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二手交易彻底冰封

来源:半岛都市报   作者:   2011-12-15 13:03:00

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    2011年,二手房交易陷入了彻底的僵局。与新房市场同样待遇,二手房市场也面临限购、限贷等一系列调控政策,同时面临着买方市场整体且漫长的观望。不同的是,新房市场价格调整灵活,二手房市场价格却难以松动。而新房随行就市的降价,恰恰成为二手房市场的另一道伤疤。由于新房市场降价的积压,加之购房成本的不断攀升,二手房成交惨状持续了整整一年,中介大呼很受伤。

    

成交低迷 二手市场销量低开低走

    

    在2010年之前,市区二手房交易量多年来一直大于新房,不仅如此,有的年份里二手房成交量甚至能达到新房的两倍之多。去年,市内四区二手房成交量为24077套,新房共成交了27530套,首次反超二手房,但相差不大。今年截至目前为止,市内四区新房已售24957套,而二手房仅成交11477套,不足新房的一半。换言之,调控政策收紧房地产市场的过程中,二手房受到的冲击远远大于新房市场。

    

    上半年,全市二手房成交已经不尽如人意,前6个月共成交9556套,月均成交量不足去年的1/3。但下半年每况愈下 ,市场非但没有迎来金九银十以及临近年末的热卖,反而不升反降。金九银十之前的8月份,七区共成交二手房1426套,其中市内四区共成交972套,相比去年同期足足降了四成。当中介寄希望于金九银十来获得一丝改观时,成交情况再次令他们大跌眼镜。9月份市内四区二手房成交量较去年大跌六成,环比8月也呈现下降趋势,降幅达10.4%。10月份不仅没有因假期带来看房量、交易量的增加,反而大幅下降,1060套的成交量创下了今年春节以来新低。下半年前5个月即7月到11月,全市仅成交了6302套二手房,相当于去年9月、10月两个月份的成交量。

    

    二手市场的房价却依然坚挺,各区域未现明显降幅。究其原因,主要是个人卖家的惜售心态严重,宁肯观望也不愿降价出售。

    

租金撑场租赁、商业业务比重渐升

    

    滞销使大中介不得不转移业务重心,以往以卖房为主、基本不涉及租房业务的大中介开始加重租赁业务的比重。据记者观察,不少大型中介的门店中开始挂出租赁的信息,房源比重占到了一半左右。有的中介为了平稳运营,开始鼓励业务员多做租赁,比如太平洋房屋以20% 的中介费提成作为对租赁业务的鼓励。据多家中介业务员介绍,进入下半年之后,每家店每月平均成交七八套租赁业务,但买卖业务每月不过一两套,有的月份甚至挂零。

    

    从今年年中开始,各大中介开始加重二手商业的业务比重。例如南京路沿线的大中介店面,在门口醒目位置纷纷挂出商业网点、写字楼的租售信息,二手商业从以往的“幕后”经营转向“ 前台”。事实上,在市场转变之前,二手商业由于税额大、评估难,在中介业务中占比很低。此次尝试增加包括沿街商铺和写字楼在内的二手商业房源,实为经营思路的一种变通。据21世纪不动产成交数据显示,在住宅市场成交一直观望不前 、二手商业开始加大宣传力度的现状之下,重点商圈店面的商业成交比重上升了近三成。比如市南区闽江路附近和东部商圈一带,以及崂山区的部分店面,虽然之前也涉及二手商业,但比例仅有不到10%。但现在二手商业的业务量比重上升明显,接近总业务量的40%左右,其中以写字楼和商铺的租赁为主。

    

市场现状 关门闭店以求自保

    

    自上半年开始,岛城不少小中介已经开始纷纷关门“避寒”。房源多、中介店面比较密集的几个区域尤为明显,如大尧三路自5月份开始,就有四成中介因无法仅靠租赁业务运转,选择关门;宁夏路沿线的不少店也已改头换面不再做中介;位于李沧区双山附近的中介,上半年结束时,就仅剩下不到1/3的小中介还在勉强度日。进入下半年之后,那些盼望市场回暖重新布点的小中介没有看到希望,又有一批中介选择关门。从事此行业多年的业内人士预测,目前幸存的中介大部分是品牌中介,另外就是已经生存了七八年的老中介了。

    

    全国一线城市的中介关门潮也在年末时不断加剧。进入11月后,有媒体报道,中原地产在深圳市将裁员2000人,并关闭100家大小门店。对此深圳中原回应称,裁员只是针对市场情况做短期战略调整,调整旗下门店布局,但无裁员2000人之说。无独有偶,几乎同时,广州中介行业巨头合富辉煌也传出将裁员20%的消息。另据统计,截至11月份,深圳地产中介门店正常营业的只有约5000家,较年初减少了3000家。动荡的市场局势使得二手房行业不得不面临一轮洗牌,这些中小中介由于开关灵活,常被看作是二手房市场的晴雨表,他们会在第一时间对市场的变动做出直接反应,市场好的时候会在短时间内迅速扎堆开放,市场不好之时又会集体关闭。

    

二手房市场

    

量价维持稳定

    

    链家地产副总裁林倩:2011年二手房市场的成交量将维持稳定。主要的原因是,当前市场主要的成交主体是刚需和改善性需求。2011年投资性需求将继续被挤出市场,因此不会出现由于投资性因素造成的成交大幅上涨。

    

    预测靠谱等级:★

    

二手房市场

    

价升量跌

    

    深圳中原董事总经理李耀智:限购令、限贷令、限外令等政策在短期内难取消,同时房产税、按评估价征税、加息等政策却一切皆有可能。很明显政府不希望房价涨太快,所以成交量很难有起色。2011年二手房成交量估计会下滑。由于对市场成交预判不够乐观,所以中原制订的2011年收佣计划也不会增加太多。

    

    预测靠谱等级:★★★

    

数字说话

    

每月3个店抢一单交易

    

    据业内统计,目前青岛全市中介店面在3000~3500家,而岛城连续数月全市二手房成交量为1000~1300套。这就意味着,每月每个成交额的背后有两三家中介店面在同时争抢。崂山区的中介店面间的竞争更加激烈,有四五家店每月只能平均上一个客源。

    

崂山区大户型房源突破九成

    

    2月至6月,110平方米以上的大户型房源成交难于推动,加之多套房产持有者纷纷抛售持有的大户型,大户型房源比例在不断增加。据了解,7月份结束时,22世纪不动产的大户型房源比例由10%上升到了30%;海诺不动产在市南区的分店中,大户型房源比例已经由去年同期的50%上涨到了80% ;而据惠百家不动产介绍,其公司崂山区的大户型房源已经占到了总房源的九成以上。

    

一二手房价格倒挂超1000元/平方米

    

    8月中旬,李沧万达广场住宅开盘均价9000元/平方米,比同区域的百通馨苑小区二手房每平方米均价低了1000元;同区域后开盘的万科生态城精装修均价比周边二手房低2000元/平方米;10月中下旬,城阳龙湖项目爆出了比同区域二手房低3000元/平方米的低价。

    

二手房成交退回2008年水平

    

    今年前11个月二手房共成交15858套 ,日均成交量为48套 ,相比于 2010年83.3套 、2009年138.7套大幅下降,与2008年日均成交50套上下的水平相当。

田静

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