（一）北京大栅栏历史文化保护区更新案例
　　大栅栏历史文化保护区是“离天安门最近的向世人展示城市名片”的重要窗口，总占地面积约126公顷，涉及居民约2.5万户。随着近年来经济、建筑及环境的影响，大栅栏文保区的保护、整治和复兴面临着诸多难题：历史风貌保护控制复杂密集，没有成规模的有效空间进行产业引入，改善民生、社区共建与历史风貌保护之间的矛盾难以平衡，等等。基于多方考虑，北京市在2010年成立了历史文化名城保护委员会，并于2011年启动了大栅栏更新计划。区别以往的大拆大建，大栅栏更新项目按照平等自愿、协议腾退的方式进行了人口疏解，小范围、渐进式地获得了居民腾退后的房屋作为更新利用空间，尤其是在人口腾退、资本运作、功能定位等方面都做出了卓有成效的探索创新。在项目总体资本投入上，不考虑短期回报，政府前期资本投入作为杠杆撬动其他社会资本持续参与。在资本投入回报上，不完全依靠土地增值收益，而通过物质和文化环境品质提升后带来的品牌效应带动金融创新实现溢价回收平衡。在项目产业发展上，打破传统的经营方式和空间布局，建筑利用除了引入特色餐饮、零售购物外，零售通常与展示、工作室相结合，让空间利用更为多元，并强调与胡同文化相结合，充分展现街区的历史文化特色。通过从政府到市场、再到社会共同参与，大栅栏文保区迈上了旧城改造与有机更新相结合的发展新路径，并在2015年被列为首批国家级历史文化街区。
　　（二）意大利旧区古建筑保护案例
　　意大利旧区内古建筑非常多，其中部分具有一定价值但已破旧不堪，还有部分价值巨大但亟待维修使之适应现代需要。在这点上与市北区里院建筑现状类似。对前者，意大利采取拆旧建新的方法，但要求新建的建筑不能破坏城市旧区的环境统一，并且绝不允许使用可能造成混同于古建筑的古典形式，要求新旧分明。对后者，采用尽量保持原外观整修内部的方法。外观破坏严重的，修缮时注意使新旧部分区分明确，严禁在外观上添加、复制古典装饰；对内部的修整中，加固结构、更新设备，使之适应现代化生活的需要。此外，意大利水城威尼斯在城市更新发展中，也面临着大量住宅建筑亟待修缮的难题。对此政府拿出大量资金，并在世界范围内发起拯救威尼斯的活动，经过多次修缮并未改变城市风格，仍然保持了威尼斯的迷人特色。
　　三、对市北区里院建筑文化保护与开发的意见建议
　　市北里院建筑文化作为青岛历史上特殊而重要的组成部分，能否做好保护更新这篇大文章，对打造百年青岛文化橱窗、加快历史文化记忆示范片区建设、落实区港联动产城融合发展战略、助推新旧动能转换重大工程，都具有重大而长远的意义。
　　（一）里院建筑文化保护与开发的总体思路设计
　　根据前期调研掌握的情况，结合部分城市关于老建筑保护开发的成功案例，建议围绕“一二三四”总体思路，开展市北区里院建筑文化的保护开发工作。
　　突出跨界融合化“一个关键”。把里院保护开发与核心区建设、新旧动能转换重大工程结合起来，在区港联动、产城融合等重要战略及创新城市治理、打造百年青岛文化橱窗等重点工作中，重新找准里院的发展定位。深入推进里院相关的传统产业、文化创意产业、高端产业等进行跨界深度融合，实现里院与人、与产业、与经济文化社会的和谐统一，让里院成为市北经济发展的新动力、文化输出的新名片、动能转换的新载体，让里院建筑文化产业之路越走越宽。
　　把握产业为本、创新为要“两个支撑”。立足市北的产业定位与需求，有针对性的加大对里院的产业注入，既要做好旅游休闲、青旅客栈等传统利用形式的发展壮大，也要做好民俗体验、文化创意等文化产业的设计培育，更要做好影视场景、众创空间等高端产业的引导入驻，把招商引资、招才引智、招所引院与里院发展统筹起来，逐步丰富里院产业形式、延长产业链条、营造产业环境，形成市北独有的里院文化产业圈。
　　坚持调研、规划、试点“三个先行”。坚持调研先行，广泛吸纳在里院文化研究领域具有一定影响的专家学者、专业团队，围绕里院文化保护开发进行专业调研、科学论证及可行性分析。坚持规划先行，把规划作为里院保护开发的首要任务，在充分调研的基础上，组织规划部门、专家学者、专业团队等，制定详细具体的保护开发规划，确保“一张蓝图绘到底”。坚持试点先行，在规划成熟、方案完备的基础上，选取部分历史文化价值高、代表性强、群众意愿集中、便于操作的里院建筑，作为民俗示范点开展先试先行，以点带面，逐步辐射扩大。
　　做到政府主导与社会参与、拆旧建新与精修细补、学术价值与社会效益、产业发展与民生改善“四个并重”。政府主导与社会参与并重，前期开发阶段，政府不考虑短期回报，通过先期资本、资源投入，撬动其他社会资本、技术、人才的持续参与。拆旧建新与精修细补并重，参考意大利旧城保护开发经验，对每座里院的使用价值和社会效益进行全面论证，适宜拆旧建新的，要保持环境统一，做到新旧鲜明；适宜精修细补的，要在外观上保留原貌、在内部完善功能。学术价值与社会效益并重，坚持在发展中保护、保护中开发，既要做好里院建筑资源、文脉资源等学术价值的发掘保护传承，也要注意加强“政产学研用”一体化，让里院文化在当代、在市北彰显新价值、创造新效益。产业发展与民生改善并重，社区参与很大程度上决定了里院保护开发的效果，只有把握居民利益诉求、被居民认可接受，才能让“新里院”真正融入社区，在引入产业的同时着力保障和改善民生，注入新的发展活力，实现可持续发展。
　　（二）里院建筑文化保护与开发的具体建议
　　建议做好里院保护开发的顶层设计。里院保护开发工作，专业性强、技术要求高、涉及面广，建议区级层面成立专项推进机构，引入相关专家、企业、专业团队、规划设计机构等社会力量，深入参与里院保护开发工作，提升项目建设的品质水平。推动成立“里院文化研究会”或“里院民俗传承促进会”，网罗该领域的专家学者，深层次研究挖掘里院文化资源。制定出台关于里院保护开发的指导意见，对里院进行系统性保护开发：在里院文化调研上，全面摸清“家底”，并按照“一户一档、精准管理”的原则，建立里院电子档案和数据库，逐步实现信息化管理；在里院文化展示上，推动建设“文化记忆小镇”“里院民俗文化博物馆”“老字号博物馆”等主题博物馆、展览馆，进一步丰富市北区博物馆群落；在建筑修缮还原上，要注意区别对待、精准施策，有的适宜按照历史图纸整体复原，有的适宜整体修缮、内部局部改造、增加配套，有的则需要整体改造改建、重新布局等；在项目资金募集上，建议不考虑短期回报，探索“基金+产业”模式，发起设立基金，由政府前期资本投入作为杠杆撬动吸引其他社会资本，积极引导社会资本参与里院保护开发。
　　建议加强对里院保护开发的产业注入。里院既有实用属性，也有文化价值，做好产业注入，必须抓住这两点做文章。一方面，突出里院的实用属性，结合市北区的产业需求和发展定位来选取意向企业，建议将目光放在文化创意、文化体验、众创空间等“四新”领域。如可以参考大栅栏文保区杨梅竹斜街26号服装店的商业利用模式，通过店铺的“伪装”装饰、视觉影像等技术手段，将设计、独立出版、展览、互动项目等融为一体，从而让消费者获得不同于传统购物的体验。另一方面，突出里院的文化价值，以青岛民俗文化为特色，重点发展文化旅游、特色餐饮、家庭客栈、青年旅社等旅游产业，并在建筑修缮、装修装饰、旅游项目设计、路线规划等方面讲好“巧”字，如引入青岛非遗文化、青岛老字号招牌、恢复里院天井民间演出、组织部分原住民还原里院“烟火气”的民俗演绎活动等。可以参照里院街坊“戏院一条街”“旅栈一条街”等历史功能，选取部分具有较高历史文化价值和知名度的街坊进行“场景再现、历史还原”，强调对历史氛围的营造，增强游客的参与性、互动性，提高游客的重游率。
　　建议统筹好里院服务配套与民生改善、社区共建。致力打造“小而美”里院空间，对里院道路、供电供水等方面进行系统全面的设计完善，实施里院“院院通”步行街、“袖珍社区公园”“城市家具”、地下停车场等系列工程，并注重做好零散建筑的利用，全方位提升里院的人居环境。对定位高端产业进驻的里院，要围绕产业人才的工作、生活需要，加强服务配套，如24小时便利店、快捷酒店、快餐厅等。对定位于旅游观览的里院，要围绕旅游做好上下游产业延伸，如纪念品商店、工艺品集市、青年旅馆、家庭客栈、艺术剧院、美食街、旅游巴士等。在服务配套、环境营造上要做好宏观把握，防止“一窝蜂”现象，避免同质化竞争。同时要注意调动社区居民在里院保护开发中的参与性、积极性，准确把握居民利益诉求，建立良性互动机制，把保障改善民生与满足游客、创业者需要统筹兼顾起来，让创业在里院的企业、生活于周边的居民，都能感受到里院文化的活力与魅力、温度与热度，让里院成为互惠互利、和谐发展的城市生活新样本。